房地产市场需要全国普查

　　——对话北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春

　　对于全国范围内的房地产市场，也应该普查、摸清底数，才能以此去调控市场，确定一手房市场规模多大，二手房市场如何流动，整个房地产市场就盘活了

　　文︱本刊记者 鄂璠

　　涨幅不应该像去年那么大

　　《小康》：2009年全国楼市销售火爆有目共睹，据您预测，2010年的房地产市场总体走势是怎样的，量价都会继续上涨吗？如果继续上涨，涨幅与2009年相比会是怎样的？

　　冯长春：我认为2010年的房地产市场从量和价上都会保持一个向上的总体趋势，房子的供应量会增加，但不会增加得太快，价格也仍然会上涨，但不会出现像2009年那么大的涨幅。总的趋势是平稳上涨。

　　从量上来讲，我们可以看到，今年政府在加大保障性住房的建设力度，虽然从施工层面上投入建设的总量还在增加，但现房的供应量估计不会增长的太快。因为房地产都有一个建设的周期，那些保障性住房至少也要一年后才能上市。而对于商品房来说，在今年政策的调整下，原来拿地的那些开发商，可能有的当时拿地的价格很高，如果今年的房价比他预期的低，他就会放慢开发速度观望一段时间，这也会影响这部分商品房建设以及投入市场的速度，使供应量的增长幅度降下来。

　　从价格上来讲，我认为总体趋势还将处于一个涨的过程，一是因为需求的刚性，二是因为土地的稀缺。只是涨幅应该不会像去年那么大了。

　　《小康》：有人提出疑问，2009年在金融危机的影响波及下，像美国这样的一些国家房地产市场都不行了，而我们却在逆势上涨，而且涨得更高更凶了，原因是什么？

　　冯长春：我想可能与多方面有关。主要有：一是和我们国家宽松的货币政策有关，搞房地产完全靠自有资金是不可能的，没有哪个开发商能有那么多钱。在宽松的货币政策下，银行给开发商贷款，开发商手里有钱了，肯定就敢往市场里投资了；二是国家为了促进房地产市场发展还出台了一些优惠政策，比如减免税收、降低首付比例等，增强了民众的购买力，又促使房价进一步上涨；三是消费心理，大家看到房价猛涨就觉得自己也赶紧买吧。

　　房价为什么一直涨

　　《小康》：按照您的说法，房价上涨是一个多种因素综合作用的结果？

　　冯长春：是的，房价的上涨不可能是单一因素就能决定的。有人提出地价上涨了，成本提高了，房价就会跟着上涨，我认为那只是一个因素。我常常反问他们，如果地价降下来房价就会降下来吗？房价主要还是由市场供需决定的。除此之外还有其他原因，例如城镇化、人口不断向大城市流动，以及建筑物材料价格的上涨、人工费用的上涨等等，都会共同作用促使房价上涨。

　　房地产市场是个周期性的市场，房价一旦涨得太快太高，民众觉得承受能力有限时，就会开始抱怨，老百姓意见大了，社会舆论增加了，政府关注度也会相应增加，然后就会出台相应政策来调控，房地产市场就会进入一个调整时期，原来达到波峰的房价就会慢慢降下来，进入新一轮的攀升上涨期。所以我认为，在我们国家政策对于房地产市场的影响比较大。我研究过北京1986年至2007年的房地产市场，在这20多年里房地产市场的每一次波动都与出台的政策相关性较大，例如土地供应收紧、贷款利率调整等，但值得注意的是，虽然在波动，但这20多年房价是在波动中曲线上涨的。在目前住房存在二元结构的情况下，调控是必要的。但政策的连续性和长远性考虑很重要。住房政策应该加强保障性住房，商品房市场应通过金融、税收等杠杆去调节和引导，政府已经意识到，一直向这个方向去努力。

　　房价还受区位的影响，比如现在北京二环、三环以内好的楼盘新开盘的几乎很少了，这些地段房子的价格是不会降下来的。我估计，在周期波动不景气的情况下，大城市的一些开发商表面上给出的房价还是会很高，可能在成交的过程中会让一些利，这就要看实际情况。

　　《小康》：您能具体评价一下今年国家出台的调控政策对于房地产市场的影响吗？

　　冯长春：像今年出台的取消营业税的减免、提高二套房贷款首付比例等政策，我觉得肯定会影响房地产市场的需求，尤其对于抑制房地产市场的投机行为肯定会发挥积极作用。在这里我想提一下有些人关于投资和投机之间概念的混淆，两者是有区别的。例如你花钱买了好几套房子，等到房价上涨就把它卖出去从中赚差价，这就属于投机行为。而投资指的是，你花钱买了这套房子，并不会把它卖了，而是把它租出去，或者自己开个商店经营，或者把它抵押出去贷款再投资别的经营活动，这都属于投资行为，房地产在这里属于你的不动产。一旦政策调整了，投机的成本增加，肯定会对其产生抑制作用。

　　地王的出现只是一个过渡现象

　　《小康》：在目前经济回暖的情况下，有人提出了一个“保增长还是保民生”的问题，对于房地产这一拉动经济增长的支柱产业，国家的态度会不会依然暧昧，是解决百姓住房还是促进经济发展？二者是否矛盾？如何协调二者关系？

　　冯长春：其实就算法来讲，房地产按照其对于经济增长的贡献率来看，还达不到支柱产业的标准，但是说房地产是支柱产业也有它的道理，它拉动了别的行业像建材、冶金、家装、电器等行业的发展，同时解决了就业等问题。目前在我们国家，投资还是拉动经济增长的主要因素，消费作为经济增长拉动因素还是有些欠缺，美国70%的经济增长是消费拉动的，而我们70%是固定资产投资拉动，包括基础设施建设、房地产建设。

　　实际上保民生和保发展之间不该是矛盾的，应该可以协调。这里凸显出一个问题，一个是在制定政策时对一些问题分析不够透彻，针对一个现象马上出台一个政策，但却不是从长远的可持续发展的角度全盘考虑的。对于全国范围内的房地产市场，我们的底数不清，没有一个普查的机制。我认为，我们做人口普查、经济普查，房屋也应该普查，摸清底数，这样才能知道目前存量是多少，以此去调控市场，确定一手房市场规模多大，二手房市场如何流动，整个房地产市场就盘活了。要制定保障性住房的政策就必须要了解多少人是中低收入人群，我们一共要建多少保障性住房，根据我们资金计划投入多少去制定计划。当然，我们国家太大，要做到这么细致还不太可能，但对于城市来说，应该还是有可操作性的。

　　《小康》：2009年不断涌现出的“地王”成为抬高房价的一大推手，2010年“两会”一结束，北京土地市场就一天涌现三个新“地王”，并全部由央企制造，您怎样看待这个现象？土地市场的热闹局面是否会持续？

　　冯长春：对于央企制造“地王”的说法，在中国发展高层论坛上国资委有官员针对国企进军房地产行业受质疑的现象表示：“如果将国企定位为经济组织，国企进入利润较高的房地产行业，无可厚非；如果将国企定位为社会公共服务组织，那么应该给与相应的支持。” 他呼吁全国人大明确国企的定位。国务院发展研究中心研究员、著名经济学家吴敬琏先生表示，事实上中央十五届四中全会对国企的定位早就有过明确表述，这个问题不需要再讨论。“国企地王频现，我们无法指责国企，这个问题关键在于谁给了国企那么多钱？去年9.5万亿的贷款国企得到了大量的资金。国企有了那么多钱，势必要寻找合适的投资渠道。”可见“地王”出现的原因。主要是货币政策放宽后，开发商贷款变得很容易，加之房地产投资利润相对较高，就很容易把钱投到地产市场上，也有一些开发商急功近利，看着市场挺好，等他拿了地以后房价降了下来，他干脆就不开发了，一些土地就被闲置了。

　　有时候不能完全说是土地供应量少，而是有效供应量不足，一些开发商拿了地却不马上建设，有些开发商却等米下“锅”，可能的结果就出现“囤地”现象。像北京加大土地一级开发的力度，去年投入了1000个亿，使“生地”很快变为“熟地”，这样拿着地就能建设，马上就开工就叫有效供给，一年还没开工就不叫有效供给。作为政府，必须要求开发商高价拿地后，要按照规定时间开发，否则就收回土地。这样房地产企业在拿地时，就要考虑预期回报和风险。我想凡事都有一个冷静的过程，地王的出现只是一个过渡现象。总体上看，土地资源有限，地价还是会上涨。从市场上来看，开发商明白国家试图调控房地产市场的意图后，也不可能拼命把地价抬高，总要有所顾虑的。另外，对于一些普通商品房、保障性住房项目用地，不一定采取竞拍的方式，可以采用招标的方式，不是单考虑出价高者得地，还要看谁家的规划设计方案好、资金实力雄厚、开发经验丰富、能够按期建成交付使用等因素。这样也可以避免高地价的出现。