人物样本

　　4天借够8万元

　　公务员张先生，在春节前还完了首套房的公积金贷款，就准备在春季再出手一套小户型用于投资，经过最近一个多月的考察，他刚刚决定投资一套单价8000元的50平方米小公寓，但是合同还没有签，“新国十条”就下来了。

　　张先生自己算了一笔账：总价40万的小公寓，之前可以首付7成贷款，也就是12万元，把手中所有现金凑在一起刚刚够。但是现在一下子把首付比例提高了两成，有点让张先生措手不及。“从周五知道这个消息之后，我就在添这8万元的缺口，找父母和朋友凑呢”张先生告诉记者，经过4天的努力，5成首付基本解决的差不多了。当记者问及为什么一定要投资时，张先生很乐观的表示：沈阳房价与其他城市相比还是比较低的，手里的钱还是投资房产比较稳妥，所以就是先借一点钱，也要出手投资一把。“我的工资比较稳定，以后每个月多付出一点罢了。一句话，沈阳楼市，我看好你哦！”

　　记者探访

　　J.开发商群发短信

　　4月16日15点48分，吴小姐收到了来自中海地产的一则短信，短信的内容是“国务院会议要求，对购买二套住房的家庭，首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。”吴小姐曾经到中海国际社区售楼处看过房，不过还没有确定是否购买，不过这条短信，多少影响了吴小姐的心情。房子还是要买的，只是门槛又提高了不少。

　　就此，记者也采访了中海地产的相关工作人员。在销售中心，前来咨询买房的消费者并未减少。但这位工作人员表示，“新国四条”颁布以后百姓的反应都很直接，很多百姓都表现出对政策调整的关切。

　　他还表示，虽然购买改善型住房的购房者占总购房者的50%，但是这次政策调整并未影响到这部分购房者的原定计划。“由于这部分购房者都具备一定的经济实力，所以对于贷款首付和利率的变化都有承受力，而且很多改善型住房的消费者都是全款购买。”

　　“而政策调整对于少部分投资者来说，应该说影响很大。”他表示由于政策调整，大概有10%的正在办理贷款的购房者在贷款方面出现问题，而这部分人很多都是投资客。

　　卖房前先讲新政

　　记者先后走访了近十家楼盘，置业顾问表示，由于新政发布时间较短，对市场的影响还没有显现，但是在销售的时候，售楼员一般先把新政的相关内容跟客户讲明，简单对客户进行提示。

　　城建美庭的置业顾问在接受记者采访时说：“近期我们都会把政策对前来购房的百姓进行详细的解读，当然会有少数百姓因为政策调整对买房计划进行调整。”由于部分正在办理公积金贷款的客户遇到了政策的调整，但具体事态还要看之后政策的变化和相关部门的执行情况。

　　据记者了解，高端楼盘和做低端小户型的楼盘对这次政策都有一定的“抗压性”。像阳光100国际新城这样面向中高端客户群的楼盘在政策调整之后，由于客户都有一定经济实力，所以已签约客户也没有太大的波动。

　　而位于沈北新区的翰博皇家御院相关负责人表示，由于是做低端小户型，首付提升到50%也只有6万，所以预计不会有太大的影响。

　　本报记者沈轶男

　　B.背景提要新10条全面影响楼市

　　1.4月15日国务院会议决定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍……

　　2.国务院17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。《通知》又对第三套及以上住房贷款、非本地居民购房等问题提出具体要求。10条政策包括政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，可以称得上是近几年来房地产调控政策最严厉的组合拳。

　　3.业内人士认为，调控政策打击力度大，针对性强，预计将对房地产市场产生相当大的影响，而且预测这仅仅是一系列调控措施的第一步，接下来还将有一系列猛药出台。

　　想退房关键看合同

　　很多人的首付都已经交了。但是首付提高却让很多购房者有点措手不及，一时间凑不够首付款。皇姑区某楼盘销售经理谢先生在接受记者采访时表示，银行提高首付比例是开发商和购房者都无法预料控制的事情，所以一切还要按当初合同约定的内容执行。

　　辽宁坤岳律师事务所的李晶律师表示，具体要看当时购房者和开发商签订购房合同时是怎么约定的。如果当时签订购房合同的时候开发商对消费者做了相应的贷款风险提示，合同中也有关于购房者逾期付款的违约责任，那么购房者在有能力的情况下应遵守合同的相关约定，承担违约金，继续履行合同。没有付款能力则可以退房并承担相应的违约责任。

　　如果当初合同中并未对逾期付款或者首付提高的情况做约定，银行提高首付比例属于开发商和购房者都无法控制的，这种情况不应该视为购房者违约，不应承担相应的违约责任。这种情况建议开发商和购房者协商解决。

　　提示：

　　沈阳商品房买卖合同样本中对于购房者逾期付款的违约责任有相关的规定。在逾期一定时间内，购房者应向开发商按日支付规定的违约金，合同继续履行。逾期超过一定的时间，开发商有权解除合同。解除合同的，购房者影响开发商支付违约金。如果购房者愿意继续履行合同的，经开发商同意，合同继续履行，购房者按日向开发商支付违约金，违约金比例不应小于前一项违约金。因此，购房者在签订购房合同时最好对首付比例提高有一定的风险意识。除向楼盘销售人员咨询贷款情况外，更应该向银行负责发放贷款的工作人员询问相关政策。本报记者刘建玲

　　调控方向

　　加大保障房投入才“治本”

　　沈阳建筑大学管理学院院长刘亚臣

　　政策只能抑制极小部分的投资行为。对沈阳的影响，远不如广东、深圳等城市的影响大，但会对一些从4000-5000元/平方米猛增到6000-7000元/平方米的楼盘会有所抑制，而一些涨幅不大的楼盘影响则甚微。

　　相信二套住房首付比例提至50%只是用来抑制房价的一个信号，今后还会不断有新的政策陆续出台。要从根本上解决房价上涨过快问题，首先应该增加保障性住房的供应。根据需求制定保障性住房的供应比例，并按实际进行科学的供应配比，加大政府投入的力度。另外，对保障性住房的供应标准和机制进行界定，对在哪建设、价位的制定等方面进行深层反思，将开发重点逐渐转移到这上面来。

　　影响范围

　　沈阳3成购房者将受影响

　　沈阳精仕蓝叁房地产策划有限公司总经理谢事民

　　二套住房首付比例提高到50%，实际上是砌高了投资“门坎儿”，但影响范围和影响幅度也是比较有限的。

　　与此相比，“国十条”中的“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定显然影响范围更广。

　　由于在沈阳购房的外地购房者日益增多，如果“国十条”新政得以全面执行，那么包括投资者与外地购房者在内，将有30%左右的购房者将从本地市场撤出。

　　新政的出台，主要原因就在于一些城市从年初开始房价就发生了较大的涨幅。虽然此次出台的“国十条”相较以往更严格、也更猛烈一些，但在执行过程中，应该是缓步渐行的，直至达到房地产市场的发展趋向平稳。

　　二手市场

　　客户产生降价心理预期

　　二十一世纪不动产运营总监马艺涛

　　就二套首付比例提高政策来看，对二手房的影响应该是不大的。

　　二手房的贷款首付比例一直就比新房要高，一般的房源首付都是40%，年龄久一些的要高达50%。从购房者的角度来看，一半以上的购房者会选择一次性付款，这部分购房者不会关注首付比例是否会提高；另一半的购房者可能会选择贷款，但所购买的房源总价基本都在30-50万元左右，首付比例增加，实际缴纳的首付金额也就增加3-5万元左右，不会构成买或不买的困扰。

　　要说变化，还是客户心理的变化最为明显。很多购房者都有房价会下降的心理预期，在是否该出手时产生一定的观望情绪。相较于新房首付比例的激增，一些购房者可能会转向，从而使二手房市场从新房市场分流出部分客群。

　　本报记者 石彦梅

　　利率变化支出利息对照表

　　首付4成24万

　　贷款金额36万

　　7折利率支付利息款170879.95月均还款2212

　　85折利率支付利息款212590.92月均还款2385.8

　　首付5成30万

　　贷款金额30万

　　1.1倍利率支付利息款238085.07月均还款2242.02