一线城市更需要公租房

　　撰稿/赵春雷

　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生日前表示，上海将在今年二季度公布公共租赁房的初步方案。早在去年初，上海就已开始研究租赁房，并于去年8月出台了单位租赁房政策，该政策主要针对非上海户籍在上海的务工人员，包括引进人才、打工者等。但是，单位租赁房主要由园区、单位建设，对象也都有限制。而在两会期间，住房和城乡建设部副部长齐骥同样表示，为保障“夹心层”的住房问题，政府将加快建设“公共租赁住房”。这是国家主管部门首次明确提出解决夹心层住房困难的办法。

　　尽管就目前而言，整个公共租赁房的初步方案细节仍旧不得而知，但公共租赁房将更加完善整个保障性住房体系，尤其对于非上海户籍的外来人才是个福音。

　　上海的保障体系轮廓日渐清晰，经济适用房用来满足本市户籍中夹心层的购房需求，圆其居者有其屋的梦想；廉租房针对本市户籍低收入家庭，来保障他们的正常居住需要；未来将推出的公共租赁房则将非本市户籍人群一并覆盖，而其或以实物配租的模式，也将比原先廉租房以实物配租、租金配租和租金减免等三种模式相结合来得更进一步。在房地产价格不断攀升的现实之下，实物配租对于适配人群而言，无疑是最佳的方式。

　　如何确定公共租赁房的准入对象，如何明确并切实严格执行公共租赁房的退出机制，如何吸引民间资本投资公共租赁房，将是公共租赁房体制面临的三个问题。

　　毋庸讳言，在上海等一线城市生活工作，居住成本所占的比例相当之高，对于刚进入这个城市的务工者尤是。无论是买房还是租房，贷款或房租不可避免地成为生活沉重的压力。公共租赁房若以明显低于市场租金的水平面市，必然将供不应求。而作为公共产品的保障性住房，不可能采用市场机制用价格来调节，如何合理且公平、公正地确定准入标准，将是关键之一。作为廉租房与经济适用房之间的公共租赁房，若以居住证和纳税证明结合不失为一个办法。如先明确在上海有着一定期限的居住证申请获得时间，同时连续纳税达到某个标准。公共租赁房的供应，必然要遵循先紧后松的原则，并严格审核准入对象，避免寻租的出现，更不可再闹开宝马、奔驰住进经济适用房的黑色笑话。

　　准入如此，将来的退出也应严格执行。随着个人事业的发展，今天只能暂时过渡于公共租赁房的人士，未必将来买不起商品房。因而，公共租赁房与房改之前的公房应有着本质的区别，后者多少带有终身福利配给性质，而前者则是过渡性的公共产品。公共租赁房的管理应该保持动态，而不是简单的一租了事，当然这对于管理者是个挑战。

　　其他细节也值得考虑，诸如公共租赁房的租金如何去确定。即使在同一地区，不同类型的房源，其市场化租金的价格也呈现多样化。取平均值还是取中间值，取何种作为制定公共租赁房租金的基准，以多少时间段进行调整，都是需要去谨慎确定的。

　　公共租赁房要大面积铺开的最大难点，或许就在于资金问题。与经济适用房可以部分回笼资金不同，公共租赁房是以低于市场租金进行运作的。这就预示着，公共租赁房必然将长期依靠财政补贴投入进行建设与维持。适时引入民间资本投资将是拓宽资金来源的途径，所需要考虑的在于如何吸引。不妨可以考虑以划拨土地性质，引入民间资本投资建造，并许以一定的利润率，完工后由政府回购。

　　(作者为上海乘星行行销服务机构副总经理)▲

　　别捡了芝麻，丢了西瓜

　　撰稿/杨红旭

　　近段时间，关于公共租赁住房的话题多了起来。上海市领导表示二季度将拿出一个政策草案，面向社会征求意见。北京市官员声称要将探索公租房土地供应新模式，不再通过招拍挂出让土地，而是通过“年租制”每年收租，以降低土地成本。重庆市长黄奇帆更加高调，宣布今年重庆将启动500万平方米公租房建设。

　　中央层面，2009年建设部制订《公共租赁住房指导意见》(征求意见稿)，今年出台的“国十一条”中，明确规定各地应把公共租赁住房列入本地2010-2012年住房建设规划。地方层面，深圳、北京、常州、厦门、重庆等少数城市已率行进行实质性的尝试。社会层面，那些既没资格享受住房保障政策，又买不起商品住宅的本地中低收入家庭——“夹心层”，以及暂时购房有困难的小白领、外来务工人员，莫不翘首以待公共租赁房。

　　以上海为例，从居住主体上划分，住房体系可分为两大类：一类是产权式住房,另一类是租赁式住房。租赁型住房包括廉租房、未房改的老公房、将要实行的公共租赁房和市场化的租赁房。公共租赁房既要向下对接廉租房，又要向上对接市场化的租赁房，而与老公房的关系不大。目前廉租房运作模式已经相对固化并趋于成熟，而市场化租赁房则较散乱。

　　实际上，目前上海市的住房租赁市场总体供应量并不小，根据笔者的测算，全市市场化住房租赁面积为3100万平方米左右。而且未来很多年，随着新建商品住宅面积的持续增长，租赁型住房的可供应面积还将相应增加，与发达国家相比，上海市场化租赁住房比重偏低，基本不必为供不应求而担扰。

　　问题在于两方面。一是供应结构不合理。中低租金的中小户型住房供应不足。住房租赁需求主体是来沪从业人员、大学毕业生、引进人才和上海本地的中低收入家庭，多数需要租金水平较低的中小户型。部分外来务工人员或少数刚毕业的大学生，急需低租金的集体宿舍或蓝领公寓。况且，经营住房出租业务的企业和机构太少，导致住房供应的集约化水平极低，市场非常不成熟。

　　二是市场失序和管理缺位。住房租赁市场处于放任状态，房东出租行为存在不规范之处，比如限制房客对房屋的装修装饰等，合同期内要求涨租金，甚至以各种理由驱赶房客等，造成了租期的不确定性和短期化，房客难以长期租赁。另外，上海还存在严重的群租现象，如同牛皮癣一样久治难愈；而房产租赁市场准入门槛较低，部分中介门店存在乱收费、违规操作等不良现象。

　　理想的情况是，在住房租赁市场健全的条件下建立公共租赁住房制度。但这一条件当前并不具备，退而求其次是一边完善和规范住房租赁市场，一边构建公共租赁住房体系。从现实情况来看，通过发展公共租赁住房确实能够在一定程度上弥补住房租赁市场不足，但绝不能奢望借此取代对住房租赁市场的规范和完善。否则会出现这样的糟糕局面：租赁住房空置严重、浪费社会资源的同时，政府却源源不断地在公共租赁住房上投资或补贴企业。

　　当然，笔者对公租房还是心存顾虑。1998年房改之前，我国实行的福利化分房制度，正是低租金的公共租赁房，如今重新大兴公租房，是否会“开历史倒车”？因此，发展公租房的前提，是坚持住房消费的市场化方向，需要大力规范和支持住房租赁市场的发展。市场为主，计划为辅，公共租赁住房只是对住房租赁市场的“补位”，而非“夺位”。(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)▲