4. 道不同又相为谋

　　中央把房地产当成民生问题，地方则当做经济问题

　　事实上，宋的看法有较多的支持者，在宋看来，很多问题已经不是地方政府所能解决的。

　　而正是目前由地方政府主导抑制房价等行为，导致“打压房价——报复性反弹——打压房价——继续反弹”的怪圈。

　　以2008年前后的调控为例，由于市场洞悉政府“保增长”的底牌，这一轮调控以房价报复性反弹并创新高告终。而此前，这种报复性的上涨已经数次发生。

　　“以往的调控政策之所以一直未能取得预期效果，关键原因在于中央政府和地方政府的利益博弈。”北京四方联达房地产经济公司总经理杨少锋说。

　　在杨看来，中央政府把房地产当作民生问题，希望房价能够让大部分老百姓承受得起；而地方政府则只是把房地产当作经济问题，土地出让金和税收才是地方政府最关心的，“正是这种中央地方利益的不一致，导致许多很有针对性的调控政策到了地方却无法执行”。

　　地方政府依赖土地出让金，导致房价上涨过快，导致地方调控不力，而十分关注“民生”的中央政府却一直要求地方政府控制房价，这种博弈似乎一直在进行之中。

　　“其实地方政府很委屈，有话没地方说。”宋坚告诉本报记者这或意味着，对于地方而言，降低房价的方法已穷尽。

　　如何解决这一难题？

　　在宋坚看来，产生这个怪圈的一个主要原因就是一直没有解决好地方政府的资金来源问题。

　　“必须从宪法层面界定中央财权和事权，以及和地方财权事权的关系。”同济大学教授刘春彦提出了对应的解决方法。

　　在刘看来，“通过这种方式(的调整)，可以增加地方的财政收入”，从而有效地降低地方政府对土地出让金的依赖，增加地方抑制房价的积极性。

　　在财政部财政科学研究所所长贾康看来，“要反对一味指责和妖魔化地方政府、把商品房房价高企的原因全部归于地方官员的简单化、表面化认识倾向。”

　　“关键是要着力建立地方土地批租收入可合理延续的机制和使地方政府职能、行为趋于合理化的地方税体系以及地方债制度，这种改革的结果也将有利于商品房的价格回归理性。”贾康说。

　　5. 无利不起早

　　增加地方税收收入是取代土地出让金的解决之道？

　　2009年年底，十一届全国人大常委会第十二次会议举行期间，全国人大财经委员会副主任委员吴晓灵与网友对话时表示，如果不把中央政府和地方政府的事权、财权划分更加对称，地方政府的财政过多依靠土地出让收入的话，高房价问题很难解决。

　　事实上，由于地方财政过多依赖土地出让金，一旦改变这种模式，地方政府显然将不再是房价的推高者之一。

　　据本报了解，2010年度上海市决策咨询研究重点课题中就有一个“城市转型时期本市财源长效增长的机制及财政体系研究”，具体执行单位是上海财经大学。

　　这份课题指出，“十二五时期，依靠传统土地批租作为重要财政收入来源已不可持续，加上本市社会民生建设任务的进一步增加，本市财源增长和支出之间的矛盾将逐步显现。”

　　这或显示，地方政府在寻找降低对土地财政依赖程度的有效办法。

　　据本报了解，这份课题提出“建立财政收入长效增长机制和财政体系的对策思路和体制机制”。

　　“所以目前看来，只有从税收等财政手段上来解决这一难题。”同济大学副教授刘春彦告诉本报记者，这和吴晓灵观点基本一致。“税收是宪法问题，宪法没有严格规定中央和地方财权和事权匹配，我们国家这块共享，中央经常拿走地方。”

　　这直接导致“中央收入增加，地方收入降低”，因此刘春彦认为“必须从宪法层面界定中央财权和事权，以及和地方财权事权的关系。”

　　一位接受采访的人士举例说，“以共享税为例，现在共享税比例是中央政府主导，应该规定中央政府不能随便变更比例。”

　　在刘春彦看来，通过明确地方和中央政府的财权和事权，这样才能有效增加地方财政收入，从而降低地方政府对土地财政的依赖，才能更好地降低房价。

　　“无利不起早。”宋坚说，只有调动了地方的积极性，才能更好地平抑房价。

　　6. 动用财税武器

　　物业税是个好选择，但尚无时间表

　　问题随之而来，税收类型的调整是中央层面的事情，对于地方而言，当前解决之策又是什么？

　　对于地方政府而言，正在讨论之中的物业税似乎是一个选择，依据国际惯例，物业税多属于地方税。

　　“(物业税)有助于稳定税收，平抑房地产市场波动给财政的直接影响，减少财政对‘卖地’依赖，以解地方政府对于房地产调控的两难心理。”全国政协委员张泓铭在全国政协会议上的提案如是说。

　　不过，4月30日，当记者致电张时，张却非常谨慎，不愿表态。

　　上述华东地区市长同僚说，物业税是地方税，应该会受到欢迎。

　　贾康对此也有解释，“不动产保有环节的税收应该属于地方税种，它会替代一直以来属于政府短期行为的‘土地财政’。我们在经济学分析中，认为这是一种合理的替代。新税种开征以后，土地出让金仍然会存在，但它不会像现在这样，为地方政府所高度依赖。”贾康此前对本报记者说。

　　“目前地方政府财库中来自土地不动产类的税收收入大约在百分之十几，新税开征后这个比率有可能提升到30%以上。”贾康继续说道。

　　他近期在撰写的一份报告建议，应该争取尽早安排物业税改革，物业税对于转变地方政府职能、落实省以下分税制、促进房地产市场长远健康发展，具有重要意义，不宜久拖。

　　而且，物业税实施已经具备了一定的条件。

　　在2009中国财税改革年度论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。

　　王晓华表示，目前已经初步建立了房地产数据库，开发了若干套各具特色的评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路。

　　4月29日，贾康对媒体表示，当前已经是开征房产税的最佳“时间窗口”，可以采取对居民第一套住宅永不征收的方式，以及其他的一系列“优惠”措施，现行开征这个税种，以便对房地产市场带来调控房价的预期。

　　不过，记者发现，在国务院2010年经济体制改革9大任务中，并未包含出台物业税。

　　曹建海表示，5月份之后，不排除税务总局和财政部将从财税手段上，再行出台房地产调控新政策。例如，“国十条”当中提出了加强土地增值税清算和尽快出台引导居民住房合理消费的住房保有税收政策。

　　宋坚则认为物业税是一种方向，但在物业税尚无出台时间表的时候，应该先向开发商征收“土地增值税”。

　　“这块土地增值税和房地产交易税等增加的税收全部交给地方政府。”宋坚认为通过这种方式可以增加地方政府的收入，“同时有效地打击了开发商乱涨价的行为，降低了房价”。

　　7. “革命”尚未成功

　　一场中央、地方、开发商和舆论之间的大博弈才刚开始

　　根据中国指数研究院统计数据，“五一”节前的一周时间内，一线城市住房交易量已经出现大幅度下降。杭州跌幅最大，环比下跌72.5%，北京下跌45%，上海下跌38%。

　　国海证券4月30日的一份研究报告也指出，房地产新政对房屋交易量造成了巨大的下降，下一步将会使房价下降。如果房价降幅达到25%，银行将出现呆坏账。

　　不过，据中投证券4月30日发布的一份研究资料指出，在有国务院房地产调控专家组委员参与的晨会研究上，得出的结论是：银监会对银行进行过压力测验，房价下降30%，银行不会出现大范围的呆坏账。也就是说，房价下降30%，是银行可以承受的范围。

　　上述中投证券的晨会资料表明，与会专家认为国务院调控房价的决心不会变，一线城市的房价松动，乃至下降很可能出现。

　　而北京通州，已经出现了这样的问题。通州房价在半年之内从均价1.2万元/平方米，急速攀升到2.4万元/平方米。而自“国十条”发布之后，通州新盘不断推出打折优惠，继而就是直接降价。

　　不过，诸如张良这样的开发商，已然不是2008年时的开发商，其对政策的追踪和研判能力，已经使公司对政策变化，做出了及时的反应。

　　张良向记者介绍，这轮调控仍然会使一些房地产公司死去，主要是那些捂盘涨价，或者资金实力不强的公司。对于一般大型房地产企业来说，由于土地招拍挂制度进行了调整，地价没有那么高了，现在恰好是回收资金，拿土地的时候。

　　新政出台后，开发商们也没闲着，就市场预期不断发出言论。房地产商的知名代表人物潘石屹就称，因为调控带来土地和房屋供应量小了，会反映在未来2年内，未来2年房价会更大幅度上涨。任志强也对媒体表示，尽管调控，房价仍然不存在“拐点”。

　　当房价不仅是个经济问题而是个政治问题的时候，这场涉及中央政府、地方政府、开发商和舆论之间的博弈，才刚开始。