楼市系列调控政策出台已有月余，其中的二套房、三套房贷款政策，被认为是史上最严厉的房地产调控措施。那么，现在的具体执行情况如何？

　　记者调查发现，随着时间的推移，调控“橡皮筋”反而越勒越紧，从6月开始，京城各银行已全面停止三套房贷的发放。

　　案例

　　赵先生最近在崇文门新世界(12.04，-0.21，-1.71%)附近看中了一套二手房，由于他已经有了两次房贷记录，而目前手里的钱又不够全款，能不能把这套房买下来，就看能不能再次申请到贷款了。

　　为了促成这单生意，中介公司给他出了个主意——“一房多嫁”，就是同时向两家银行申请贷款，委托中介向这两家银行同时递送办贷资料。

　　“根据我们的经验，总有银行有‘口子’的。”中介业务员对他信誓旦旦。甚至在合同中都写明，即使房贷申请不下来导致交易不成，都不算赵先生违约。

　　但最终，赵先生的申贷要求同时被拒。“房贷彻底没戏了，要想买这套房只能尽快卖掉目前住的房子了。”

　　银行

　　银行通常认定为三套房

　　不予放贷的五种情况

　　第一种：个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为三套房。

　　第二种：个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为三套房。

　　第三种：个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房。

　　第四种：夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。

　　第五种：夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款视为三套房。

　　追访

　　上月仍有银行可申请三套房贷

　　此前公布的“新国十条”规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款。由于其中有“银行可根据风险状况”的这句“活话儿”，所以在5月初，很多银行还能申请到三套房贷。

　　一位不愿透露姓名的中介公司房贷专员告诉记者，从实际操作看，5月中上旬，招行等部分银行对于本行的优质客户，还是可以发放三套房贷的。

　　而据记者了解，上月初能申请三套房贷的不止一家银行。比如邮储银行，三套房贷仍能发放，但首付款和利率严于二套房，利率上浮12%—15%；中信银行(5.14，-0.05，-0.96%)的三套房首付最低5成，利率上浮20%。

　　6月以来 三套房贷全面“绝迹”

　　不过，进入6月以来，北京各家银行对第三套房均已全面停止发放贷款。

　　“你早些天打电话还有可能，我们已经接到行里正式通知了，三套房贷不可能再放了。”记者昨日以客户身份致电农行房山支行，得到了这样的回答。

　　随后，工行、建行、招行、北京银行(12.57，-0.11，-0.87%)多个网点的房贷经理都不留余地地拒绝了记者三套房贷的申请。

　　个贷机构伟嘉安捷相关负责人吴昊今天上午也向记者证实，截至目前，之前还能申请到第三套房贷款的个别银行，均已陆续停止发放第三套房的贷款。

　　外资银行 执行新政毫不手软

　　在系列新政出台之前，很多外资行对于二套及以上房贷首付、利率采取了与中资行相比较为宽松的政策，但新政出台后，外资银行对于收紧房贷的态度显得比部分中资行更为坚决。

　　记者从汇丰银行、东亚银行、花旗银行、恒生银行、渣打银行、星展银行等多家外资银行在中国的法人银行了解到，上述外资银行均已经全面停止国内第三套及以上个人住房贷款的申请。

　　而根据记者调查了解，从收紧房贷的时间看，外资行反而比中资行更早，5月上旬就对三套房全面停贷了。(法制晚报 张焱)

　　新政后北京房贷量下降50%

　　新政出台前的房价高位，让许多人萌生了将老房子卖掉再换新房子的念头，然而突然而至的贷款新政让这种想落套房子再赚点钱的想法落空。近日，伟嘉安捷有关负责人向记者透露，截止到5月底，北京市的房贷量对比新政前(3月份)缩水50%，其中用于投资型的房贷下降尤为明显。新政出台前在二手房贷中有近五成的购房者是利用贷款炒房，新政实施后，这一比例明显减少。目前，在二手房贷中具有炒房性质的贷款者不足一成。

　　新政打压贷款炒房已见成效

　　3月底是北京房地产市场最为疯狂的时刻，短炒买家积极涌入二手房市场，不少投资者由于资金不足利用贷款炒房的案例比比皆是。中易安北京营业部总经理宛玉敏回忆说，根据他们当时的交易数据和北京市住建委公布的网签数据，当月北京市发放的贷款中有五成的贷款为炒房者所贷。

　　“其中有不少业主是将自己的房子抵押或者是出售，然后再贷款多买几套二手房，在高位时卖出的。”宛玉敏表示。但是进入4月后，随着政府打压房地产市场投机行为的政策不断出台，让不少业主“在高位”被套牢。

　　“在市场上纯凭自己手头资金炒房的投资者毕竟是少数，随着国家严控二套房贷、叫停三套房贷后，市场上的投机行为基本上已经被挤干。”宛玉敏说。

　　记者从伟嘉安捷了解到，截止到5月底，北京房贷市场交易量继续回落，环比上月降幅约25%左右。同时记者了解到，4月份房贷环比3月份下降幅度约为24%，综合来看，到5月末，北京房贷市场相比新政前下降近50%，而其中投资客所占的房贷比例已经不足一成。

　　二手房全款客户上涨近1倍

　　导致5月交易量下降的主要原因是商业贷款和公积金贷款对二套房认定标准的从严。伟嘉安捷分析，一方面，从宏观调控的政策精神层面看，各商业银行对二套房以住房套数和贷款记录“双项选择”作为认定标准，执行起来虽说有着不小的困难，但各银行已然“铁面无私”，借款人只有妥协接受。另一方面，公积金贷款对二套房审核更为严格，其规定只要借款人的家庭成员名下有过住房或是有过贷款，不论该房产是否出售或贷款已结清，使用公积金贷款再购房时一律被视为第二套房。

　　商业贷款和公积金贷款的政策双双从紧，对借款人产生了很大的心理影响，从而导致交易量下降，新政调控的“威力”在5月份较为集中地体现出来。

　　由此也造成市场上全款买房人数的增加。记者获悉，在3月份时，贷款买房和全款买房的人数在市场上的比例约为8：2，而目前随着政策的调控，这一比例已经降至6：4左右。

　　记者了解到，这部分全款购房者中，一部分为刚性需求，另一部分为此前房价高位时趁机卖掉老房子想赚一笔的人群。由于银行卡死二套房贷，首付比率调高和利率优惠取消，导致这部分购房者不得不全款买房。

　　伟嘉安捷认为，在相关政策实施细则完全落地后，银行及借款人将比照细则，根据自身实际需求，决定是否应出手入市。不过，虽然5月北京房贷市场整体交易量出现下降趋势，但是非交易类贷款中的抵押消费贷款却是逆市增长，不少借款人纷纷通过抵押个人或亲朋好友名下房产来购房。宛玉敏预计，抵押消费贷款有可能成为下半年房贷市场交易量的有力支撑。商报 赖大臣

　　相关链接：杭城三套房贷悄然放松

　　“一些银行的第三套房贷可以办理贷款了，只是首付和利率都有所上浮。”前段时间一直暂停的三套房贷近日有“松绑”迹象。但记者调查近期新开楼盘发现，目前来看三套房贷“松绑”对提振楼市成交量的作用并不大。

　　建行、工行，部分股份制商业银行，恢复三套房贷

　　记者走访了四大国有银行的一些支行：建行天水支行表示三套房贷可以放贷，但首付需5.5成，利率上浮20%；工行城东支行也表示可以办理，但首付5.5成，利率上浮15%；不过，农行的网点，以及中国银行省分行都表示目前仍然暂停办理第三套房贷业务。

　　股份制商业银行也在逐步放开3套房贷。经记者询问，招商银行、兴业银行、浦发银行、深发展银行都可办理三套房贷，首付基本在5~6成，利率也在基准利率的基础上上浮10%~30%不等。而像交行、中信、民生、光大等银行给出的答复仍然是暂停办理。

　　“3套房贷恢复并没有违反国十条精神，国务院只说‘暂停’，并没有说‘不能做’。各家银行都在等待地方细则出台，杭州细则迟迟不出，各家银行自然就自行防范风险了。3套房贷首付和利率相比2套都进一步提高，这也起到了风险防范的目的。”深发展杭州分行零售部风险主管杜志良认为。

　　杜志良说，按照国十条规定，“对于贷款第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”

　　三套房贷放开，市场反应不明显

　　不管银行方面怎么解释，3套房贷的恢复对目前迷雾重重的楼市来说是个利好。不过，近期楼市的成交量并没有因为这一政策的松动而明显受益。

　　“现在都是自住性购买，第3套房购买者如果是改善性购房，要买的一般也是市中心的千万级高端物业，不可能对现在的成交有明显促进作用。”一位开发商如此推测。

　　新帝朗郡目前在售房源是180平方米以上的大户型。但据营销副总祁国英表示，该楼盘的3套客户不多。即使放开，估计作用也远没有外地人首套按揭政策放开来得明显；昆仑公馆已售的大户型房源都是千万级以上身价，据该楼盘营销总监蒋纯莉介绍，已售客户中一半以上是3套客户。但蒋纯莉表示，3套住房原先的政策是首付四成，利率基准左右。相比原先的政策，这次3套房贷恢复，首付和利率都有一定提高。在楼市走向不明的情况下，单靠这一点来吸引客户下单，可能作用不是那么明显。 (钱江晚报)

　　郑州仍对第三套房放贷

　　多套房贷款限制政策已经出台一月有余，郑州不少银行对多套房贷款仍热衷办理。

　　不仅第三套房的认定并不是“认房又认贷”那么严格，对一些“优质客户”办理第三套房贷时，一些银行甚至愿意通过固定利率贷款，提供相对优惠的贷款方案。

　　现状

　　郑州仍对第三套房放贷

　　4月中旬，国务院曾发出通知，对房价上涨过快的城市，暂停发放第三套房贷，此外，还明确了对二套房认定的方法，即从贷款记录以及持有房产两个方面认定。

　　不过时隔一个多月，商报记者昨日从郑州多家银行的个贷部门了解到，三套房贷款还是可以办下来的，只是首付多在六成，利率也多为基准利率的1.2倍。

　　花园路上一家国有银行个贷部汪经理说，国家并没有明令禁止发放第三套房贷款，相对于一线城市，郑州应当不属于房价上涨过快的城市。

　　说法

　　热衷多套房贷款因利润丰厚

　　不仅第三套房贷款仍在发放，一些股份制银行甚至还愿意为多套房的客户办理固定利率贷款，这种贷款方式比直接办理多套房贷款要略有优惠。

　　由于加息预期的出现，据了解，现在一家股份制银行提供的30年期固定贷款利率为6.21%。

　　这个利率标准，仅为5年以上基准贷款利率5.94%的1.04倍，远低于普通二套房三套房上浮10%至20%的标准。

　　对此，一位业内人士称，银行热衷办理多套房贷款，主要是为了多套房贷款丰厚的利润，多套房贷款上浮的利率，让银行有更多的利息差可“吃”。

　　调查

　　房管局和银行系统没联网

　　“认房又认贷”有难度

　　不仅第三套房的贷款仍在发放，大部分银行对第三套房的认定也相当宽松。

　　尽管在一个月前出台二套房、三套房认定细则时，规定夫妻双方以及未成年子女名下有房产的，再购买房子就要被认定为二套房。但实际操作时，多数银行执行的还是看有无贷款记录。

　　昨日，当记者向银行的个贷部门咨询，办理房贷用不用开房产证明时，多数银行表示不用，“是不是二套房，我们查你的征信记录，一下子就知道了。”

　　这意味着，只要以前都是全款购房，不管名下有多少套房产，申请贷款时，仍然按照第一套房来执行。

　　“民政、房管和银行的系统没有联网，想‘认房又认贷’操作起来也有难度。”对此，一家股份制银行个贷部负责人这样解释。(河南商报)

　　三套房贷门槛高 长春多家银行仍可办理

　　政策背景

　　房贷新政出台已有一段时间，对于一二套房贷如何执行，各家银行已基本确定，而国家严控的三套房贷政策又成为近期购房者较为关注的话题。记者日前走访了长春市多家楼盘，有销售人员表示由于银行政策较为严格，已经不能办理三套房贷了。随后记者咨询了长春市几大商业银行，从中了解到，目前，多数银行仍未停发三套房贷，但贷款门槛将更为严格，三套房贷认定仍以贷款记录为准。

　　银行

　　首付至少50%以上 利率上浮可达30%—50%

　　随着国家出台一系列房贷政策，已有高房价地区暂停发放三套房贷的消息。而各地区根据市场情况的不同，房贷政策也略有不同。目前仍为“价格洼地”的长春房地产市场已经明确了一二套房贷政策执行细则，但对于三套房贷如何执行各家银行依然有所不同。

　　建设银行工作人员告诉记者，虽然客户还可以办理三套房贷，但贷款门槛要远远高于一二套房贷。“现在在我们银行办理三套房贷，首付至少要达到60%，而利率则要上浮30%—50%，现在贷款买三套房压力会很大。”这位工作人员表示，虽然长春市还没有停发三套房贷，但是现行政策对于一部分投资客还是起到了一定的抑制作用。不能够一次性付款，就要承受高额利息支出，对于本来投资需求便不多的长春市场来说，还是有一定影响的。

　　而工商银行和交通银行在三套房贷执行政策上也有一定差异。工商银行工作人员表示，在该行贷款购买三套房首付要在50%以上，利率上浮10%以上，交通银行则要求首付不得低于65%，利率上浮15%，同时还要对客户信用度进行严格审核。而如何界定三套房贷？几家银行工作人员均表示，根据现行政策，还是以客户贷款记录为标准，对于此前一次性付款的购房者贷款买房不算在三套房贷之列。在记者咨询的几家银行当中，只有招商银行工作人员表示该行不能办理三套房贷。

　　重庆部分银行暂停的第三套房贷最近重新开放

　　部分银行暂停的第三套房贷最近重新开放，申办门槛也有暗中松动的迹象。昨日，记者走访市内房产中介了解到，重庆楼市新政细则并没叫停三套房贷，部分中小股份制银行重启三套房贷。不过，目前买房的客户主要以购买首套房的刚性需求者居多，三套房贷松动的市场影响暂未显现。

　　“目前重开三套房贷的银行，主要是部分股份制银行。”一品牌房屋中介相关负责人透露，近一周来，以前和他们中断第三套房贷合作的几家股份制银行，都相继重开。对于第三套房的门槛，还是认贷不认房。第三套房首付基本在5~6成之间，利率上浮15%~20%。对前两套房贷已还清且信用记录较好的买房者，有银行首付可降到五成，利率也只上浮15%。

　　位于南岸区茶园的一楼盘表示，他们与市内某股份制商业银行合作，只要购房者是本地人，个人信用无不良记录，首付款达五成，就可办理第三套房贷，利率则需银行查询个人信用后决定。按新政规定，第三套房贷首付需要六到七成、利率上浮20%到25%。两相比较，三套房贷已暗中有松动。

　　“三套房贷首付至少要比二套房的五成要高，基本可‘规避风险’，利率也比二套房贷高，收益较为可观，银行确定客户有还款能力后，当然愿意放贷。”一股份制银行个贷部人士透露。“现在买房客户主要是首套的居多，第三套房贷松动的市场影响还没显现。”我市一大型中介机构负责人表示，目前买家仍以观望为主。“4月下旬以来，二套房和多套房的申请已很少，现在审批的基本上是首套房。”一国有大型商业银行个贷部人士告诉记者。(重庆商报)

　　山东：部分银行重启三套房贷

　　以抑制第二套房贷、第三套房贷为重点的房贷新政出台已近两月，但记者昨日采访中发现，目前相当一部分银行仍是“认贷不认房”，而且部分银行此前暂停的第三套房贷也重新开放。

　　“目前第三套房贷办理并不容易，但比上月要好办些。”领域不动产鲁能康桥吉家店一位销售经理告诉记者，一些和银行关系较好、业务量较多的房产中介，代理办理第三套房贷应该没问题。省城甸柳庄附近的一些房产中介也告诉记者，尽管目前直接标明自己购买的是第三套房的顾客并不多，但在与银行沟通办理业务的过程中能感受出来，部分银行的房贷申办门槛也有暗中松动的迹象，尤其是可松可紧的二套、三套房贷。

　　记者采访中了解到，部分银行此前暂停的第三套房贷最近陆续重新开放，此前“暂停办理一切第三套房贷业务”，多变为利率上浮，首付上调，但如果是该行的“优质客户”或是“有较大贡献的客户”，房贷利率等则可以做相应调整。

　　尽管银监会官员在5月就表示，新的房贷政策不再以贷款记录来认定，而是以家庭拥有的房屋数量来认定是否为第二套、第三套。但记者从多家银行了解到，由于房产登记系统与银行征信系统没有联网，银行在认定二套房时仍然是“认贷不认房”，不以房屋数量认定，因为“新的房贷政策没有具体标准和规定，而且房管局房屋信息牵涉个人隐私，所以暂时没法执行。”

　　“住房贷款仍是银行的优质业务，大家肯定会想方设方来保证自己的房贷业务的正常运行。”一股份制银行房贷负责人告诉记者，原来是申请房贷要排队等着批下来，现在办理房贷的却寥寥无几，甚至需要银行出去找业务了，“所以，部分银行将此前暂停的三套房贷业务重启，也是情理之中。”(山东商报)