■新快报记者 林驰胜

　　一年一度的楼市旺季已来临，当人们的消费目光都聚焦在各式各样的优惠大餐上，并极力搜罗符合要求的“心水房”时，可曾想到在“利”字当头应多留个心眼，并树立良好的理性消费心态，避免因贪小便宜而陷入无尽的烦恼中呢？

　　为了更好地引导消费，本报特别在“五一”前期推出小范围的置业调查，让更多的消费者进一步认识和了解房地产行业，并对常见的消费陷阱具有一定的识别和判断能力，及时有效地规避风险、维护自己的合法权益。

　　调查

　　多数消费者遭遇过陷阱

　　据了解，随着房地产行业的不断深入和快速发展，置业中涉及的侵权、违规等行为也逐渐增多，某些表面看似合理的说辞或做法，其实都是一道道消费陷阱。

　　多数陷阱存在于购房和物业

　　在调查中发现，多数消费者均表示曾遭遇陷阱，且涉及面比较广，如查找房源、购房前后、租房卖房、物业管理等等。其中，购买新房和物业管理的反馈问题最多，占所有反馈问题的四成多。

　　从调查反馈的数据来看，消费者普遍担心买房过程中遭遇陷阱或纠纷，约有近半数消费者认为建筑质量和合同陷阱问题较突出，其次是商家承诺的内容无法兑现、产品与配套货不对板等问题。在二手房方面，绝大多数消费者表示对中介不放心，担心交易过程中，存在欺瞒、欺诈及吃差价等行为。

　　消费者王先生告诉记者，他的购房经验不足，对如何检验房屋质量不懂，所以买房时根本看不出什么质量问题。“在重新装修时，才发现木地板竟然要全部铲掉，因为里面有白蚁。这还是一位好心人提醒我才知道的，不然就出大麻烦了。”

　　逾六成消费者“放弃”维权

　　记者在采访中发现一个比较特别的现象，逾六成消费者在已知自身权益受到侵犯的时候，只要不是什么特别突出的问题，一般情况下会选择“放弃”维权，这似乎与时下经常听到的“过度维权”存在某些反差。

　　“希尔顿广场销售中心陈列的楼盘沙盘，四楼平台花园有一个儿童配套设施，可是交楼的时候并没有这一设施，而是简单地铺设成普遍过道。”消费者黄小姐表示，可是业主群里谁也没有提及此事，所以就没有找开发商理论了。与“放弃”维权的消费者相比，一些消费者却将维权坚持到底。

　　从反馈信息来看，质量维权、承诺维权和物业管理维权最为普遍。通常情况下，多数消费者会选择先与商家直接交涉，其次是通过法律途径维护自身权益，或通过媒体曝光来解决问题。

　　“记忆比较深刻的应该是去年尚书银座天价物业费事件，那时业主们很齐心，所以物业管理公司最终被迫下调物业管理费。”该楼盘业主韩小姐如是说。

　　政府与协会要加大监管力度

　　对于市场屡现各种消费陷阱，约有过半消费者期望政府与协会加大监管力度，细化各种考核及审核条款，尽量在源头杜绝或减少纠纷的出现，同时加大宣传力度和加强指导，并充分发挥舆论的监督能力。

　　调查反馈显示，多数人认为在维护权益方面，经常吃闭门羹，很难得到及时有效的解决，这无疑助长了商家的不法行径和侥幸心理，无益于消费市场的健康发展。

　　现状

　　陷阱重重消费者需多留心眼

　　随着购房者的维权意识加强，消费陷阱逐渐变得隐蔽，通常情况下不易为人所发觉。

　　业内资深人士李先生表示，由于消费市场逐渐成熟和各种法规的完善，许多商家不敢明目张胆欺诈和欺骗消费者，通常会借助诱饵、让利、赠送、纠缠等陷阱达成交易，他们对人性的弱点研究得比较透彻。

　　陷阱1

　　广告

　　内容眼花缭乱真假难辨

　　广告宣传是楼盘推广的最基本手法，因此也成为一些商家忽悠消费者的工具。有人曾罗列出商家常用的障眼法，运用广告词模糊战略误导购房人。如偏远地段远离闹市喧嚣，紧邻闹市即坐拥城市繁华；地势低即四季如春，地势高就俯瞰全城；楼间距即小就邻里亲近、和谐温馨，楼间距大就通风、采光和视线佳……

　　与上述“扬长避短”手法相比，某些开发商甚至直接在广告中融入“虚假”内容，结果自然是货不对板，所以提醒消费者最好是眼见为实，切勿过分相信广告内容。

　　★案例：2009年4月份，东莞南城某楼盘通过短信，发布了一则“周末买楼惊喜大折扣优惠”。短信内容称，投入27万元稳赚330万元，用住宅价格即可购买东莞CBD唯一俯瞰500亿元市政广场的地标写字楼！

　　同月，位于镇区的另外两个楼盘也有类似短信，称“不用去‘拉斯维加斯’！也不用到澳门！只要周末上‘××堡’即可豪赌一把！国际水准的百家乐、21点等着你！买房额外0.98折！”、“2009常平收租王，0风险超8%高回报！嘉骏中心6A写字楼……三重大礼优惠”。

　　在硬性广告和楼盘宣传手册方面，同样出现一些虚假广告，如有的楼盘把市政配套“纳入楼盘版图”，欲将公共配套占为己有；有的楼盘则夸大优惠幅度，将消费者骗到售楼现场；有的二手中介则发布虚假房源，吸引消费者的眼光，从中提高来电咨询量。

　　★提醒：虚假广告传播方式很多，大致可以归纳为以下几种。一是界定模糊。即广告内容中提及的优惠往往有时效性，许多消费者闻讯到场后，多是失望而归；二是数据虚假。通常出现在售价和面积方面，如起价往往是一两套房子的标价，其他单位售价比起价高出很多；三是视觉误导。通常商家会借助沙盘和楼书来误导消费者，如沙盘四周交通便利，交楼时则部分道路“封闭管理”，当消费者投诉时，商家总会用“一切以实物为准，沙盘和楼书仅供参考”来搪塞业主；四是模糊规定。广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等等这样的极端形容词语，也不可以主观预测，但许多地产广告却出现一些明示或者隐含房屋升值、保值的内容，而且出现极端形容词。

　　陷阱2

　　特价

　　特价多为营销噱头

　　房价高已经成为置业难的一大门槛。许多商家为了迎合消费者“淘低价房”的需求心理，常常会推出“特价”、“特惠”单位来吸引消费者的眼球。

　　据了解，这一现象在楼市淡季时最为明显，商家通常会用这一手法给消费者造成降价的错觉，然后再通过现场直接沟通，引导购房者出手置业。

　　★案例：2008年奥运期间，许多开发商将营销推广与“中国每夺一枚金牌”结合在一起，并打出“中国每夺一枚金牌，就推出4套特价房”优惠。

　　在东莞，就有不少商家运用这一营销手法。如东莞某开发商旗下三个项目就采取这种营销方式：中国队每获一面金牌，将在当天各推出三套特价单位，分别打出7折、6.5折、7折的优惠，还声称促销活动直到奥运会闭幕。

　　与巧妙结合事件营销相比，个别商家的推广则赤裸裸。2008年12月14日，寮步甲壳虫之家打出“裸卖”口号，一口价2888元/平方米任选，仅限20套。

　　★提醒：每逢楼市淡季，许多楼盘都会推出各式各样的特价广告。事实上，这些“特价”单位往往都是噱头，真正符合消费者要求的房源极少。

　　对此，提醒广大消费者首先不要轻信宣传，一定要实地考察，看看“特价”单位的实际情况。因为好的“特价”单位往往是内部消化，很难真正进入市场流动，消费者只有看的份，幸运率基本为零；如果“特价”单位经常存在，多数是偏、差单位，绝大多数消费者是不会考虑的。

　　因此，消费者要保持清醒的头脑，以免浪费多余的精力。

　　陷阱3

　　谎言

　　莫让销售员牵着鼻子走

　　在房地产销售中，人们往往能发现这种现象，销售人员天天说房子好卖所剩无几，可过段时间回来，房子还是所剩无几，不过“所剩房源”的位置变了。如果你质疑此前销售人员所说是谎言，通常得到的回复是：加推。

　　一位不愿透露姓名的业内人士表示，销售人员最主要就是能说会道，脑袋转得快，能够很好地化解消费者的质疑，否则就不是合格的销售人员。

　　★案例：2009年，由于市场上的中小户型供应量比较短缺，所以不少楼盘的产品走货速度都很快。黄小姐到某楼盘售楼中心咨询，售楼小姐热情接待时表示房子很抢手，还带着她到销控表前一一指出已售单位，说赶快买否则就没了。

　　当发现其犹豫不定时，故意低声告知“公司感觉房子好卖，已决定从明天起每平方米加价100元，经理都不让我们对外讲，如果明天再买要高出8000多元了。”黄小姐当天认购了一套81平方米的小户型，并交付了10000元的订金。

　　可是，当黄小姐六天后来支付首期款时，无意中听到另一位售楼小姐在劝说一位看房者，“明天起每平方米加价100元……”这时黄小姐才知道一切都是谎言。

　　★提醒：消费者要明白，购房者与销售员是买卖关系，所以一定不要被销售员牵着鼻子走，尤其是遇到那些为了冲业绩的销售人员，他们恨不得掏光消费者的腰包，多买几套房子。

　　一般情况下，销售人员只会将楼盘的好处介绍给购房对象，甚至夸大楼盘的价值。如配套如何全面、物业如何到位、交通将变得如何便捷、区域价值和升值潜力好等等，其目的只有一个，那就是促成交易。这就使得销售人员很难客观介绍楼盘，尤其是那些会影响购买行为的话题，销售人员必然绝口不提。

　　因此，需要消费者有很好的观察及辨别能力，同时能借助其他渠道了解楼盘信息，只有这样才能尽量避免受骗上当。

　　陷阱4

　　合同

　　谨慎签订合同避免纠纷

　　购房是一个专业性要求较高的交易过程，由于其法律法规多而复杂，故很多购房者都难以掌握，尤其是没有经验的首次置业者，连合同都没见过，于是一些不讲诚信的开发商，会在合同中设置了陷阱。

　　在房地产消费中，购房者与开发商对比无疑是弱势群体，因此消费者在签订合同这道“护身符”上，绝对不能马虎应付，否则会陷入被动的困境。

　　★案例：2008年，陈燕妮（化名）与某房地产公司签订《房产认购协议书》，约定陈燕妮认购该楼盘一套3房2厅住宅，并支付定金2万元。协议另载明：陈燕妮在签订认购协议时已详细阅读和了解该房地产公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。

　　一个月后，陈燕妮签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，要求修改不公平条款。由于双方观点无法统一，最后只好通过法律手段来解决。

　　另一位消费者李小姐在东城某小户型楼盘置业，但由于工程问题交楼时间延迟了半年左右，当李小姐拿出合同欲寻开发商索赔时却发现，合同规定“延期交楼按总房价0.1%赔偿”，最后双方为“按日”、“按月”，还是“按年”赔偿而相互扯皮。

　　★提醒：签订购房合同，是所有环节中最重要的一环，购房者的权利义务尽在其中。

　　业内资深人士李先生认为，市民在购房过程中，对契约合同的意识不强，有些不规范的开发商，使用的是自制合同，条款不对等，一旦遇到问题，购房者的利益将受到损害。

　　“购房者在签订合同时，首先看清开发商证件和各种手续是否齐备。甚至可以对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商的承诺进行比较，把没有在合同书上体现的要求以补充条款的形式确定下来。”李先生表示，如在逾期付款的违约责任，购售双方的责任义务要对等。

　　陷阱5

　　质量

　　收楼要慎之又慎

　　预售意味着很多房子是期房，即消费者无法直接看到现房，买房过程中是通过看设计图和规划图，但是建设过程是否存在偷工减料问题，业主根本无法预知。

　　因此个别楼盘的规划变成了“空头支票”，配套设施要么没有，要么缩水。另外，在面积、门窗、墙体等方面也时有问题出现。

　　★案例：去年底，南城某楼盘陆续通知业主收楼，结果业主们发现自己的房子多处出现漏水和空鼓现象。

　　“也不知道他们是怎么通过验收的，明明有质量问题，还让业主去收楼。”楼盘业主张先生表示，以前人家说小开发商信不过，现在终于见识到了。

　　无独有偶，与该楼盘相距不远的另一个新盘交楼后也出现质量问题。该楼盘业主梁先生告诉记者，收楼时大家都没有发现，直到装修时才知道。原来该楼盘几乎所有单位的阳台推拉门与阳台，基本处在同一水平线，这意味如果阳台铺好地砖后，推拉门在“地下”滑动，完全起不到隔水的效果。

　　★提醒：小区配套设施的改变也是商品房预售纠纷产生的一个重要原因。不少购房者在购买房屋时，很看重周围环境和配套设施。

　　业内人士提醒购房者，在购买预售房时处于弱势地位，因此在购房时要慎之又慎。首先，购房者要对购房协议逐字斟酌后再签字，不给开发商留下法律上的把柄。另外，在购房时要对开发商的实力、信誉有所了解，而且要尽可能收集预售房屋的可靠资料和详细规划方案，比如说规划图表、房型结构图等等，而不要单纯看沙盘。

　　如果有条件，购房者最好找专业人士帮助选房和签订合同。