□文 张毅 摄影 李瞻

　　六月流火，本该是棋至中盘劲正酣的沪上楼市却是一滑再滑。

　　搜房网统计，6月第一个周末开盘楼盘仅有1个保利家园。与其开盘冷清局面形成鲜明对比的是，5月最后一个周末的开盘楼盘，多达11个。作为6月伊始的第一个周末，在众多购房者继续观望的态度下，开发商们也在翘首等待上海新政细则的出台。

　　僵持局面继续

　　同时，根据已经公布的6月开盘预告，6月大约有30个楼盘开盘，环比5月降70%。对此，地产分析师认为，如果上海地方细则迟迟不肯露面，那么开发商与购房者僵持的局面还将继续延续下去。

　　中房指数系统的数据显示，截至5月 30日，上海可售商品房套数为102790套，环比上周继续上涨0.98%，可售商品房面积为1587.66万平方米，环比上涨 0.86%；可售住宅套数为41256套，环比上涨2.2%，可售住宅面积571.86万平方米，环比上涨1.44%。但可售商品住宅的囤积速度明显领先其他类型的房源。在这之前的一周，可售住宅面积占可售商品房总面积达到36.02%，比例持续上升。

　　据了解，可售房源增加与供应量的增加，有直接联系。比如，5月最后一周上海住宅市场共有19个新开盘项目，推出住宅面积41.61万平方米，环比上涨39.96%。

　　但是成交量远远跟不上供应量的增加则令大量房源一上市就成为滞销房源。同样在5月最后一周，上海成交住宅22.12万平方米、2285套，环比虽分别有14.2%、15.11%的涨幅，远不足以消化新增量。

　　对此，沪上某地产公司高管表示，“新政影响下，供求都出现大幅萎缩，这或许不会直接促成市场的变局，但需求萎缩量远远大于供应的萎缩量，这就有可能出现突变。 ”但是现在市面上大多数公司不愿意大幅降价，目前只能往后拖延开盘。

　　大面积原地踏步

　　上述高管继续表示，“这恰恰是很关键，也是每个楼盘面临的问题：当大家都选择延期开盘时，市场上的可售房源在不断积压，当自己的项目开盘时，市场上积压房源可能已达到了峰值，这很可能就是压倒骆驼的最后一根稻草……”

　　如果对新政前的楼市还有印象，那么一定记得，在新政出台前，大多数楼盘开盘后售价节节攀升，有些甚至是三天一调价，但新政出台以来，楼盘价格开始出现大面积 “原地踏步”。

　　搜房网统计资料显示，上海宝山、闸北、徐汇三区新政前后在售楼盘共计25个，新政一个月以来，没有出现降价楼盘，但是停止上涨楼盘有10个，其价格上涨减缓的趋势渐显，值得一提的是闸北，有3个楼盘价格上涨。浦东、松江、普陀共有16个楼盘价格依然在涨。长宁和嘉定没有出现涨价楼盘，但其价格上涨趋势减缓。上海周边昆山楼盘纷纷上涨，昆山有一半在售楼盘价格仍旧上涨。

　　上海楼市虽然最近一段时间的成交量不甚理想，但部分项目的售价却不跌反涨。搜房网检测数据显示，在新政调控下，目前在售楼盘181个楼盘依然有41个楼盘逆势涨价，但不同于新政前的所有楼盘 “每月必涨”的局面，30多个在售楼盘出现“停涨”现象，楼市或出现拐点。

　　在5月之前，开发商一度集中上市新房源，但到6月，开盘数量大幅下降，部分开发商将延后开盘时间。其中，松江和嘉定两大郊区的减少量最为明显，松江目前暂无6月开盘消息；嘉定6月开盘量相比5月减少超过五成。浦东、闵行、宝山三区将成为6月的开盘大户，以中高端楼盘为主。数据显示，6月上海计划开盘的项目，仍旧以外环外为主，占整体数量的60%。

　　押宝后市

　　对于刚刚过去的5月，多数开发商选择的却是延期入市。中房信报告曾经预期5月上海将有80个楼盘推出新房源，另有17个4月未上市的新盘欲延期到5月开盘，供应量庞大。但事实显示，大量楼盘纷纷继续延期开盘。截至5月最后一周，上海实际已开盘项目仅46个，有约五成楼盘“爽约”。相应地，楼市成交量也降至历史低位。 5月上海全市商品房交易量仅107万平方米，创下2006年以来历史次低水平，特别是商品住宅，单月30万平方米的交易水平环比4月70余万平方米。

　　成交量跌至谷底意味着存量房开始大幅上升，加上延期开盘的大量房源以及接下来时间里原计划要上市的房源，这三种因素已让沪上地产商头大不已。

　　对新政后楼市做一个盘点，会发现：新政前后上海及周边在售普通商品住宅项目共180个。其中新政前和新政后价格出现逆市上涨的盘达到了71个，其中新政后停涨的有30个，持续上涨的楼盘有41个，占在售楼盘总数的39%，价格上最高上涨4000元/平方米，价格涨幅最高达到21%。

　　从以上盘点不难看出，在上述情况下，包括某些不差钱的开发商开始采取极端营销策略，逆水行舟，不仅仅是一再延期开盘，有的甚至索性在价格上不降反涨，押宝后市。

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　　别墅、大户型唱主角

　　6月上海楼市除了开盘项目锐减外，新开盘房源所推的户型主力也悄然发生了改变。根据数据统计显示，在预告6月开盘的项目中，一直占据市场主力的小户型急剧萎缩，取而代之的是别墅、大户型房源的强势崛起。

　　在6月预告开盘的项目中，别墅项目占到了总供应项目的三分之一。如浦东的上海万科第五园计划推出160-200平方米的联排别墅，闵行的招商雍华府预计推出221平方米的双拼别墅；此外松江的著名别墅项目佘山东紫园，宝山美兰湖的朗诗绿岛和美兰湖高尔夫别墅也预计将在6月推出新房源。

　　除了别墅项目以外，6月新推房源中大户型的比例也有很大提升。在市中心的公寓项目中，推出的几乎都为大户型房源。包括预计开盘的绿城黄浦湾将推280平方米至400平方米三房、四房；永业公寓二期则以100平方米的两房和150平方米的三房为主。

　　此外，郊外环本以小户型为主的楼盘，也纷纷推出大户型房源。如闵行的万科花园小城预计将新推90至120平方米的三房，宝山区的万科琥珀臻园也将推出约150平方米的三房大平层。与之相对，6月纯主推90平方米以下小户型的新盘大幅减少，其中不少还是商住两用的酒店式公寓项目。

　　有业内人士就表示，“种种迹象表明，中高端房源暂时未受到近期新政调控的影响，刚需尚没有实现预期中的释放。 ”（朱正炎）