肃杀季节的“集智建房”

　　经历了暴涨与冰冻，民间智慧显得气定神闲。去年在太仓成功拿地的“集智建房”项目已顺利封顶，购房者顺利地按当年约定价格签了预售合同。

　　记者/任蕙兰

　　“新国十条”出台一个月，似乎给躁狂的房价打了一针镇静剂。4月下旬，北京商品住宅销售日均签约套数为291套，大幅低于上中旬460多套的平均水平。4月18日至30日，上海二手房成交均价较政策出台前回落了7%。

　　经历了暴涨与冰冻，民间智慧显得气定神闲。去年在太仓成功拿地的“集智建房”项目已顺利封顶，购房者顺利地按当年约定价格签了预售合同。

　　“集智建房能增加有效房源供应，而增加供应是稳定房价的唯一方法。”“集智建房”创始者钱生辉道。

　　我的房子我做主

　　上海西北方向，与嘉定鸡犬之声相闻的太仓璜泾镇，距离镇政府500米不到的中心路段，有一座已经封顶的高楼。一位购房者指着那幢房子告诉记者，这将是自己的窝。

　　璜泾距离上海市区不过1个多小时车程。去年2月和4月，钱生辉组织了两批上海购房者到此实地考察，样板楼为一栋14层的小高层，采用一梯一户全复式空中花园设计，面积130平方米，提出的口号是“让普通百姓用公寓价格买叠加别墅”。对于16名参与“集智建房”的购房者来说，这样的距离和住在上海没多大区别，因为他们的购房目的都是养老，不需要每天朝九晚五往返于工作单位和家庭。

　　“路远一些没关系，只要房子够大，儿女周末来看望的时候有个房间住。”一个购房者表示，这套总面积130平方米的单元，让他彻底告别蜗居生活，而原来市中心几十平方米的老房子，将留给在上海工作成家的儿女。

　　最让购房者称心如意的是房型设计的人性化。一梯一户，电梯直接通到玄关，复式结构，所有卧室和客厅全部朝南，采光性能好，户型南北通透，通风效果极佳。

　　钱生辉说，从房型到小区规划，都是买房人一次次讨论后形成的，而这正是“集智”两个字的意义。

　　当然，购房者参与设计，并不意味所有天马行空的构想都能成真。最早有人提出来，搞一个10平方米的阳台，就很快遭到了其他会员的反对，大多数人认为，阳台太大会影响楼下居民的采光，而且增加建筑成本。

　　梦想照进现实，第一个吃螃蟹的购房者尝到了甜头。

　　去年4月，上海16名自然人向钱生辉表达了有意拍地造房的意图，并交纳了5万元保证金，正因为他们有明确的购房意愿，吸引了投资者的兴趣，于是钱生辉在4月30日组建丽晶公司，除了他以外，公司还有另两名股东。

　　8月，受购房者委托，太仓丽晶公司拍得一幅占地4000平方米左右的住宅用地，成为全国第一个“集智建房”拍地且获得成功的案例。

　　太仓拍地之际，正值全国媒体将“集智建房”项目推到风口浪尖，央视第一时间的报道使得苏州一块6.1亩的土地归属成为焦点，每亩竞拍价从45万飙升到68万。

　　“集智建房和集资建房不同，一是拍地建房的资金来自房产商，不是购房者个人来出，另一个集智建房不是大家甩开房产商单干，项目需由有资质的房产商承接。”据悉，拍地建房的钱都来自丽晶公司的自有资金。

　　然而，成功拿地之后，“集智建房”并非一帆风顺。从签订“集智购房”合约到工地开工乃至签订预售合同的这段时间，恰逢全国房地产价格接连疯涨，钱生辉告诉记者，他的两个合伙人曾不顾自己的反对，打算把每平方米房价由最初约定的3000元上涨到3100元，这一分歧最终导致了他与合伙人分道扬镳。

　　接到涨价电话通知后，购房者们非常着急，钱生辉为众人出谋划策：开盘当天，大家一起去和房产商交涉，指出涨价行为违背了当初所签的“集智建房”合约，若房产商一意孤行，他们将诉诸法律。

　　“其实所有开发商在涨价的时候都是心虚的，但是大部分购房者不会还价，房价一直往上跑，大家担心自己不要的话下家就接手了。”钱生辉表示，当购房者由个体发展为集体后，他们在与房产商角力时就占了主动。

　　最终，预售合同如约签订，房价维持不变，楼盘内没有被“集智建房”团购的其余房屋则在一个多月内以每平方米3500多元的均价销售一空。

　　太仓试验成功后，许多人期待着“集智建房”模式能尽快在上海等一线城市落地生根。其实，早在2006年钱生辉已经推出了“集智建房”概念，并在上海试验了两个项目，因种种原因未能拿到土地，无奈搁置。

　　“集智建房的最终目标是要在大城市落地生根，但现在还不是时机，尚有许多准备工作要做。”目前钱生辉进行的第二个项目“江南水郡”也落户在太仓。

　　定制

　　在千篇一律的楼盘设计中，“集智建房”让许多人恍然：哦，房子还可以盖成这样。

　　热钱涌入，房地产市场的价格早已背离价值规律，衡量好房子的标准不再是房型设计或质量。“房产商不用告诉你这房子有多好，只需要告诉你房子会升值，就会有人买。”钱生辉坦言。

　　1994年涉足房地产业，钱生辉在这个行当摸爬滚打多年，他曾是推动按揭概念落地生根的第一批人。“全国12家银行试点，上海2家。按揭是个舶来品，大家都不知道怎么操作。”当时钱生辉负责一条房地产广告的策划，这个楼盘长期滞销，钱生辉灵机一动，把“全国按揭试点”放在广告的醒目位置。第二天，问询者络绎不绝，房子很快销售一空。

　　和当初一样，钱生辉如今又快了市场一步——将欧美国家的房屋定制概念引入国内。

　　“定制的意义不止是让购房者能对自己的房子做主，也是一种定向开发，增加有效的房源供应。”

　　传统的房产开发模式是先开发再销售，市场渠道单一，购房者只能被动地等待房产商预售开盘，因此房产商控制房源操纵市场，而政府调控无法增加有效供应，反而加剧房产商推迟销售，造成垄断局面更加恶化。

　　“如果米价上市，米商囤米，应该怎么办？那就要增加米的供应。”

　　上海城市经济学会高级经济师顾海波认为，“集智建房”模式形成一种先预订再开发销售的模式，由于约定价格和交房时间，所以房产商不会囤地捂盘，无形中增加了供应渠道和市场预期，消除购房矛盾和恐慌心理。

　　另外，钱生辉认为定制的优势在于根据购房需求的轻重缓急，把购房者分门别类，比如急于购房者可以适当支付加急费用购买现房，而不着急的购房者可以安心等待量身定制。

　　“就像一条车道，所有的车同一时间在上面跑，当然会拥堵，如果划一条自行车道，一条机动车道，限时限流，道路就会通畅。”

　　让炒房者为老百姓造房

　　和太仓的第一个集智建房项目不同，钱生辉把“江南水郡”的目标客户锁定在了炒房客身上。

　　房价暴涨，恶意投机的炒房行为被千夫所指，但钱生辉毫不讳言，炒房客会转变为下一个项目的“自建商”。

　　根据计划，在取得土地后，投资客可以先和开发商签订一个“楼盘合作开发协议”，并支付5万元的定金，待整个别墅达到预售许可阶段，投资客再向开发商支付全部房款，以获得房屋权利。投资客可以将房屋加价转售给普通购房者，也可以自己持有，或放弃购买后通过房产商销售内部转让直接获得差价。

　　由于投资客是楼盘的参建方，因此在转让上述别墅时，并不用支付营业税、土地增值税和契税，这使得投资客有机会以比较高的投资杠杆，获取高额的利润。“房子总价是50万，只要先交5万元的定金，等房子造好了不用付清余款就能直接转手，即使只以55万的价格出售，也能获得100%的利润。”

　　据钱生辉介绍，整个方案正式推出至今，已有几十名房地产“自建商”向他递交了合作建房的申请，他将作为这些投资客的代表和合作企业订立建房方案。

　　“房价不断炒高，主要原因是投资需求缺乏合理的投资渠道。”钱生辉说，大部分炒房客还是楼市“散户”，所以必须依赖房屋的中长期升值获得高额的绝对利润，而不能完全依赖定金杠杆。

　　就像商人到零售市场提货后再次贩卖，不仅是与消费者争抢货源，而且价格自然是反复加价，变成了一种“传销模式”，而购房者如果到“批发市场”或是“厂家”直接购房，然后再次转卖给最终的购房者，自然可以变成一种“直销模式”。

　　顾海波在调研了“集智建房”之后表示，引导投资需求获得合理的回报，不仅规范投资，减少投资者与自住者争抢房源，而且将炒房者发展成一种“代理商”，可以共同为购房者造好房，同时分化炒房的队伍。低风险、长期、稳定回报的项目才是许多非职业炒家心中真正的向往，而现在此类金融投资方向实在是难以寻觅。

　　钱生辉期待，将来某一天这些炒房客能够组成房地产基金，那时就有希望将定制的房源迅速销售，在保证自己高额利润的情况下，也为普通购房者提供大量平价房。