市房管局局长刘海生：要防止走福利化分房“回头路”

　　晚报讯 (记者 杨冬)“公共租赁住房政策的研究，一要防止走福利化分房的 ‘回头路’，二要具备可操作性，三要可持续。”就昨天刚刚公示的 《实施意见(征求意见稿)》，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在接受专访时说道。

　　谈及本轮上海版的公租房政策在研究制定过程中的复杂性，刘海生说，上海当前租赁房市场的情况是供应对象差异大，既有被称为 “蓝领”的外来务工人员，也有被称为 “金领”的金融高端人才。 “(要保障)的对象太复杂，在此次政策研究中的核心问题是，我们希望他在上海有稳定的工作。”

　　“坦白来讲，上海租赁房源并不算是很紧缺，”根据刘海生提供的数字，上海的房屋租赁市场上， 90%的承租人为非上海户籍人员。目前市场中的存量租赁房源的总量在3000多万平方米。 “需要指出的是，上海房屋租赁市场存在诸多矛盾。”刘海生所谓的矛盾，主要存在以下几个方面——

　　租售比严重失衡，租金涨幅远不如房屋售价涨幅；市场房屋结构不合理，中小户型等适配房型较少；专门经营租赁住房的机构太少。刘海生透露，为改变这一局面，上海将培育一些专门机构来从事公共租赁住房的经营管理，起步阶段或由国有企业来承担。同时，还大力鼓励有条件的单位将房源供应给本单位。上述做法已在国外不少发达国家有过实践。

　　“如果说廉租房是针对本市城镇户籍低收入者，而经济适用房是针对中低收入者，那么公租房就是在此基础上进一步扩展。”上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东说道。

　　参与制定政策专家姚玲珍、陈杰：公租房覆盖保障房“夹心层”

　　晚报讯 （记者 杨冬）曾经参与制定 《实施意见》 (征求意见稿)的专家之一、上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍昨天在接受采访时表示，上海作为一线金融中心城市，其对人才的吸引力使得外来人口在上海常住人口的比例中越来越大，而经济适用房和廉租房体系则将这个群体排除在外。

　　此前，上海市住房保障体系中已经趋向成熟的经济适用房和廉租房，其面对的主要对象是本地户籍人口。此次 《实施意见》 (征求意见稿)显示，公租房面向拥有固定工作的外来常住人口，这就使得刚毕业的大学生等群体被纳入住房保障体系。

　　姚玲珍指出，由于在工作稳定性以及社保体系等方面的准入限制，一些底层的务工人员仍然没有被纳入到保障体系。

　　姚玲珍同时还指出，本次 《实施意见》 (征求意见稿)在新政调控下的敏感时期推出，其用意显然在于缓解一些 “被买房”的弱势群体的购房压力，以及因投资、投机购房需求所带来的房地产过热的问题。

　　另外一位曾经参与制定 《实施意见》 (征求意见稿)的专家、复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，对于准入条件要求必须有固定工作的条款，主要是因为公共租赁房更倾向于面向具有 “收入潜力”的人群，而目前最受社会关注的 “蚁族”则是公共租赁房主要面对的群体。

　　陈杰认为，政府已经将为特定群体提供公共租赁房作为自身的义务，这是对住房保障体系的完善。本地户籍人口已经有经济适用房和廉租房，而公租房则覆盖到了上述保障房的 “夹心层”，政府此举有意于引导 “被买房”的弱势群体改变住房观念，鼓励以租代购。

　　对于已经被炒得沸沸扬扬的上海细则内容，姚玲珍认为，房产税已空转多年，从近期动态来看，上海新政细则 “应该”会包括房产税。对于房产税的最终税率，她认为将会低于1%。

　　市场人士薛建雄 该政策或为房产税出台“打先锋”

　　晚报讯 （记者 杨冬）对于昨天 《实施意见》(征求意见稿)的出台，中国房产信息集团分析师薛建雄指出，这是住房保障首次对非户籍人口开放，对改善和提高外来人口的居住生活会有很大的帮助，也为未来的户籍制度改革提供有利条件。与此同时，房产税因为房地产对经济的巨大影响而要选择合适时机出台的情况下，公租房政策抢先出台意义非凡。

　　“首先，它完善房地产只售不租的单边供应体系，给收入不丰、家底不厚，甚至是不愿意买房的人群，提供一个长期稳定又能租住得起的住房供应市场，体现了政府建立和谐社会的人性化管理机制。”薛建雄也指出，选在上海细则还没出来，开征房产税、物业税呼声正高的风口浪尖出台这个政策，难免让市场作相关联想。

　　在其看来，因为一旦开征房产税或物业税，就会迫使出租房的持有者抛售房产，或因成本增加而希望将税费转嫁给租客，因为在目前没有较大专业租赁房供应的情况下，政府建公共租赁房市场，难免会被市场想象成为房产税出台做前期准备。

　　其次，因为长期看好，又因为受制于前期业主压力，当前开发商不肯也不敢轻易降价，也就不敢开工建设新项目，同时放缓在建项目。而开发商的捂盘、囤地，又影响了正常的住房消费，使得宏观经济三驾马车中的投资和需求都受到巨大的影响。前期中央与地方签订保障房建设责任、严征土地增值税，为的就是推进房地产投资开工的速度，以及加大开发商销售力度以拉动内需。

　　建立公租房市场，不仅可以增加巨大的投资开工新项目并盘活闲置房产，还可改善中低端人群的生活条件和新参加工作年轻人的生活条件，增加内需动力。从这点来看，也是为下一步出台房产税作相关的对冲准备。

　　从社会保障上来说，这是住房保障首次对非户籍人口开放，政府可以通过住房和社会保障金两者结合来管理人口，这样就可以打开城乡分离二元化人口管理发展到现在所积累下的弊病。

　　“对于还处在成长期的房地产业来说，公租房完善了住房供应体系，在目前房地产供应还远远不足的情况下，也增加了巨大的供应能力，对促进房地产业发展成熟和住宅体系的完善都有着巨大补充和促进作用。”薛建雄如是说。

　　【政策解读】

　　鼓励有条件单位自建、租赁并举

　　基本特点：保障层次、对象均有扩张

　　根据《实施意见》，本市公共租赁住房政策的基本特点是：

　　保障层次更清晰。广泛意义上的公共租赁住房还应包含廉租住房、租赁型经济适用住房等保障性租赁住房，鉴于这些租赁住房已有专门的规定，《实施意见》提出的公共租赁住房，在增加新的内涵外，也涵盖了现行的单位租赁房、人才公寓、来沪务工人员宿舍等政策性租赁住房。

　　保障对象更广泛。公共租赁住房既向符合条件的具有本市城镇户口的居住困难居民供应，还向符合条件的持有本市居住证的居住困难居民供应，住房保障对象从户籍人口扩大到常住人口，住房保障的覆盖范围更广泛。

　　运行方式更完善。公共租赁住房是政府提供部分资金、资源和优惠政策，由专业机构按市场机制要求实施投资经营管理，同时也鼓励有条件单位(含各类产业园区)建设并经营管理。

　　房源供应更适配。按照满足基本居住和阶段性居住要求，公共租赁住房主要筹集小户型住宅和集体宿舍，简配居住设施，在房源居住成本和居住条件方面提高了适配性。

　　经营管理：运营机构由政府扶持

　　谈及本市发展公共租赁住房的管理和经营方式，《实施意见》提出，本市发展公共租赁住房，采用“市区联手、以区(县)为主”的管理方式。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划，确定总体发展目标和阶段性任务。区(县)政府是公共租赁住房工作的责任主体，因地制宜发展公共租赁住房。

　　市、区(县)政府组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构，具体负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。

　　租住公共租赁住房的主要优点有——住房的适配性更高，居住的稳定性、安全性、可靠性更高，社会管理服务方面配套健全，公共租赁住房承租人可在户籍落地、入学等方面享受相应配套政策。

　　与此同时，本市正在研究修订《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，着力解决房屋租赁市场管理中存在的疑难问题。

　　房源筹措：新出让地块5%用于配建

　　采取多种方式筹措房源，并在近期集中建设和筹集一批合适的中小户型租赁住房，目前主要渠道有：

　　结合旧城区改造，大型市政建设，大型居住社区等建设，单独选址，集中新建；在新建、配建的经济适用住房和其它新建的保障性住房中，经规定程序批准转化。目前正在研究，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用住房，配建的经济适用住房移交给政府用于住房保障，其中合适的房源将用于公共租赁住房；利用单位 (各类经济和产业园区)自用土地建造；按有关规定，综合利用农村集体建设用地，适当集中新建；对于因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或改造；收购或代理经租社会上闲置的存量住房；积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源等。

　　(记者 杨冬)