因开发商原因不放贷，银行不违约

　　王先生问：我想咨询一下，银行违约不给开发商客户办理按揭怎么办？事情是这样的，原来开发商在此银行贷款没有还完，现在房子建好了，开发商开始出售房屋，很多购房者办理了按揭手续买房。此时银行就不给开发商办理按揭手续，过了有大半年的时间，很多购房者闹着退房。在这件事情中，银行违约了该负怎样的责任？

　　林叔权律师解答：银行因开发商的原因而不向购房者办理按揭贷款，银行并不违约。原因在于：“房地产开发商在此银行贷款没有还完”可能意味着开发商已经将楼盘的土地使用权及在建工程抵押了，在抵押解除前，房屋已经存在抵押权，开发商虽将房屋出售给购房者，但是，房屋产权受限，不仅银行不会发放贷款，而且，如果开发商不能归还贷款，购房者日后能否办理房产证、什么时候能办理都成为问题。所以，违约是开发商。解决的办法只有一个，即开发商向银行归还贷款。

　　原业主数千元物业欠费该由谁承担？

　　读者小由问：买到一套二手房，入住了才知道，原房东已欠物管费数千元。原房东表示，由于物业没有履行应尽职责，所以当时她与同栋楼的业主大多数都没有缴管理费。而物业说，我是新业主，入住进来就要与房东结清，要不就要替其付完这笔款才行。现房东已不肯缴了。请问我该怎么办呢？

　　启富置业经理林晶：在此问题上，新业主小由和原房东，可以看买卖合同，双方在签订买卖合同时应会有相关的约定，看这笔钱应该由谁付；如果没有明确规定，在我们接触过的案例中，在出售之前产生的费用应由卖方支付。

　　买卖交易到了最后的交楼环节，也会一同到物业管理处去结清水电费、物业管理费等。如果办了这个程序，应该不会存在这个问题。所以提醒二手房买卖的双方，在交易过程中，也要注意相应的这些环节。

　　采写：南都记者 陈焓