吴华

　　本报记者 吴华

　　在楼市成交寂寥的同时，深圳开发商们花尽心思、纷纷开展的各种营销活动却是如火如荼、好不热闹：前期蓄客、老客户介绍新客户、短信通知、夜晚开盘、开车上门送一桶油、上门登记看房即送3000元礼券等活动，无不让人眼花缭乱。

　　纵观近期开发商各种营销策略，可总结归纳为以下9种：

　　●降价打折

　　公开降价打折为辅，私下打折为主：在大部分开发商“死抗抗”的情况下，公开降价销售是需要勇气的，所以公开降价的楼盘并不多；佳兆业集团推出八五折优惠是深圳第一个公开大面积降价的企业，接下来就是万科著名的“日光盘”清林径。

　　●延迟开盘

　　对于楼盘尚未入市且“不差钱”的开发商来说，延迟开盘、静候良机无疑是最佳选择之一，何况新政之后，由于成交低迷，政府也不会太严格监控项目是否必须要面市，对不按“规矩”入市的楼盘和企业也不会惩罚。

　　此前，准备在上半年推出售的豪宅项目，尤其是盐田片区顶级豪宅项目大部分都采取了无限期延迟开盘的策略。

　　●变相优惠

　　这种相对温和的优惠措施是楼市调整初期开发商必然的选择，目前主要表现在：水榭山项目送物管费、送电梯；保利十二橡树庄园送装修、送10万元优惠等；买观湖园指定单位享受奔驰轿车赠送等。

　　●坚挺不动

　　在此种市场情况下价格依旧坚挺也是需要相当勇气的，目前一些一直稳定销售的老盘会采取“坚挺”措施，不希望因为降价而引起老业主不满，如南山的半岛城邦，一直采取不降价不促销的销售策略。

　　●流行“开夜盘”

　　在今年上半年，“开夜盘”绝对是深圳房地产市场一道万人瞩目的独特风景：4月底，万科华府拉开了晚上开盘的序幕，随后，万科旗下其他楼盘，如：金色沁园、万科清林径和万科第五园等纷纷在事先毫无征兆的情况下，选择了“下午拿预售证、晚上迅疾开盘”的快销策略；6月18日，金地上塘道Ｒ系也效仿万科、选择晚上开盘，这已经是新政2个月以来，第5个在夜晚开盘的项目。

　　其实“开夜盘”也并非新手法，在2006年，这种现象已经比较频繁，但那时候的背景是客户过多，不得不悄悄夜间卖楼。而今年上半年的夜间开盘则是因为客户太少必须把握，利用“晚上容易不那么理性”来刺激销售。

　　●活动营销频繁带客

　　“客户渠道”战会成为新政下的开发商内战，众多广告公司、活动公司等将充分调动银行客户、名车行客户、机构协会等客户制造楼盘活动营销。

　　●利用世界杯聚人气

　　近期，宝能太古城、公园大地、益田大运城邦等营销中心组织客户免费看世界杯大赛直播，现场还有各种小活动。

　　●联合销售

　　万科清林径、水榭山、凯旋湾等众多项目均引进了多家代理商联合销售，联合销售成为现阶段开发商的普遍策略

　　●“冠名”等文化营销

　　在楼市观望期，一些实力雄厚的开发商在广告等文化营销方面加大力度，以期突破市场观望局面。

　　如在深圳梅林观、深南大道沿线等主要人群聚集区，均可见观澜湖比佩亚巨大的户外广告牌；在东部华侨城景点屡见东部华侨城天麓3区别墅广告；除在深南路推出路牌广告“非创造 不传承”外，合正中央原著还以百万巨资、冠名新版《红楼梦》，不管电视剧拍摄效果如何，但合正中央原著已赚足观众眼球。