房产新政

　　●对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

　　●对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　●对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　据新华社电 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。新政策规定：购买首套自住房(建筑面积90平米以上)，贷款首付款比例不得低于30%；二套房首付不低于50%。

　　问题

　　投机性购房大量增加

　　会议指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

　　【新政1】

　　购买首套房首付至少30%

　　会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

　　【新政2】

　　探索多种土地出让方式

　　房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公租房、经适房和限价房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。

　　在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。

　　【新政3】

　　捂盘惜售房企暂停上市

　　加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。

　　清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

　　【新政4】

　　遏制房价工作不力要追责

　　会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的责任制，住建部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。

　　中原地产

　　“二手房交易将会陷入冰点”

　　■ 影响

　　北京中原地产三级市场部研究人员指出，北京二手房交易将会立刻停滞，陷入冰点，市场很可能恢复今年1-2月的冷淡。二手房月成交量很可能恢复到1万套以下，4月很可能出现二手房市场虎头蛇尾的现象。

　　城郊倒挂更加严重

　　由于二手房评估价格基本只能评估到成交价格的9成-8成，以后购买二手房二套的购房者需要提供最少60%的首付，即使首套也需要最少4成的首付。有可能使得部分郊区的商品房价格更高，城区二手房市场将因为评估价比较低而率先趋冷。

　　违约大量出现

　　如果政策立刻实施，北京上万套已签约的商品房及二手房因难以支付首付而出现违约。预计北京在5月份可能出现大量最近产生的房产交易停止。

　　将会出现断供潮

　　首付的突然增加，将可能影响超过一半购房者观望，难免房价下跌。一旦价格下调20%，前期房价上涨过快的区域将会出现断供潮，特别是通州、望京、亦庄等在3月开始暴涨的区域。预计，5月份断供的可能非常大。

　　伟嘉安捷

　　“二套房是二手房首付达七成”

　　李宛霖

　　■ 影响

　　“新政对抑制现阶段快速增长的非理性购房需求，有着强而有力的打压作用。”昨日，伟嘉安捷市场部主管吴昊认为，首套住房和二套住房首付比例的调整，主要会在四个方面产生影响。

　　有助于平抑北京房价

　　政策出台后，多数购房人将会产生观望情绪，需求有所降低，开发商和二手房业主将会回归理性买卖，对于平抑北京房价将会起到积极的作用。

　　购买二手房首付增加

　　因为二手房是按照评估价贷款的，所以新政调整后首套房贷款实际首付提高到约五成左右，二套房贷款首付提高到约七成左右。购房前期成本逐渐加大，将会考验着购房人经济实力，手中资金实力不足的购房人需慎重。

　　中低收入家庭贷款受益

　　从现在各家银行的实际操作情况看，首套住房贷款首付比例大多提高至30%，90平米以下首套贷款且个人信用无污点的借款人能够享受20%的首付。新政策实施后，对于以满足自身住房需求为主的中低收入家庭来说，贷款政策的差异化将会使这部分人群更加受益。

　　将有力打击贷款炒房人群

　　二套房贷款首付比例提高到50%，贷款利率上浮1.1倍即6.53%。目前各家银行根据借款人的个人信用情况不同，而实施的基准或者下浮优惠利率将不复存在，严格执行统一的6.53%利率，这会有力打击贷款炒房人群。不过同时也会使有着强烈置业升级需求的自住人群，暂缓购房需求，有改善型需求的购房人将无力改善。

　　本报记者 李宛霖

　　今年住房用地供应量同比翻番

　　拟供应18万公顷，是去年两倍多；中小套型商品房供地超去年总量

　　吴鹏

　　■ 相关政策

　　本报讯 (记者吴鹏)今年，全国30个省市区(西藏除外)住房用地拟计划供应18万公顷，大幅超过了去年全国约7.6万公顷的住房实际供地。

　　昨日，国土资源部公布各地住房用地供应计划，这也是国土部首次组织在全国范围内编制住房用地计划，并将保障房、棚户区改造和中小套型商品房供地计划全部纳入。而在此之前，国土部要求各地在今年住房用地计划没有公布前，不得出让住房用地。

　　今年供应量是去年两倍

　　国土部土地利用司司长廖永林说，据统计，全国30个省市区(西藏除外)2010年度住房用地计划拟供应量为18万公顷。

　　根据公开数据，去年全国住房实际供地76461公顷，而前5年平均年度实际供地量54650公顷。

　　保障房用地比去年多一倍

　　国土部之前曾发通知，今年各地保障房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量应不低于70%。而根据昨日的通报，三类住房供地已占到了总量的77%。廖永林说，其中中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量(76461公顷)。

　　而保障性住房用地为2.4万多公顷，与去年相比增加一倍多。其中，经适房用地占保障房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地占保障房总量的29%，是去年实际供地的4.7倍。

　　供地不落实将责令整改

　　另外，今年棚户区改造用地计划首次纳入住房用地计划管理。

　　国家土地总督察办公室巡视员张璞表示，对于供地达不到70%的(地方)，国家土地督察局责令地方整改，这是一个强制性的要求。

　　有专家认为，增加中小套型和保障房供地，对遏制房价过快上涨，会起到积极的作用，同时或将对一线城市的拿地热潮降温。

　　“房价3个月后会跌”

　　李宛霖

　　■ 预测

　　“这是意料之中的，之前刘明康也曾表态要提高二手房首付。”昨日，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，开发商也觉得市场过热，所以现在调控是必然的。希望在调控后，会有一个健康的局面。他认为，新政首先会影响交易量的下降，3个月后，会体现在价格上。而一手房反应会比二手房快，因为开发商会比个人更急于回笼资金。

　　“不太可能会出现调控后价格下降，又反弹到更高位的情况。”陈云峰指出，现在房价已经高出很多，此次调控可以看出中央的决心很大。他认为，如果这几项政策不起作用，不排除还会出现其他的调控政策。目前，建议买房人可以再等一等，而卖房人可以选择尽快出手。

　　本报记者 李宛霖

　　释疑

　　1 执行时间要等文件通知

　　银行人士称，具体执行时间要等文件通知。对于已申请贷款是否受影响，记者咨询多家银行了解到，目前还需要等待总行的操作细则。一般来说有两种情况：一是以贷款审批日期为准，一是以接受贷款申请为准。

　　“具体以哪个为标准要看总行的细则，如果操作得紧，则是以审批日期为准，凡是未获得批准的贷款申请均按新规操作。”银行人士解释说。

　　2 二套房认定有两条标准

　　记者昨天从多家银行了解到，目前二套房的认定标准有两条：

　　1.是否利用贷款购房。即只要在商业银行贷款买房，无论是否还清，无论是公积金贷款还是商业贷款，再贷款购房就视为二套房。

　　2.以家庭为单位。夫妻双方只要一方在银行诚信系统内有贷款记录，再贷款买房即被视为二套房。

　　对于改善性住房是否属二套房，多家银行人士均表示，今年初国务院发文，二套房政策的表述中取消了改善性住房的提法，今年以来银行几乎都取消了改善性的政策。不论面积多大，只看以上两条标准。本报记者 苏曼丽