缺货！缺货！虽然市场交易停滞不前，但是珠海楼市的供货量依然不容乐观。从年前就开始渐露的缺货现象，在市场新政的影响下，五一楼市的供货并没有出现集中放量。近段时间，南都记者通过调查了解到，珠海楼市正处于“尾盘时代”———在售楼盘中，尾盘的数量明显多于新盘数量，尾盘的产品也明显多于新盘产品。

　　调查

　　尾盘数量95%以上处于尾盘销售状态

　　“如果按照销售率达到70%所剩单位就是尾盘的话，现在珠海能够叫做新盘的项目那简直是太少了。”新香洲一开发商在大概估算了一遍之后，摇着头向记者列举了目前珠海楼市仅有几个不属于尾盘的楼盘。

　　7月份已经过去了一半，但是在珠海市商品房预销（售）专网上依然没有新项目取得预售。据了解，这也是珠海市商品住房从5月26日至7月12日连续50天没有新项目取得预售了。由于新项目推货断断续续，目前市场上在售的楼盘中，尾盘占了绝大多数。

　　在调查中记者了解到，目前珠海市在售的楼盘中，95%以上的项目都是处于尾盘销售状态，只有少数几个新盘还有较为充足的货源。

　　在新香洲目前在售的10个项目中，其中有8个项目处于尾盘销售状态，只有御景国际和云顶澜山两个项目目前在售货源充足。同样，前山区域目前在售的11个楼盘当中，除了招商花园城和中海滨河湾项目之外，其他项目也已进入了尾盘销售时代。而在老香洲、吉大、拱北等区域，基本上都是连续两三个月无新盘推货，能够供应市场的只有少数几个尾盘项目。

　　在此次的调查中，记者发现前山和新香洲片区是目前在售楼盘数量最多的区域，同时，这两个区域的尾盘数量也是最多的区域。据统计，两个区域目前在售的尾盘项目均为8个，在各区中所占的比例均为80%.而其他区域的在售楼盘基本上都是5家左右，这些在售楼盘基本上都已经进入尾盘销售阶段。

　　销售现状“特价清盘”，但房子依然难卖

　　近日，新香洲一楼盘打出的巨幅“特价清盘”广告格外引人注意。该楼盘在今年3月27日正式开盘，据了解，开盘当天该楼盘一次性推出了全部247套房源。据该项目负责人介绍，由于前期蓄客情况比较好，该项目开盘当天就销售了80%，此后就进入了尾盘销售。近段时间，为了打破市场僵局，加快尾货销售，该项目才打出“特价清盘”的广告。

　　记者在调查中发现，这也是珠海市数十个尾盘中唯一打出此类宣传广告的楼盘。调查过程中，记者在多个楼盘的销售现场看到，由于这些楼盘都是属于尾盘，有些楼盘的销售中心已经撤场，改头换面成了商铺。一些有销售中心的楼盘，现在的销售人员也表现得不是很热情。“近段时间市场比较冷清，销售人员都感觉到房子难卖，即使有人来看，也是以看为主，买的人还是很少。”在新香洲某楼盘的销售现场，一位销售负责人无奈地向记者介绍，因为光顾尾盘的购房者不多，销售人员早已没有了开盘时候的激情，大多数人选择了“守株待兔”式的销售方法。

　　据了解，与开盘时期截然相反的景象还有开发商在宣传方面的“吝啬”。一位开发商透露，由于前期项目宣传较多，到了后期，营销费用已经十分有限，不可能再进行大量、轰炸性的广告宣传。在促销方面，很多优惠政策也随着尾盘销售的开始而终结。

　　“如果不是看到他们打出来的广告，我都以为这里的房子早就卖完了。”在新香洲打出“特价清货”楼盘现场，一位前来看房的市民告诉记者，他是看到广告才知道这里还有一些小户型的房子没有卖出去。“过来看了才知道，现在买的话还有一些优惠。”

　　记者在调查中了解到，进入7月份以来，开发商在尾盘销售方面已经开始推出一些优惠措施。除了新香洲有楼盘推出“特价清盘”，其他一些尾盘项目在本月也给出了一些“一次性9.6折，按揭9.7折”的优惠。虽然优惠幅度不大，但是相对于前一段时间坚挺的价格，这种优惠也能吸引人的眼球。

　　尾货类型以大户型为主

　　由于目前珠海的尾盘所剩的房源一类是销售所剩，一类是珍藏加推，一类是楼王单位，所以在价格方面往往也比前期相对较高。如格力广场目前在售的楼王单位，相对于前一阶段的“非楼王”单位已经提价了5000元/平方米。

　　在此次的尾盘调查中，记者了解到目前珠海市的尾盘基本上是以大户型为主。如目前吉大区域的华业临海、龙洲湾、钰海帝景、水湾六号、莱茵半岛等8个在售项目中，有7个楼盘都是属于尾盘销售。而7个尾盘项目中，除了莱茵半岛还有少量45-95平方米的两房单位以外，其余楼盘所剩货量均为120平方米以上的户型。其中格力广场目前所剩单位为其楼王单位，面积为200平方米左右的四房单位和256平方米左右的五房单位。

　　据了解，复式单位是目前尾盘当中的主要房源。如前山区域的蔚蓝东岸，新香洲的中珠上城一期、易筑，吉大的华业临海、水湾六号，拱北的紫金阁，这些项目所剩的单位中都还有一定量的复式单位。业内人士表示，近几年大家对于复式户型的喜爱程度已经大大降低，由于复式单位总价比平层要高，而且开发商都是将其作为珍藏单位来销售，因此销售速度远不及其它户型。

　　业内人士表示，对于珠海楼市来说，由于一些区域已经半年之久没有新盘推出，现在开发商在尾盘销售方面已经开始采取一些优惠促使，购房者其实也可以去到各个楼盘淘一淘。“剩下的不一定是最差的，有些尾盘的性价比还是特别高的。”

　　揭秘

　　4

　　大原因

　　致尾货产生

　　“日光盘”是去年下半年珠海市大部分楼盘开盘的真实写照。那么珠海市目前为何还会有如此多的楼盘属于尾盘呢？按照人们对尾盘的理解，房地产住宅项目的销售过程到了后期叫做尾盘，顾名思义也就是剩下的房子。那么这些剩下的房子品质究竟如何呢？是不是剩下的就一定是不好的呢？就此，记者深入珠海市多个尾盘项目，对他们所剩的产品和销售价格进行了一轮仔细的调查。调查发现，其实尾货并不一定就是别人挑剩的产品。

　　销售所剩

　　从2009年11月份开始，珠海楼市逐渐火爆。从中海滨河湾到华发世纪城，再到电力橘子郡，“热销”、“日光”等词频频出现在各大楼盘的开盘业绩描绘当中。

　　但是，记者也了解到，由于产品设计方面的原因和开发商定价、推货策略等因素的影响，也有部分楼盘的部分产品在旺市之中“被滞销”。

　　如前山某楼盘，第一次开盘推出的都是小公寓产品，当时开发商定的销售均价为6000多元/平方米。由于是第一次开盘，现场销售非常火爆，开盘当天便完成了所有的销售。

　　时隔一个月之后，该楼盘再次推货，其中除了公寓还有一些90多平方米的三房、120平方米的四房。虽然产品丰富了，但由于开发商提高了销售均价，公寓产品销售均价比前期涨了1500元/平方米，三房、四房的部分产品卖到了9000元/平方米。

　　虽然两次开盘时间只隔了一个月，但记者在现场看到，除了公寓产品依然畅销之外，三房、四房的单位销售明显不如公寓。直到现在，记者在跟其销售人员聊天时得知，依然还有一些三房、四房的单位积压在手中。

　　据了解，在销售所剩的尾货当中，也有部分尾货是朝向、采光、楼层、户型较差的。业内专家告诉记者，造成这种尾货滞销的原因主要是开发商在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差，销售人员或代理公司为追求业绩，销售中不管不顾只一味推荐客户容易接受的好户型，对一些朝向偏差、户型偏大的单位没有进行很好的引导，致使这部分单位被冠上尾货的称谓。“这种尾盘除了降价，没有更多的办法。”该专家表示，只有提前降价，才能在市场中形成价格优势，否则很难在短时间内消化这些尾货。

　　珍藏加推

　　与第一种原因不同，这种因珍藏加推所导致的尾货在产品品质和价格方面都要比普通卖剩了的要好。但是造成尾货产生的原因也与开发商对于产品和市场的判断有关。

　　据了解，新香洲一楼盘2009年6月份开盘，因为赶上了市场回暖的大好时机，所推的产品快速得到了消化。“当时本来我们应该跟着加推的，但是老板表示要等等看。”曾经为该项目做过策划的工作人员向记者大倒苦水，因为中间相隔时间太久，让该项目错失了最佳的推盘时间，大量新货进入市场的时候，人们便忽略了该楼盘。

　　据了解，该楼盘后期加推的产品都是一些朝向好、面积大的户型。但是由于开发商坚持高价销售，所以等到周边楼盘开始销售的时候，他们的价格劣势便显得非常明显。

　　“由于老板在价格上不肯让利，在宣传上不愿意投入，所以我们的销售速度一直都是很慢的。”该工作人员向记者表示，周边好几个楼盘现在都已经卖完了，但是他们的项目现在还有尾货没有销售完。

　　记者了解到，有不少单位由于数量少、朝向好、面积大，而且楼层都不错，因此被开发商封为“楼王”或者是“珍藏单位”。不过，由于这些产品价格都会比其它产品的价格高出一半，因此他们的销售也变得缓慢，甚至成为了楼盘中的“尾货”。

　　一位业内专家向记者透露，尾盘销售与开发商的利润有很大关系，尾盘销售的好坏在一定程度上决定了利润的多少。“正因如此，才会有很多开发商在尾盘销售的时候坐地起价，将价格一再调高来销售。”

　　策略失误

　　除以上两种原因造成了尾盘大量存在外，还有一种是由于项目的市场定位与产品设计之间出现的矛盾。据了解，由于珠海楼市进入黄金时期，因此此前大量的烂尾楼在近两年也得以快速盘活。这其中有一些因为项目定位准确、定价合理，因此销售速度和口碑都不错。但也有一些楼盘因为定位不准，再加上格局上的局限性，尽管是旺市推盘，销售方面也不尽如人意。

　　记者在调查中了解到，吉大某楼盘项目定价为12000元/平方米，但是其产品设计却完全是公寓楼的设计，室内也没有阳台和飘窗。记者在跟销售人员沟通过程中了解到，虽然该项目目前已经销售了大部分的房源，但是这个项目针对的目标客户人群究竟是谁？他们心里也不清楚。

　　据了解，该楼盘因为是在去年10月以后推盘，当时正是珠海楼市投资风潮兴起之时，所以目前购买了该楼盘的业主大部分都是买来投资的。但是，新政来临，投资撤场之后，该楼盘的销售再次陷入了僵局。

　　据了解，目前珠海市的尾盘很多楼盘的设计都是已经做了三四年，已经落后于目前市场的需求以及市场主流产品的设计。由于产品设计上的局限性，让这些产品渐渐沦为了楼市的尾盘。

　　新政退房

　　新政原因导致的退房产品也成为了目前部分楼盘的尾货。4月份新政出台，提高首付和异地购房的限制，让许多购房者被迫退房。对于开发商来说，退房的可能性并不大，但是，由于造成退房的原因是银行无法放贷，因此一些购房者与开发商协商，将所订的房子放到销售中心，委托给开发商的销售人员再次销售。虽然这种退房的数量不多，但是对于一些楼盘来说也造成了尾货的产生。

　　在唐家湾一楼盘，记者向销售人员了解到三房的单位已经销售完了，只有四房和复式单位。但是，当记者一再强调想看一下三房单位时，一位销售负责人把记者拉到一边，告诉记者目前楼盘还有三套三房单位。当记者表示出一种疑惑时，该销售负责人向记者透露，原来这三套房是深圳的一位购房者买的，由于受新政影响，他无法在这边银行做按揭，因此只能选择退房。

　　记者了解到，销售人员帮购房者卖一套房可以收取5000元的佣金。销售负责人告诉记者，这样对退房的人也好。“如果让开发商退钱还是有一定难度的，现在我们的房子还是比较好卖的，所以开发商才会答应用这种方式来处理退房的问题。”

　　记者在其他楼盘也了解到，也有少数几个楼盘存在退房导致的尾货。记者发现，这样的尾货一般产品都不错，楼层、朝向都比较好，有些尾货还有一些优惠折扣可以享受。

　　尾货推荐

　　坚挺尾盘

　　荟雅名苑

　　地址：晨晖路103号

　　尾盘数量：余少量112-146m 2的三房、四房单位

　　销售价格：毛坯房起价10000元/m 2，付订即可优惠2万元

　　“追尾”原因：业界表示，该楼盘在制定价格上未能很好地顺应市场，因此，从2007年12月开盘以来，还余少量尾货。

　　项目优势：荟雅名苑从地理位置和所拥有的资源上来看，属于典型的“文化盘”。它处在珠海行政、文化、教育、艺术中心，紧邻珠海市一中高中部。

　　小户型尾盘

　　莱茵半岛

　　地址：香洲区吉大情侣南路318号

　　尾盘数量：26楼以上部分45-95平方米的一房、两房单位

　　销售价格：均价12500元/m 2

　　“追尾”原因：该楼盘产品大部分没有飘窗和阳台设计，与现代人的居住习惯有些不相符。同时，高居不下的楼价让不少打算买公寓的白领望而生畏。

　　项目优势：项目属于海景盘，绿荫环抱，依山望海。在建筑设计上，该项目力推环保主义的高尚居家生活形态。

　　豪宅尾盘

　　香格里海

　　地址：港湾大道与情侣北路交会处西侧

　　尾盘数量：剩余部分200-260平方米的叠拼式别墅

　　销售价格：毛坯均价25000元/m 2

　　“追尾”原因：该楼盘在2005年就已开盘，早期的销售吸引了不少深圳人在此购房。2009年，该楼盘再次推出一些保留单位，目前在售的即为加推的所剩单位。

　　项目优势：无论是地理位置还是景观资源，无论是产品设计还是社区配套，香格里海都有非常好的资源配套，该项目曾被深圳人称为珠海最美的休闲居所。

　　甩卖尾盘

　　鸿翠阁

　　地址：新香洲翠前北路

　　尾盘数量：20余套

　　销售价格：折后价格11000元/m 2左右，带1500元/m 2装修。目前推出10套清盘特价单位，最低折扣可达9 .3折。

　　“追尾”原因：该楼盘开盘价格比周边楼盘相对要高。前期销售不错，后期由于市场变化，清盘速度减慢。

　　项目优势：该楼盘位于新香洲最繁华的商圈，周边生活配套十分完善。同时，该项目以小户型为主，讲究空间利用率和居住的舒适性。还采用了飘窗、大阳台等设计，空间感及得房率非常高。

　　楼王尾盘

　　格力广场

　　地址：香洲区吉大石花西路211号

　　尾盘数量：楼王单位仅56套，3月27日开盘至今已经销售了一部分

　　销售价格：均价23000元/m 2，带2500元/m 2精装

　　“追尾”原因：超豪华的设计、超多资源的占据，楼王的价格自然不菲。再加上目前市场销售遇冷，销售速度自然也减缓。

　　项目优势：楼王单位位于小区中心位置，呈环抱形，三面景观阳台环绕。同时，楼王单位在建筑品质和装修标准上属于升级版本。据销售人员介绍，楼王单位还特别注重使用率，所有的户型都有90%以上的实用面积。

　　选购攻略

　　淘“尾货”当心买“伪货”

　　此次的尾盘调查过程中，记者看到不少楼盘都有打出“现楼销售”的概念。那么现楼销售究竟有何优势？消费者在购买现楼的时候应该注意什么呢？

　　律师表示，按国家销售“现房”的规定，只有已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。这种现房销售只需要查看“五证”外的另外“两证”———“土地使用证”和“房产证”。没有土地使用证和房产证的房子，不管它是盖好的还是有人居住的，仍要按期房销售。

　　业内专家提醒，买房人在买房之前除了要查看预售许可证外，要特别留意自己即将购买的房子是否已经被开发商抵押。

　　业内专家还特别提醒，对于尾盘、尾房来说还有一种情况，房子盖好了，预售许可证过期了，房产证又没办下来。大家在购买这种“无证”房时，一定要查清楚它的产权，最好的办法是坚持预售合同登记备案后再付款。

　　记者手记

　　尾货促销激活市场

　　珠海的房价从2009年以来就不曾降过。即使是大幅度、大规模的促销也不曾出现过。

　　半个月前，当记者在进行行业人员心态调查时，绝大部分开发商还非常肯定地告诉记者，目前市场不好，他们只会选择等待，而不会主动出击。

　　但半个月后，记者却从20多个楼盘的优惠促销中看到了开发商心态的变化。新政已近百日，市场也已经冷淡了快100天，开发商不管撑不撑得住，现在终于开始动作了，平静如水的珠海楼市将打破僵局。

　　其实，对于珠海开发商来说，用尾货降价来试探市场确实是一着好棋。尾货清盘，自然要特价销售。用优惠的价格来销售尾货名正言顺，而不会被扣上降价销售的大帽子。

　　同时，开发商尾货销售也是一种理性的回归。新政之前，珠海的尾盘并不在乎自己是尾盘的身份，而是以坐地起价的心态，不断给尾盘提价。新政一来，尾盘便不再“俏”。市场一冷，尾盘价格只能应声而落。

　　尾货促销，折扣不大，事件虽小。但是，窥一斑而知全豹，它意味着开发商在尝试着激活市场，寻找出路。

　　0采写、摄影：南都记者 李康宁