南方日报讯(记者/卢轶吴旦颖通讯员/殷小杰)昨日，广东省房地产行业协会举行2010年广东省房地产市场景气分析会，并发布《广东省房地产蓝皮书》。《蓝皮书》预计2010年广东房地产开发投资增长8%左右，商品房销售增幅会有一定回落，商品房销售价格可能出现微幅回调，并逐步趋于平稳，整个房地产市场将呈现“价高量跌”的局面。同时，与会专家和业内人士对今年楼市均表示了谨慎乐观的态度。

　　大项目落户湛江房价暴涨37.8%

　　随着商品房销售面积和销售额的节节攀升，商品房销售平均价格也随之走高。2009年广东省商品房销售均价为6518元/平方米，比2008年增加548元/平方米，增长9.2%。其中，广州和深圳的商品房销售均价达到9351元/平方米和14615元/平方米，分别增长5.6%和15.4%。值得注意的是，受钢铁、中科炼化以及晨鸣纸浆等重大项目落户湛江的影响，湛江的商品房销售均价达到3740元/平方米，增长37.8%，比全省增幅高出28.6个百分点。

　　商品房销售畅旺加上宽松的货币政策，加快了信贷资金向房地产业的流动。据统计，2009年房地产企业本年到位资金中自筹资金所占比重为27.0%，比去年同期下降6.2个百分点，而国内贷款和个人按揭贷款所占比重38.3%，比去年同期提高3.9个百分点。

　　亚运停工将导致供应不足

　　据统计，2009年，广东房地产开发投资总量低于江苏，居全国第二位，房地产开发投资增幅比上年低15.8个百分点。省房协指出，房地产开发投资总量偏低、增幅缓慢，将影响商品房新开工面积和竣工面积，削弱以后一段时间内的商品房市场供给能力。在2009年销售市场火暴，存量房大量消化的情况下，如果供给能力不能跟上，供需矛盾将进一步加剧，高房价得不到合理调整，广东商品房将形成价格居高不下，成交量逐步收缩的局面。

　　广州今年也将面临亚运停工的影响，据介绍，亚运期间，广州所有建筑工地和混凝土生产企业将全部停产，实际停工时间最长可达半年，这将导致广州房地产市场出现供不应求的情况。

　　广州房价长期仍将上涨

　　对于今年的房地产走势，《蓝皮书》指出，今年将面临银行信贷收紧，房地产开发企业获取资金的难度加大。而2009年的销售畅旺已经让有改善居住条件需求和有能力购房的居民进入市场，住房消费需求已经提前释放甚至透支。

　　面对这些不利因素，省房协预计2010年广东房地产开发投资增长8%左右，商品房销售增幅会有一定回落，商品房销售价格可能出现微幅回调，并逐步趋于平稳，整个房地产市场将呈现“价高量跌”的局面。

　　广州市房协在预期未来房价走势时指出，广州市人口增长迅猛，流动人口达到600多万人，与户籍人口比例几成1:1，住房刚性需求坚挺。目前银行利息偏低，在通胀预期强烈的情况下，房产仍是人们保值增值的工具，在强大的需求面前，房价将呈整体上涨趋势。

　　■“三旧”改造

　　广州拆“三旧”腾出1/10市中心

　　专家分析称，“三旧”改造很难抑制房价

　　南方日报讯(记者/卢轶)“三旧”改造已经上升为广东全省发展战略，无论是大企业，还是小企业，都在盯着“三旧”改造这块肥肉。这块肥肉到底有多肥，对于土地市场将产生怎么样影响，能否拉低房价？完成了“广东省‘三旧’改造土地利用创新问题与经验研究”等重要课题的广东国地规划科技有限公司总工程师黄鹏博士昨日详细解答了这些问题。

　　亚运前穗清拆9城中村

　　黄鹏介绍，广东共有“三旧”用地面积175万亩，其中旧城镇34万亩、旧厂房81万亩、旧村庄60万亩；珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩，低效用地挖潜空间很大。其中2010年要启动3万亩的改造计划。

　　而广州的“三旧”改造，将为广州新增高达353平方公里的建设用地，相当于目前市中心面积的1/10，相当于未来10年新增建设用地2.4倍。其中，须整体拆除重建的旧城区、旧工厂、旧村庄用地约5.53平方公里，局部拆除更新改造的旧城区以及功能置换的旧工厂用地约3.73平方公里。

　　黄鹏表示，按照规划，广州将力争用10年时间基本完成全市“三旧”改造。其中，在今年亚运会召开前将完成琶洲、猎德、冼村、林和村、杨箕村、小新塘、棠下村、萧岗村、三元里村等9个“城中村”的清拆工作。目前，冼村、小新塘、萧岗等村正在完善相关的改造方案，而其余一些村已有一些开始启动。

　　“三旧”改造应规定经适房比例

　　业内人士表示，由于“三旧”改造规划所确定的范围主要分布在中心城区，将扭转“市区份额下降、郊区上升”的发展态势，使房地产市场格局及行业格局重新生成。

　　那么，“三旧”改造能否平抑房价？

　　对此，黄鹏表示，“三旧”改造将使市场的供应大大增加，但由于市民需求同时被激活，供求趋向平衡，不会对价格造成抑制，谈论“供过于求、价格受抑”还为时过早。究其原因，一是开发成本比较高，新增住宅需要更高的定位、定价来实现盈利；二是城市规划与功能布局可以得到重新修正，城市竞争力明显提升，原先因破旧、环境脏乱、治安不佳、城市功能不彰等而存在的价格“洼地”也将被清除出去，这必然导致房价提升；三是需求激活，特别是高端需求的激活，也肯定将在楼价上予以体现。

　　他建议，“三旧”改造应考虑规定经济适用房的建设比例问题。现有“三旧”改造政策中，并未规定经济适用房的建设比例，开发商出于利润空间的考虑，必然容易将开发的地块用于高档住宅的建设。

　　■财税贡献1—2月全省土地增值税增长142.69%

　　房地产大幅拉动财政增收

　　南方日报讯(记者/卢轶通讯员/范小花)据快报反映，1—2月，全省一般预算收入完成739.63亿元，比上年同期增长30.49%；其中，税收收入完成644.33亿元，比增28.15%；非税收收入完成95.3亿元，比增48.86%。全省地方一般预算支出完成623.83亿元，比上年同期增长23.11%。

　　省财政厅表示，财税收入增长主要有两大原因。一是工业生产的稳步回升和企业效益的逐步向好，带动了相关税收的增长。1—2月，全省增值税(剔除政策性减收因素后)、企业所得税分别增长38.23%和42.2%，拉高了全省一般预算收入11.1个百分点。二是房地产市场仍是财政增收的重要来源。由于税收征收的滞后效应，去年下半年以来房地产市场、土地市场交易活跃，带动今年1—2月营业税、契税、土地增值税等相关税收分别增长30.93%、60.18%和142.69%，拉高了全省一般预算收入增长14.17个百分点。

　　不过有关专家表示，在当前中央和省的宏观调控背景下，房地产市场观望气氛逐渐浓厚，成交量有可能逐步回落，所带来的财税收入增幅预计将趋于平缓。

　　■保障房建设

　　粤今年新建13.5万保障房 将严控保障性住房面积超标

　　南方日报讯(记者/卢轶)2010年全省计划新增临租住房2.1万户，新开工建设2.73万套。经济适用住房这块是1.32万户，新开工建设1.61万套。另外，公共租赁住房新开工4万套，275万平方米，保障性住房新开工建设13.5万套。在昨日的2010广东房地产景气分析会上，省住建厅住房保障处副处长陈必暖详细介绍了我省保障性住房的建设及政策取向。

　　公共租赁房建设将是我省今年保障性住房建设的重点。据了解，今年4月，我省将抽调专人总结各地经验，制定出台关于发展政策性租赁住房的实施意见，推进解决“夹心层”的住房供应问题。

　　此外，我省也将进一步深化廉租房、经济适用房管理，研究制定出台关于完善我省廉租房、经济适用房制度的若干意见，使廉租房和经济适用房制度能够较好地衔接。

　　对于部分地区廉租房和经济适用住房的超面积问题，陈必暖表示，住房保障主要是保障基本住房问题，国家和省里都有明确的规定，廉租房的面积不能超过50平方米，经济适用房的面积是60平方米左右，不能达到90平方米，应该是70平方米以下。控制保障性住房面积，将是接下来要推动的工作。

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　　大开发商垄断广州去年73%土地

　　昨日发布的《2010年广东房地产蓝皮书》还专题撰文分析广州的土地市场。报告还指出，去年广州大宗地块成交宗数增加，地王频现，大开发商土地垄断情况逐渐严重。

　　2009年广州成交的79宗地块，成交金额为475.8亿元，高于拍卖底价的有30宗，全年总成交金额较拍卖底价总额高出53%。

　　2009年出让的住宅用地中，73%的用地面积被大型开发商收入囊中，小开发商几乎一无所获。愈演愈烈的土地垄断，更利于开发商今后对商品房供应量的控制，形成更高程度的市场垄断，买房地位将会进一步弱化。此外，大型开发商更偏重于高档物业的开发，对物业价格的定位更高，价格也将不断攀升。

　　珠三角房博会下月举行

　　笔者从昨日召开的2010广东房地产景气分析会上获悉，广东房地产业界将联手于4月23日在广州举办大型珠三角房博会。

　　省房协负责人表示，虽然今年头两个月房地产市场总体开局良好，但目前经济发展仍有诸多不确定因素，楼市交易态势尚不明朗，业界要有足够准备加大上半年促销力度。希望通过以房博会的形式，呼吁各地以各种方式丰富住房品种供应，满足多层次置业需求，促进全省住房交易，继续发挥房地产业对拉动经济的积极作用。卢轶殷小杰