公租房来了！

　　从长期来看，随着公租房建设规模的扩大，必然会阶段性地减少中低档普通商品住宅的市场需求，这类市场前景看淡。

　　撰稿/杨红旭

　　“夹心层”的福音

　　6月4日，《上海市发展公共租赁住房的实施意见》面向社会征求意见，内容基本已定，即使修改也不会动“筋骨”了。

　　今年出台的“国十一条”中，明确规定各地应把公共租赁住房列入本地2010-2012年住房建设规划。与其他先行城市偏重于保障本地中低收入居民相比，上海的公共租赁住房向外地人敞开了大门，再次体现了上海“海纳百川”的胸襟。

　　作为此政策研究过程中的参与者，笔者认为公共租赁住房(以下简称“公租房”)主要目的是解决“夹心层”的住房困难。

　　第一种是“外夹心层”，即既不能享受住房保障又买不起商品房的外地在沪人群。无论廉租房，还是经济适用房(以下简称“经适房”)，都是面对本地户口人群的，而公租房首次将外地人纳入上海住房保障范畴。当前上海常住人口已达2000万，其中外来人口超过500万，近几年拥有上海居住证的外地上班族都已有资格享受“四金”，但鉴于上海房价太高，部分优秀人才也不敢在上海安家。

　　第二种是“内夹心层”。廉租房和经适房已实施很多年，受益面非常窄。经过笔者测算，即使按2009年以来大建特建的劲头，至2011年底，廉租房和经适房的受益家庭占全国城镇家庭总户数的比例也分别只有5%和4.3%。按上海市的相关规划，2008-2012年新建经适房30万套，动拆迁配套商品房30万套，廉租房受益家庭新增10万户。那么，至2012年底，廉租房和经适房的受益家庭占上海城镇家庭总户数的比例也分别只有2.6%和5.9%。于是，在本地户口家庭中，形成了一个“内夹心层”：既不符合廉租房标准，又买不起经适房；或者既不符合经适房标准，又买不起商品住宅。

　　相对而言，“内夹心层”的情况好于“外夹心层”，但与发达国家相比，我国现存的住房保障制度的保障面太小，与新加坡和北欧等高福利国家的住房保障相差甚远，和中等保障水平的英国相比也有一大截差距：1997年英国居民中拥有自有住房产权的比例为68%，余下32%的居民租赁住房，其中22%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋。

　　政府主导，市场运作

　　此次上海推行的公共租赁住房，并非高补贴性的保障产品。不同的保障产品，让利的程度有别。廉租房国家补贴最多，由政府投资建设，再以极低的租金租给低收入家庭，比如上海部分实物配租的租金只有租户家庭收入5%左右。而发达国家的公租房却没这么优惠，比如美国规定公共住房租金水平不能高于低收入家庭收入的25%-30%。我国经适房的售价一般是商品住宅的50%-60%，上海推出的首批房源更只有周边房价的40%左右。由于产权房的升值空间很大，这就意味着国家给予经适房业主的补贴高达几万到几十万元(各地房价水平不一，所补贴额也不同)。

　　上海公租房意见稿提出：“按略低于市场租金水平，确定公共租赁住房的租赁价格，具体由各运营机构按规定制订。”这就意味着，将来公共租赁住房的租金价格比市场价低不了多少，租户享受到的政策补贴相比廉租房及经适房少了许多。这是考虑到运营机构的承受能力有限。回顾1998年我国实行住房制度改革之前，原本实行的就是低租金的公房制度。然而由于是政府和单位大包大揽，导致“公家”投入越来越多，终于不堪重负，甚至连小区卫生费都收不起来，更别说是物业费了。

　　根据笔者测算，目前上海市场上老公房的租金回报率略高于3%，而次新房的租金回报率不足3%。这一回报率，距离贷款利率相差甚远，市场化的企业根本无法从经营公租房的业务中获利。如此，公租房的运营存在两难：一方面，不可能像房改以前靠政府大量投钱；另一方面，现有的租金水平又难以支持企业独立运营。所以上海的做法是：“市、区(县)政府应组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构，负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。运营机构采取市场机制进行运作，以保本微利为营运目标，着重体现公共服务的功能。”

　　这就形成了所谓的“政府主导，市场运作”的格局，政府在土地供应、税收、信贷等方面给企业政策优惠，让企业保持微利经营。愿意做的企业主要有两种：一是市级或区级国有房地产企业，二是单位租赁房的投资经营管理者：相关企业、产业园区开发管理主体、高校、部队、农村集体经济组织等单位。

　　市场影响

　　公租房兴起后，对市场主要有三方面影响：

　　首先将分流普通商品住宅的需求。

　　政府建设廉租房不会影响住宅销售市场，因为低收入群体原本就买不起商品房，但公租房准入标准并没限制收入。像引进人才、青年职工中的多数只是暂时性购房困难，他们是有潜在购房能力的。假如没有公租房，他们求亲告友、咬咬牙也就买房了，即使当上“房奴”也无怨无悔。从长期来看，随着公租房建设规模的扩大，必然会阶段性地减少中低档普通商品住宅的市场需求，这类市场前景看淡。

　　其次，将使住房租赁市场出现变局。将来公租房的租金只是比市场水平略低，但会冲击到现有住房租赁市场。当前上海并不缺少租赁房源，投资投机客手中有房。缺的是中小户型、集体宿舍、中低租金的房源，所以近几年上海“群租”现象屡禁不止。

　　此外，当前上海的住房租赁市场是自发、散乱的，除了针对外籍人士的高端酒店式公寓外，出租方皆为零散的房东，房东想要涨价或收回房子，房客是没有办法的。而许多发达国家有相关法律来保护房客利益。比如，法国的租赁法律规定不带家具的住房租期最少为3年，带家具的住房租期最少为1年。租户可在任何时间结束合同，但必须提前2-3个月通知房东。房东不可以随意解约，如果房东不愿意再出租，他必须在合同到期前6个月告知租户，并提供法律认可的理由。

　　公共租赁住房虽然租金没有很多优惠，但户型迎合了市场需求，而且由运营机构统一配套、管理和服务，不像房东那样可以动辄侵害房客利益。这就使那些符合条件的人群，绝大部分都会申请租赁这种房子，而市场中原先的部分房源，自然会受到冷落，租金价格涨幅将缩小，甚至还会下跌。当前市场中已有反应，由于担心公租房影响区域房屋租赁市场行情，一些敏感的房东已开始寻求稳定的长期租约，个别甚至愿意降价以换取“细水长流”的稳定收入。

　　第三，将影响到住房投资需求。一方面，随着公租房的兴起，市场化的住房租金回报率将进一步降低，部分喜欢通过租金获得长线收益的投资者会在一定程度上改变预期，投资热情也会随之降温。另一方面，公租房将提供一种稳定的租赁状态，甚至会使政策受益者一旦入住，就不愿搬出，更不想勉强购房了。国人在住房消费上“重购轻租”旧传统将有所改善，整个住宅市场的投资氛围趋于散淡。

　　总之，公租房是一项制度性的变革。当然，上海公租房的推进将是一个漫长而渐进的过程。据悉，“十二五”期间，上海市计划通过新建、配建、改建、收购等各种方式筹措公租房1000万平方米，这一规模不能完全消除上海住房市场的诸多弊端，但终究会慢慢优化上海的住房租赁市场，减轻销售市场投资投机性购房和房价过快上涨的压力。(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)