房产税迷局

　　文_本刊记者  许圣如  发自广州

　　乱花渐欲迷人眼，敏感的地产江湖上一丝微风都能掀起重重涟漪。这两个月来，关于房产税的新闻开始狂轰乱炸，不管是“物业税”，还是“房地产特别消费税”，或者是传言最盛的“上海0.6%房产税”，这个被赋予了太多期望的国内税种几乎把整个房地产市场、股票市场搅得天昏地暗。

　　恰恰是在这节点上，国家税务总局又突出奇兵，5月26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。很明显意味着土地增值税清算从严执行。如此一来，“地产税收调控武器库”中留下的唯一悬念就只有房产税了。毋庸置疑，整个房地产业已陷入了强烈的房产税预期所产生的地产迷局。不管是开发商还是购房者，未来市场的目光都在盯着一只名叫“地产税”的靴子，等待它落地或者决定不落地。房产税俨然成为民众最为关注的热点话题之一。

　　牵涉财权再分配

　　其实，房产税在中国并非新税种，1986年10月即在城市、县城等按年征收，其中对个人所有非营业用的房产免征。

　　中国现行的房地产税制，是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。在现行的税制中，房地产业领域涉及的税项主要有营业税、土地增值税、房地产税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、城镇维护建设税、固定资产方向调节税等10多类。不过现行税制把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。

　　“如果征收房产税有两个关键因素，计税依据和税基如何确定。”财政部财科所所长贾康表示，“现在有了10个省份物业税空转的经验，房产税评估税基，在技术上不存在问题。”

　　由于物业税开征涉及的利益方比较多，首先绕不开立法程序，“要出台物业税，肯定要先通过人大立法变成法律，虽然从长远看是一个好税种，但是‘远水不解近渴’，开征房产税更为现实。”就现有法律规定，房产税虽属地方税，但税收立法权在中央。

　　国务院发展研究中心“房地产税制改革”课题组成员倪红日研究员表示，无论是物业税还是房产税扩征，都是对现有房地产税收体系的梳理和调整，以实现对住房保有环节征税的目的。“由于对居民住宅征税涉及很多细节问题，目前有关部门还在研究这些问题，比如课税对象如何界定，起征点如何确定，免征额是多少，对房屋价值如何进行评估等。”

　　房产税不单单是一个税种的改变，隐藏其中的则是财权再分配的问题。

　　按照中国现行税制体系，中央政府财力雄厚，而地方政府税收日渐萎缩的被动局面已不可避免，在现实面前，要维持正常运转以及发展需要，地方政府就不得不走向依赖土地出让的“土地财政”，如此一来，土地问题所引起的暴力拆迁和高房价等社会问题则被人们诟病和抨击。可是目前地方政府既不能举债，其他筹集资金渠道又不畅通，在没有长效机制的地方税体系出台前，地方政府只能被动采用“吃土地”的短期行为。

　　打破这个恶性循环的办法，就是改变税制。在贾康看来，未来地方税收体系改革的方向，在西部要突出资源税，东部地区则需要房产税，使之成为地方税体系的支柱之一。“只有解决了地方财政的来源问题，地方才有可能慢慢放弃土地依赖，没有活水之源，地方财政出现问题的话，政府运转都会成问题，怎么可能期望地方不继续打土地的主意？”

　　这一观点也在官员层面有所体现，国务院法制办财政金融司副司长季怀银接受媒介采访时就表示，房产税开征之初，可以先将重点放在对房地产市场调控上，以后再慢慢扩大税基，使其逐步形成地方政府的主要财源。

　　不过，由于经济形势不明朗，“房产税何时推出，只能拭目以待。”贾康委婉地表示，一切要看政府公布。房地产调控已经从宏观行业政策性调控转向地方财政调控，由于目前国务院并没有明确具体的税收政策，关于房地产调控的税收政策，各个政府部门基于本部门的利益考量对推出时间表的看法不同，但从财政部公布的2010年工作重点中“完善房产税”的表述来看，房产税的推出大局已定，只是细节如何执行而已。

　　房产税的持续酝酿，撩拨起市场敏感的神经。日前媒体报道，国家发改委产业研究所人员称“3年之内免谈房产税”，结果刺激当天国内股市大涨。第二天，国家发改委出来辟谣，称产业研究所属于研究机构，其研究人员所发表的意见只能是个人观点，不代表国家发改委的立场。结果这个澄清又造成股市下跌。当前市场的神经已极为脆弱，进入一种“政策惊恐期”。

　　“从形势上看，国内对房地产市场的调控政策，将会进入一个政策稳定期。短期内政府会暂停密集出台紧缩政策，更严厉的政策工具将会暂停，政府需要观察迄今政策的效果，尤其是观察国内外经济形势变化之下，国内经济运行风险、社会反映等。”倪红日认为，在目前情况下，中央政府在房产税上的含含糊糊展现了犹豫心态：一方面有心想通过地产税调房价，又担心下药过猛。“在市场强烈的调控预期面前，不管推不推出房产税，政府在调控过程中都会处于被动局面。”

　　“房价趋势转变的最后稻草”？

　　显然，房产税迷雾重重其实和宏观经济的不确定密切相关，在这个全民关注的社会性问题上，分寸拿捏异常重要。房产税一旦推出，是否会打破目前房地产市场的僵局，促使房价出现民众理想中的大跌局面？是否会造成房地产市场波动的同时诱使经济下滑？这些都是政策制订者在政策出台前必须做的风险预判。

　　“从目前中央政府的目标来看，是希望维持房地产的平稳，既不要大起，也不要大落。这也是中央政府、地方政府、房地产商都能够接受的博弈均衡点。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，中央调控房地产并不是要房价暴跌。如果认为中央要打垮楼市，那是完全错会了中央的意思。房地产调控是有底线的。中央调控房地产，意在抑制房价上涨过快、过猛，试图控制房价不涨或少涨，以免引发社会问题，甚至演变成政治问题。

　　“房价只要不下跌超过50%，从而拉下经济，产生二次探底的危险，政府这次不会收兵的。” 中国社会科学院工业经济研究所曹建海研究员表示，按照现在价位，沿海一些一线地区即使房价下降一半，也远高于2006年的水平。

　　根据他的研究，目前中国房地产市场实际上存在三种供应模式，一是以各级公务员、事业单位和大型国有企业在编人员，通过历次各种形式的福利分房，保有现在三成左右的房源；二是以中产阶层为主购买的市场化的商品房，以各级官员的贪腐资金及沿海实业中退出来的资金混合2009年的各类套取而来银行贷款形成的炒房资金，持有的商品房，这些占市场份额的六成；三是廉租房为主的保障性住房，这些大约一成的市场份额。“从市场细分来看，就不难发现为什么一些小区高空置的根源。”

　　当然，政府也在观察政策的效果。市场如果与中央政策顶牛，是极其不智的行为。“两会”之后，一些企业大举投入房地产，这促使调控政策的出台。牛凤瑞表示，“政府的政策篮子里，还有可选的工具，要视形势变化而用。如果市场硬顶，只会导致更坏的结果。”

　　房产新政出台后，知名地产大腕任志强发表回应性的“万言书”认为，政府不应该以行政的手段强行干预房地产市场，而应该让市场自我完善。但他可能有意忽略的是，在中国，政府对市场是负有某种隐含性的担保责任。一旦市场自我完善的代价过于高昂，并在政治上变得不能接受，政治的逻辑就会毫不犹豫地出场取代市场本身的逻辑。

　　“在中国生存，经济问题从来不是最为重要的，政治问题可能更重要。而政治的转向，来自于利益的极端化。极端情况下，一定会产生政治转向。房地产市场正是如此。地产商的冬天注定会来到。适应不了这个冬天的地产商，就会死掉。”曹建海表示，房价回落的前提是供应充足、开发商不囤积房源。在以前的金融海啸中，房价降幅都是有限的，因此，目前出台的这些政策要从根本上影响房价走势，还有一定的难度。“长期效果目前仍然不可过于乐观，有待观察和等待。”

　　曹建海认为，房地产调控不能引发经济崩溃。防止经济复苏滑坡，这也是中央调控政策的一条底线。当前国际国内经济形势的变化，尤其是国内经济强劲复苏，实际上为政府调控房地产增加了底气。“应该注意到，欧洲债务危机以来，决策层对于房地产调控也出现了一些分化，还是担心打压之下，一旦国际经济形势逆转，国内随之共振，房地产很可能会把中国经济拖下水，这也是决策层在犹疑的关键，地方政府也趁机出台一些‘温吞’细则，各方都在观望和等待。”

　　其实，在调控新政出台前，楼市正在经历泡沫破裂之前的疯狂，上演“最后的探戈”。不管是居民还是房地产投资客，已经“基本上不把政府放在眼里了”。造成这样情况的原因就在于，参与各方都看清楚了一点——只要政府有决心，就可以让房地产价格稳定下来，但政府迟迟不下 “决心”。

　　“在这种博弈格局中，中央政府已经没有回旋的余地，现在政策端倪已现，只能祭起所能利用的一些经济手段来维持房价稳定。”牛凤瑞认为，一旦所有的经济手段都失效之后，中央政府就会选择最后的政治手段来约束房地产的疯狂。“房价稳定不下来，就会反扑式上涨，重演2004年以来的历次空调景象，如果那样的话，政府的信用会大打折扣，对于已到届中的政府来说，政治上会失分严重。”

　　牵一发而动全局，魔幻般迷离的经济演绎变化无常，利益相关方在地产这条链条上，互有攻防地等待着变化。喧嚣的房产税不过是这种错综复杂利益博弈的缩影。