台海网5月30日讯（海峡导报记者吕寒伟 林江琳 文/图）张金鹗 有“台湾房地产第一人”之称，台湾房地产研究中心主任、台湾政治大学特聘教授，先后毕业于美国麻省理工学院建筑系及宾夕法尼亚大学都市及区域计划系，专攻房地产投资与住宅经济政策，并获得建筑硕士与都市及区域计划博士。

　　

　　钟伟 北京师范大学金融研究中心主任、教授、博士生导师。4月份，他抛出惊人言论，类似京、沪、深这样的一线城市，到2027年，预备1000万元养老也未必够！

　　昨日下午，2010年海峡两岸人居环境论坛在国际会展中心举行，主讲人是海峡两岸两位房地产界顶尖专家，其中一位曾在此前抛出“1000万元不够养老”论断。

　　“台湾房地产第一人”张金鹗教授就房地产投资与开发以及台湾与大陆房地产行业相借鉴等方面进行了一场精彩的演说。

　　北师大教授钟伟则分析指出，今年是中国经济的调整年，和发展中的大国相比，中国资本市场整体并无泡沫，全年经济风险和机遇不大，倒是2011年－2012年，要担忧通货膨胀问题的出现。

　　预测

　　十一后房地产市场或恢复

　　4月17日国家出台的房产新政，主要针对土地和信贷，税收政策调整不显著。钟伟预测，如果今年以内，国家没有其它的调整措施出现，房地产市场在十一之后将会基本恢复。

　　钟伟认为，此次政策直接冲击了二、三线城市，冲击了夹心层，冲击了刚性需求和改善性需求，对中等收入人群、白领的影响最大，而“高收入阶层买房不依赖银行贷款”。

　　但这对房地产企业并没有太大影响，目前房地产商手上的资金流动性过剩，达到2.3万亿元，足够整个房地产市场支持6-9个月。房价也不会下降，新政带来的结果不是降价，是市场停摆，二手房的交易量几乎停滞，新房的交易量下跌60%。

　　“房价宜高不宜低，反正也没人买。”他说，原本预估商品房价格会降低10%左右，但现在看起来，房价可能会跟全年持平或略涨。

　　上一页

　　未来两三年房价取决政策

　　钟伟认为，中期的发展有两大不确定因素，一是通货膨胀，二是房地产税收政策。

　　未来两年，全球和中国的通货膨胀充满挑战性，如果通货膨胀未能控制好，“对社会低收入阶层是很痛苦的一件事，买菜都发生困难”，房价也会随之难以控制地上涨。

　　未来2-3年房价的走势，就看是通胀压力战胜了税收压力，还是税收压力战胜了通胀压力。如果出台房地税收政策，房价会下降。

　　钟伟提醒，未来2-3年，房地税收政策出台的可能性也很大，最有可能征收“资本利得税”。

　　也就是说，商品房买卖的价差，不管是不是商品房，只要房子被交易了一次，被卖掉了，就要从中征收。比如当初50万元的房子卖了160万元，当中增值110万元，政府从110万元里拿走一部分。

　　“拿走的比例，最有可能是20%，利息税就是这样的。”他说，有些人认为可以用阴阳价的方式避税，但是政府可以针对某些区域定一个基准价，按基准价征收。

　　他认为，税收政策将抑制投机性需求，但是对自住性购房需求不会有影响。

　　未来五到八年房价翻一番

　　钟伟表示，从长期看，商品房的供求失衡没有根本解决，三大因素仍然决定了价格走势。

　　第一个因素是货币化，房价本质上是货币现象，高房价首先应该归于币值不稳。他说，钱在国内是非常非常不值钱的，发钞量巨大，信贷增速每年增长17.8%，现金投放每年增长11.2%，

　　第二个因素是城市化和人口总量增长。未来二十年，中国人口有可能从目前的13亿增长到大约16亿，其中，城市人口将从原本的6亿增加到11亿，增加5亿人。5亿人需要多少房子呢？

　　上一页

　　根据这些要素，他预测，以2009年第一季度商品房均价为基础，未来五到八年，中国的商品房新房价格，会翻一番。

　　借鉴

　　高铁如何带动下游经济?

　　福厦动车开通，很多人预测，三线城市的房价将会上涨，向二线、一线城市看齐。但张金鹗并不认为一定会。

　　他说，台湾高铁建成之前，台北到高雄要4.5个小时，当时台北房价为30多万新台币/平方米，高雄房价为10万新台币/平方米。高铁建成之后，车程缩短为1.5个小时，台北房价不断上涨，高雄房价却停滞不前。高铁建成四年之后，两地差距由原来的3倍扩大到5倍。

　　“不是拉动下游经济，而是把人口往上吸引，这点确实值得关切和思考。”张金鹗说。

　　在他看来，交通建设会带动当地经济的繁荣，但关键要有人，所以最重要的还是就业机会。“工厂、政府机关在哪，就业机会在哪儿，那里才是人要停留的地方”。

　　一位与会的房地产人士认为，目前厦门正在建设岛外新城，如何避免新城成“空城”，这一点非常值得思考。

　　如何引导市民岛外购房？

　　厦门正在推进岛内外一体化，引导市民到岛外购房。那么，在地理优势不如岛内的情况下，市民到岛外购房，应注意什么呢？

　　张金鹗教授提到购房的五个关键因素；时机、区位、产品、管理和价格。其中，好区位要有交通可及性、不要太近、不要太远，重视工作、就学、日常生活、休闲等特点，“在经济不景气的时候开发中心区域，经济景气时开发偏僻区域”。

　　上一页

　　如果区位不好，仍然可以通过打造好的产品来形成好的卖点，比如要有好规划、好设计、好公共配套、好停车、好管理。

　　尤其是管理，以前是无门禁管理，后来是有门禁管理，而台湾现在倾向于饭店式管理，很多日常生活，比如洗衣、买菜等，开发商在管理时甚至可以包办，这对业主有着极大的吸引力。

　　厦门的物业管理企业，值得以此为鉴。

　　精彩言论

　　●希腊债务余额占GDP100%多一点，美国也差不多。最夸张的就是日本，占了118.8%。本来我们以为杨白劳挺穷的，没想到黄世仁装阔，腰包里白条很多。

　　●次贷危机之后，全世界都很穷，只有两个地方不太穷，一个是中东，一个是中国。

　　●能拯救美国的，我不知道是不是奥巴马，但是绝对不是美国的金融机构。

　　●我觉得美国现在需要的，是像爱迪生这样的人。只有科学家做出努力了，才有重大的技术创新，才有新的产业集群、新的岗位，这个国家才能继续富强起来。

　　●建商品房、经济适用房，又要省成本，又要建好，所以这些房就是均差。都一样差就没有怨言了，如果有一栋比较好，那就不妙了。

　　●2000年到现在的经济增长当中，为什么越增长越抱怨了？政府财政的增速是最快的，其次是企业利润的增长，最后才是居民收入的增长，所以政府多拿了，企业多拿了，而居民少拿了。

　　●政府供应偏远偏僻的地块，能保证以后几年统计数据上商品房的价格往下走。

　　●保障性住房是增加了，可是这里面比较好的资源一定会优先分配给公务员。

　　●开发商定个低价，拿回钱来干什么？发展商也不知道该干什么。——— 钟伟

　　●房地产行业在台湾总是落后总体经济一年左右，也就是说，大约是经济好起来一年后，房地产才会跟着起来。

　　●现在台湾市场已经发生了购屋者的过度消费、生产者过度投资的现象。在台湾有近百万空屋的情况下，还是很多人买房。他们是拼着老命在买，虽然看到房价不合理但还是要买。这种现象很奇怪。 ——— 张金鹗

　　上一页