地方房地产细则心太软

　　叶 檀

　　在房地产新国十条出台后，作为细则，地方房地产新政出台。众所周知，地方财政逐渐形成土地财政为主、税收为辅的政策，地方房地产新政实际上是让地方政府革土地财政的命。

　　地方政府表现如何？

　　4月30日，北京房地产细则出台，采纳了国十条的上限，严厉之极；5月5日，深圳房地产新政出台，被认为失之宽松。最绝的是南京等地区，5月初南京市房产管理局表达了四条意见，事实上是对国十条重要内容的复述，等于什么也没有说。以笔者接触的情况来看，各地以观望居多，既不希望房价大涨忤逆上意，更不希望房价大幅下挫失去财富之源。除非以新的税收弥补地方财政的不足，否则地方政府难以摆脱房地产之瘾。

　　此次房地产新政的调控核心是扭转以投资主导的房地产定价体系，回到以消费品定价的轨道上来。北京细则的严厉之处表现在对投资住房的行政控制。这是打击投资的杀手锏。投资客的投资兴趣受到抑制，以投资资金为基础建立起来的资产品价格也就土崩瓦解。非常时期的非常举措意在达成两项目标，首先，暂停有投资嫌疑的二套房购买，对于三套及以上住房不提供金融杠杆。其次，打压集中于北京等大城市的异地炒房客，只有在本地工作生活一年以上的人才有在本地的购房资格。

　　问题在于，北京市房地产新政虽然严厉而精准，却不能长期实施，因为政府脱离了货币、财税等调控政策，直接介入投资市场的交易关系，会带来一系列的后遗症。一旦北京房价出现断崖式下挫，4月地方财政已经出现下行苗头，地方政府可以随时撤出临时调控政策，转而变相扶持房地产市场。

　　被称为深圳房地产新政的深十三条与京十一条截然不同，北京疾风暴雨，深圳却“温柔敦厚”。意在抑制投机的新政均未出台，作为移民主导的城市，在《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》中刻意回避了非本地居民购房的回避条款，以免房价崩溃。也就是说，深圳事实上没有出手抑制投资购房，希望继续维持以投资价格为主体的房地产定价体系。

　　新政有保有压，保的成分大于压。没有针对投资炒房和房贷政策，以及土地税费等房地产项目资本金做出具体的规定。细则没有细化二套房贷款政策，例如提高到60%的规定，或是停止三套房贷政策的具体执行时间。细则也没有详细规定保障房供应的计划和投入资金的情况，没有制定相关土地税费的具体操作细节。在惩罚规定上，压根就没有可操作的条款和细节。没有细节的新政漏洞百出，没有细节的细则缺乏执行力。

　　针对深圳市房地产新政软弱无力的批评，深圳市规划国土委当天回应称，这些政策结合了深圳本市实际情况，今后楼市投机行为若增加，不排除继续加大政策的力度。也就是说，深圳市处于观望阶段，会根据市场情况适时调整，但目前不希望出现市场过大的波动。如果深圳房价大幅上升，深圳政府才会出手抑制投资性需求。不难看出，连回应都软弱无力。

　　虽然深圳房地产新政有亮点，如叫停保障型住房上市交易，铲除部分保障房市场寻租沃土。杜绝保障型住房在补足差价后以上市交易，一次性给予购买保障房者以财产性收入的机会，这相当于直接向保障型住房拥有者发放巨额现金。但是，制止保障房寻租，无法抵御房价上涨，原因很简单，目前的保障住房远远不能满足低收入人群的住房所需，更谈不上影响房价，使房价向消费需求回归。

　　地方细则显示了地方政府对房地产调控态度，在财政压力与地方金库压力之下，一些地方政府出台的细则貌似张牙舞爪，实则软弱不堪，根本无法执行。相信各方的博弈还将继续，成交量下挫后，房价处于胶着状态。只有进一步进行房地产税费与地方财政收入改革，才能从根本上破解难题。▲