人民网北京5月5日电 (记者 徐沛宇) 由中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2010年中国房地产高峰论坛暨《2010年房地产蓝皮书》发布会”今日在京举行。

　　《2010年房地产蓝皮书》主编、中国社会科学院城市发展与环境研究所土地与房地产研究室主任李景国在发布会上做了主题发言，对2010年房地产市场做出了市场供求偏紧等预测。以下为李景国发言实录(节选)：

　　2010年房地产市场预测：一、市场供求偏紧。主要原因：一是竣工面积和土地购置面积均在2008年有所减少，2009年明显减少，对2010年市场供给至少形成预期性压力；二是以趋势估算，2009年销售量属趋势之内，2008年积累的需求并未得到多大程度释放。三是宏观经济环境大大好转，消费者的收入预期向好，消费者的信心增强。四是经济环境的好转使2010年房地产市场开发投资较2009年将继续的提高，将捂盘封地行为的打击也将扩大增量，但另一方面房地产建设投放市场有一个滞后期，同时在调控政策的影响下，2009年后半年出现的房地产开发企业战略扩张的态势也会有所收缩。五是2005年以来，竣工的住宅套数一直远小于住宅销售套数，2006—2008年二者之差，销售减去竣工，分别为55.3万套、104.4万套、185万套、62.7万套。2009年竣工也远远小于销售的面积，2009年相差2.7亿平方米。六是从销售量的市场变化趋势来看，销售量除2008年下降以外，一直连续增长，尚未出现峰值，有继续出现的势头，因此2010年供求偏紧的压力依然存在。

　　二、房价盘整、增速趋缓。主要原因：一是供求关系；二是通胀预期，这个大家也知道，不用多说；三是价格主导权，房地产市场一直基本是卖方主导价格的市场，2009年商品房销售良好，2010年在经济向好、通胀预期增长、房地产市供求偏紧的的情况下，开发商难有意愿主动的降低房价。四是消费者信心和心理预期，消费者信心不断恢复，2009年在金融危机的冲击下，全球的房地产市场总体萧条，但是中国房地产市场却实心微型辗转，价格大幅上涨的事实，容易使人们对房价下调失去希望。虽然诸多因素推动房价上涨，但2009年房价已上升至高位，部分城市特别是热点城市的房价已触甚至是高度普通购房者的承受上限，高起的房价将挤压部分需求，随着政府调整政策得出台，高速增长的环境将适度的收紧，投资投机性需求将被抑制。

　　所以，2010年房价上涨的空间也将受到限制。但是，我们应该认识到2010年经济环境复杂，通胀发生及程度仍有不确定性，宏观调控的广度和深度也将随之变化。不同情况下，2010年中国房地产价格走势会有所不同。我们所取的三种情形，这是我们房地产蓝皮书第一次搞三种情形的预测，我们认为2010年房地产的形势非常复杂，原来我们都是一种情形。

　　第一种情形，如果2010年宏观经济政策以及房地产调控政策不变，中国房地产价格将不会有较大变化，重点城市由于住房供求偏紧，房价缓慢增长，大幅下调的可能性不大，二三线城市房价仍会继续增长。但是这种情况随着政策的出台可能难以实现。

　　第二种情形，如果2010年宏观经济政策发生变化，即收紧政策和财政政策，特别是收紧货币、紧缩信贷，热点城市的房地产价格会高位盘整，森之出现下调的可能性，而二三线城市房价上涨速度减慢。据预算，如果2010年年收紧货币，且加大房地产的调控力度，出台更为猛烈的房地产调控措施，2010年全国房地产价格会受到遏制，热点城市房价在下半年将见底，并下调。二三线城市房价上涨速度减缓甚至可能出现调整。

　　第三种情形，政策主基调“增供给、调结构、抑投资、促稳定”。今年市场一直供求偏紧，是导致房价上涨的原因之一，需要增加供给，平衡供求关系。事实上在最近有关部门已经出台了这方面的政策，比如在2010年要增加土地的供应量，大概为18万公顷。与去年全国实际供地7.6万公顷相比，已经和前五年平均年度实际供应量5.5万公顷相比有大幅度增加。调结构，2010年调控政策将呈现更大差异华，通过采取有保有压、有增有抑的措施，调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型的普通商品住房和保障性、政策性住房的供给。而事实上在最近的政策宣布当中，已经开始实施这个政策。抑投资在增加供求的同时，区别首次购房和非首次购房，实施差异化的信贷、税收等政策，一直不合理需求，特别是投资需求。这个政策实际在最近出台的政策当中也充分的体现出来了

　　第四，开发企业竞争格局竞争。2010年房地产信贷和资本市场融资非常严格的情况下，房地产企业资金来源结构将发生变化，企业自有资金成为重要支撑。购地门槛抬高，使中小企业拿地难度增大，土地越来越集中于资金充裕的企业。如果2010年房价盘整，增速较低，在一些热点城市甚至下挫，2009年地王地块，由于拿地的预期将发生风险。如果房地产市场持续盘整波动，一些企业，特别是一些中小企业，因为资金量紧张将出现经营困难。

　　第五，保障性住房持续力度加大。2010年不仅是保障住房大量建成、投入使用的一年，也是实施三年规划的关键年份，将进一步增加投资，扩大建设规模，以保证计划的全面落实。2010年将进一步加大廉租住房、经济适用住房等保障性住房的建设力度，建设套数将大幅度增加，以增加保障性的不住房供给，保证覆盖人群。公共租赁住房将在全国范围内开始建设，还将大规模的加大城市和国有工矿和棚户区的改造工作。住房保障房也开始起草，有望从法律层面明确政府在住房保障方面存在的责任，规范保障性住房建设资金的来源和管理等，保障性住房在房地产业当中的位置将更加重要。