城轨“争夺战”

　　

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　　上周末，市民方玉在北市区华龙人家以每平方米近6000元的价格买了一套房子。一年前，同样的房子每平方米均价不过4000元。但方玉并不担心他买的房子价格过高，在他看来，轻轨2号线的修建将为北市区带来无限的商机，而华龙人家距离地铁站不过10分钟的路程。他认为，自己的房子还有很大的升值潜力。

　　越来越多的开发商和市民坚信，随着轻轨的开通，昆明的商业格局将被彻底打破，不再有三环或者四环的概念，有的只是时间和空间的角逐。于是，一场关于城轨经济的“争夺战”拉开了帷幕。

　　城市转型的契机

　　2009年，昆明城市轨道交通建设的大幕刚刚拉开，至祥研究中心就对昆明轻轨地产的发展态势进行了详细的研究。

　　至祥认为，昆明正处于由“一个中心”向“多个中心”演化的城市转型时期，随着城市发展、人口总量、经济发展等方面正逐步具备建设城市轨道交通的条件，于是酝酿16年之久的昆明城轨正式驶来。由于轨道交通具备快捷、安全、舒适等特点，一旦建设全面展开，将从硬件方面缩短整个转型周期，对城市交通状况的改善、城市合理布局的完善、新的商业格局的形成做出巨大的贡献。它的强烈“吸引力”使得大量的商业、娱乐、商务、文化设施集中，改变了原有区域人群的生活习惯，促进了沿线人流的聚焦和商业的发展，形成“人气—商气—财气”的商业黄金链条。

　　目前昆明已确定了以昆明老城和呈贡新城双核心发展的思路，但是三环外在昆明人心目中的形象就是一个“远”字，其实“远”并非真正的物理距离，而是道路太堵导致的心理距离被放大，所以购房者一般都会选择三环内的房屋。至祥认为，轻轨的建设将会打破昆明楼市的这一格局。

　　至祥认为，轨道交通沿线商业发展未来具有较大升值潜力，地铁出站口周围步行5分钟到10分钟范围内，是最佳的人流集散地，也是地铁商业的黄金选址区域；10分钟到20分钟区域将会进入相邻的站点外围商圈，在这一带发展居住、办公之类的项目会很适宜。但是任何新事物的产生都需要一个慢慢被接受的过程，轻轨的建设，尤其是1、2号线的建设很难改变昆明原有的经济、文化和生活格局，但是值得肯定的一点是，沿线的楼盘将真正受益。

　　城轨效应的3个阶段

　　作为大规模的基建项目，城轨必然会对昆明的房地产市场产生多方面的影响。

　　至祥研究中心的研究结果表明，在城轨到来之前，交通就已经成为开发商营销推广的重点，也是购房者置业的重要因素之一。而城轨所带来的便利是其他交通方式无法比拟的，所以城轨将成为影响楼市格局的关键性因素。以深圳为例，在城轨开通以前，很多人因为交通和生活环境的问题不愿意在关外置业，关内外房价差距非常大。但是现在，深圳数条地铁线路即将通车，布吉、龙华、宝安中心区等也成为了市民争相置业的区域。而这些区域，在几年前地铁动工时，就已经是深圳楼市的热点版图了。

　　而昆明也将如此。因为城轨的带动，市中心、二环内等关键词在以后将会显得并不那么重要，因为以公里计的空间距离感将完全被以时间来计的生活圈所取代。将会有更多的人因为城轨愿意住到离市中心更远的地方去。

　　至祥认为，受轨道交通的影响，一个城市的房地产市场将经历三个阶段，昆明也不例外。

　　首先是概念炒作阶段。昆明以前没有城轨，大部分市民对于“城轨”这个东西还很陌生，于是城轨对于置业的重要性在购房者面前也就显得无足轻重了。从城轨动工到部分线路完工通车、实现运营，大众对城轨的看法还是很难改变的，毕竟没有切身的体会。在这个阶段，对于城轨沿线的楼盘来说，虽然大众在意识上还没有接受，但城轨这一重大利好事件显然不可能被忽视。宣传城轨的便利性，为购房者勾勒出城轨开通后的生活远景，将会是宣传的重点。

　　第二个阶段则是优势炒作阶段。在一条或是几条线路实现运营后，城轨的优势将立马体现出来。届时，城轨物业的价值将实现很大幅度的提升。在这个阶段，居民对城轨已经有了切身的体会，城轨经济圈将是他们置业的首选。

　　最后一个阶段则是价值回归阶段。城轨在建设或逐渐运营的过程中，将造成很多城轨物业的价格与其他区域楼盘的价格被逐渐拉大。但到了所有线路都建成，各个角落都是地铁口的时候，这种差距就不复存在了。那么，城轨对购房者选择楼盘时所起到的影响，也将被淡化。所有的楼盘又将完全依靠品质、区位、周边环境、配套等传统因素来比拼。那种因城轨而带来的高价位将实现自然回归。

　　本报记者 李冬

　　城轨经济是否能圆所有人的创富梦？

　　昆明最先以轻轨优势进行宣传的项目是位于吴井路附近的兴杰站现代城，而目前在售项目中以轻轨为诉求点的项目有俊发系列的SOHO俊园、星雅俊园；螺蛳湾国际商贸城、金领地·国际商务。物业形态包括住宅、商业、写字楼，涉及物业类型较广。虽然目前轻轨对消费者的置业选择处于概念性引导阶段，但很多城轨楼盘的热销还是反映出消费者对区域未来发展前景的看好。

　　不管是地产商还是消费者，面对一个如此巨大的商业金矿，早已蠢蠢欲动，积极完善着自己的商业布局和置业计划。然而，在淘金潮开始的前期，还是有少数人嗅到了背后可能潜伏的危机。

　　哪些地方潜力最大？

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　　至祥研究中心认为，商业的生命力在于客流的集聚，而轨道交通大容量的运能在给人们提供便利交通的同时，也会给商业带来大量的消费客流，地铁的布局正在影响着城市的商业格局。以香港为例，地铁沿线共分布着大约30个购物中心，约占香港购物中心的60%。因此可以认为：地铁已成为商业发展不可或缺的积极元素和地域经济发展的动力。

　　由于用地紧张，香港的每个地铁站都与周边的商业和居住区紧密联系，还有很多居住区与地铁站结合成一个综合建筑体，即真正意义上的地铁上盖物业。

　　至祥研究中心认为，地铁对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率和运输能力，以及人群的集中能力。其中，地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响，对于复合物业影响更大。从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组。中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。

　　另外，地铁站点对于周边发展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同。距离站点步行或者自行车距离5-10分钟为第一影响区域，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高。通常是地价最高、最先发展起来的区域。距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间）为第二影响区域，是高等级功能的备选区域，开发强度较高。第三影响区域距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能，开发强度取决于地块以及开发内容。

　　而地铁对物业价格的影响，越是交通不成熟的区域，地铁所产生的效益就越大，房价升幅也越大。在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正态分布的特征。因此，车站附近的房地产的价值高于位于本区间的房地产；发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地利用比较显著，房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。

　　根据至祥研究中心的研究，地铁沿线房地产价格的变动会随着地铁线路的规划、施工、启用而有不同的成交价位。地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。通车前预期增值大于事后实质收益。

　　房价格局将被打破？

　　从其他城市的经验可以看出，地铁给周边楼盘所带来的价格效应，是十分强大的。与其他内地城市一样，昆明房地产市场，一直以来基本依靠区位、楼盘品质和周边环境等来决定价格。至祥认为，从分布形态来说，昆明楼市的价格分布目前仍处于“圆形”价格状态。也就是说，越是处于市中心的楼盘，价格就越贵，而距离市中心越远，价格相对越低。特别是像远在东南的呈贡新城和西边的安宁片区，价格远不能与市内各区域相匹敌。但“地铁时代”的来临，房价将会因为城轨的贯穿而打破这种“圆形”的分布状态，形成一种新的以地铁为主轴的“线性”价格分布。届时，昆明一环内的房价将不再独高，取而代之的，将是地铁沿线物业的价格共同增值，昆明楼市的价格体系将会重新确立。而地铁站周边范围内的房地产，与所在区域其他类似房地产相比，价格要高出一成左右。据了解，北京地铁开通后，沿线房价在短时间内上涨一倍，并形成沿地铁商业带、地铁口和地上商业结合也展现出巨大的商机。

　　因此，轻轨经济圈对商业的整合度远高于对住宅价格的提升度，轻轨的商业价值就在于能够充分地将这种客流聚集并转化为有效的购买力。从未来轻轨首轮对商圈的作用来看，昆明轻轨一号线有8个商业聚集区被其穿越，其中包括：螺蛳湾国际商贸城（五腊村、昆明南部客运中心站）、世纪城商圈（世纪城站）、目前旅游产业较为发达的翡翠销售市场（昆明火车站）、新型高档商品销售区域金格商业广场（文化宫站）、昆明传统商业核心区青年路区域（人民路站）、汽车销售核心白云路区域（白云路站）、餐饮业极度发达的金星商业区（金星站）、正在发展的北市区商业区域（北辰小区站）。

　　可以预见，昆明南北主轴点状的区域商业与住宅区域将被轨道“串联”起来，最先体验轨道交通的时间效应，商业的辐射范围、居住的距离得到最大化，这一切在没有切身体会之前可能是无法想象的。

　　从首期1、2号线所经过的区域不难看出，现阶段和未来几年南北向发展是昆明的一个重要的发展方向。由最北端汽车北站开发中区域向南经过居住发展最为成熟的北市区域、城市中心区域以及世纪城、体育城昆洛板块，直至最南端的呈贡大学城，可以说这条南北城市线是昆明的生活主轴。因为轨道交通对于城市新区的发展作用突出，一个城市新区的发展如果靠传统的道路建设来服务公共交通、聚集人气、吸引投资的话，那么就是一种蔓延、低效率、低品质的发展过程。对于昆明北市区居民来说，呈贡新城的距离感将是不可逾越的障碍。而轨道交通就将缩短到市中心和各区域的时间，从而增加人气和活力。1、2号线作为首期启动工程是城市总体规划发展下的必然选择。

　　现阶段，南北1、2号线周边地产也正在以较快的速度向轻轨地产的高品质、高效率方向发展，住宅物业客户群得以扩大、商业物业辐射面也得以增加。按照其它城市的经验，轨道交通走廊周边会吸引大量的开发投资，以形成高品质开发带。有了人气和基础设施的开发后，商业服务业的发展也自然随之而来。

　　别被城轨冲昏头脑

　　

　　透过北客置业总经理仲海涛的办公室，可以清楚地看到北京路上的工人们正在拆除公交站牌，为城轨的全面动工做着最后的准备。由北客置业开发的欣都龙城项目，被业界称为云南首个“地铁上盖的物业”。“项目建成后，城轨的出站口和进站口将直接同项目的商业部分融为一体，地铁带来的人流将直接为这里的经营者提供源源不断的客流。”仲海涛描绘着欣都龙城令人振奋的商业前景。在他看来，欣都龙城就是一个为了地铁而生的城市综合型项目，地铁将给项目的住宅部分带来便利快捷的交通，给项目的商业部分带来无限的财富机会。正因为如此，欣都龙城在设计之初就充分考虑以地铁站为依托。“最大可能地分享地铁带来的财富机会。”仲海涛说。

　　而事实上，欣都龙城的设想也极大地获得了市场的认可。项目还未开盘，每天前来咨询准备购买的潜在客户已经让其售楼部热闹非凡。“许多客户就是看中了地铁所带来的潜力。”欣都龙城的一位置业顾问说。

　　然而，得益于城轨预期的楼盘远不止欣都龙城一个。位于呈贡新区的实力大学城商业中心在一年前完成的销售奇迹就有赖于城轨的修建。在实力大学城商业中心购买了三个铺面的许先生对未来充满了遐想。“等城轨一通，我现在一百多万的铺面可以赚50万，三个铺面就是150万。”许先生说。在他看来，他对未来的投资既保险回报也丰厚。

　　那么，城轨是不是真有如此的魔力，能圆了每个参与淘金者的创富梦想？

　　作为2005年就开通了第一条城轨的西南重镇重庆，其给沿线商业物业所带来的价值至今仍未得到预期的体现。

　　《重庆时报》地产记者梁芯说：“昆明现在的情况和重庆轻轨开通前特别的类似。”梁芯回忆，当时重庆轻轨建设前期，所有沿线的房地产项目都经历了一个快速的价格上涨期，这其中包括商业项目和住宅项目。“大家投资的都是概念和预期。”但是，随着城轨的开通和运行多年后，人们发现，城轨给住宅项目带的正面影响确实是巨大的，交通的便利让住在城轨周边的人可以迅速地出行并到达目的地。而对于商业项目来说，虽然商铺的价格因为城轨而上了一个台阶，销售也异常火爆，但真正经营的时候却是生意清淡。“可以说，城轨只能促使沿线商业项目的销售上升，却并不能带火商业项目以后的经营。”梁芯说，在她看来，一个商业项目的经营能否成功，并不是一条城市轨道交通线或是一个轨道交通站点所能决定的。

　　有着全国多个城市房地产营销经验的昆明中原地产总经理刘天旸的分析，佐证了重庆城轨站点商业的现在，也预示着昆明城轨站点商业的未来。

　　在刘天旸看来，在城轨建设完成网络化之前，单一的一条或是两三条城市轨道交通线根本不可能给所谓的站点商业带来可观的商业价值。“不可否认，城轨确实能够带来巨大的人流，特别是对于昆明北京路沿线的站点，但是巨大的人流并不意味着巨大的购买力。按照一般的经验，沿线的几十个站点，只有两三个几条线路的交汇站点能够形成成功的商业物业。”刘天旸说，地铁的人流多是匆匆而过，要让他们成就一个成功的站点商业，要么就是这个站点原本就在传统的商业区，要么就是几条线路的交汇点。对于呈贡新区这样的轻轨站点的商业项目，城轨的通车无疑是把双刃剑，一方面它便利了该区域的交通，另一方面它也带走了原本可能会在该区域消费的客流。“这一点在上海就表现得十分明显，上海是全世界仅次于伦敦的城轨线路里程最长的城市，但并不是所有的站点商业都欣欣向荣，还是只有少数站点的商业项目较成功。”刘天旸说。

　　刘天旸认为，买所谓的城轨物业，买的只是概念和预期，今后究竟能否成功不是一条轨道交通线所能决定的。所以在投资之前，自己的心里还得算笔账，不能被呼啸将至的城轨冲昏了头脑。

　　本版稿件 本报记者 李冬 施律

　　美编 罗星杰 制图

　　城轨沿线商机

　　实际上，假如根据至祥的研究结果，不难看出，北市区、新亚洲体育城、呈贡新城等接近城市的边缘地区，在轻轨开通后升值潜力最大。以轻轨线路来划分地铁经济的“主战场”，将使轻轨效应在区域上的划分更加详细。

　　1号线起于昆医附一院，到达呈贡大学城，主要连接老城区、昆洛板块与呈贡新城，未来昆明的城市发展，初步已经形成了以老城区+呈贡新城为双核心的城市结构，昆明市第一条城市高速轨道交通线在老城、昆洛板块及呈贡新城落地，其实也正式宣告政府将会花大力气催熟昆洛板块和呈贡新城，以促使未来的城市双核心区能平滑交会过渡及保证城市双核心的发展。这就让东南板块、呈贡新城凸现出庞大的商业机会，这个绝佳的商机，不只是房地产业，其他很多行业也将陆续受惠。根据昆明轻轨1号线的站点设置分析，整条线可以在较短线路内，完成和螺蛳湾国际商贸城、南屏街等重要商圈的结合。届时，以轻轨为轴，昆明的商圈将彻底“动起来”。

　　2号线起于昆明北部客运中心站，途经昆明站、南三环、南四环，到达福保站，是连接昆明南北的主要轨道交通，主要解决的是南北客运的出行问题。南北市区的出行问题是制约房地产发展的因素之一，南市区堵、北市区远，二号轻轨的建设将缩短北市区与市中心的距离，南市区堵的问题也将在一定程度上得到缓解，尤其是上班一族的出行问题，为北市区、南市区的一、二手房的发展奠定基础。对于处于前期规划阶段的项目，可能会有往商业部分考虑的空间。

　　3号线起于石咀站，到达昆明东部客运中心站，是连接东西方向的骨干线。连接的是西货运与东客运，方便了人们出行。对于目前处于较弱势的西山板块和东市板块有一定的促进作用。

　　4号线作为一条产业辅助线，连接了中心城的西北东南方向，并将沿着昆河米轨通道到达呈贡新城，客观上将成为连接主城和呈贡的辅助性轨道交通线路，这将与首期工程一起，在城市双核心之间形成一条层次分明、覆盖面广的复合型交通走廊。4、5、6号线作为城市辅助线，将完善轨道交通的网络，使得轨道的辐射面更大。

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　　其它城市的“轻轨效应

　　”武汉，其轻轨线一期（宗关——黄浦路）周边的楼盘，房价在短时间内上涨了30%。

　　宁波轨道1号线周边楼盘提价。6月26日宁波轨道交通1号线1期工程正式开工建设，宁波正式跨入地铁时代。虽然离正式运营日子还远，但沿线的一些楼盘已纷纷涨价，上涨幅度每平米1000-3000元。

　　上海轻轨带动房价涨了50%。从2006年年底轨道佳通3号线北延伸段开通以来，受到轨道交通的辐射作用影响，高境、淞南板块人气渐旺，加上殷高西路上规划建设中的商业街工程不断推进，高境淞南板块地段地价不断提升，房价也是水涨船高。从几个典型楼盘的价格看，轻轨开通一年多来，该板块房价涨幅达到50%。

　　昆明轻轨，虽然处于动工前期，但是轻轨背后所蕴藏的商机以及整合对象却会改变昆明整个商圈的格局，昆明商业中心密集式发展也将发生改变。

　　内地地铁商业发展中，目前上海已建成的地铁商业有以下几种模式：

　　模式一：地铁站厅内零星的商业网点，其特点是面积小，以即时消费和专业服务的小型商铺为主；

　　模式二：与地铁站厅相连的外部地下商场或商业街，一般以经营流行服饰及其他中低档商品为主；

　　模式三：拓展地铁的优势，通过地下通道为地铁站周边的商业提供便捷的全天候的交通网络；

　　模式四：地铁与上盖物业联合开发的模式。其上部物业多为集商业、办公、居住等多功能为一体的城市综合体，简称为“地铁上盖商业”。

　　注：文中研究资料和数据均由至祥研究中心提供。