为什么说住房分配是一个政治问题

　　笔者曾在今年7月17日“中国城市发展高层论坛”上针对2009年以来国内各大城市房价飙升的问题发表看法，认为房价和住房分配已经不是一个单纯的经济问题，从以人为本、社会公平正义的角度看，已经成为一个政治问题。我们的政府必须对此引起高度重视，采取有效的政策措施来切实解决这个问题，以平息全国范围的恐慌和不满情绪。有人可能会觉得笔者小题大做，其实不然。所谓“政治”，简单而言，就是孙中山先生曾说的“管理众人之事”，这里所说的“政治问题”就是涉及众人利益之事的政府管理问题。

　　说住房问题已经成为一个政治问题，主要出于两个方面的考虑。第一，政府是否有责任来解决居民的住房问题，换句话说，住房问题主要应该靠市场还是主要应该靠政府来解决；第二，政府应该如何来解决这个问题，目前政府在这个方面做得到位不到位，还有多少差距需要弥补。

　　政府有责任解决居民住房问题

　　住房问题是重大民生问题，即使在西方市场经济国家，如美国，政府也把“居者有其屋”作为一项长期国策。1948年，美国《住宅法》明确提出：“要为所有美国人提供体面和合适的居住环境。”1977年，卡特政府通过了《社区再投资法》，次年又通过了《平等信贷机会法》，这两部法规迫使银行向低收入家庭和社区提供住房贷款，否则银行会遭到投诉并可能会被停止其住房贷款业务。当然美国政府主要靠出台一系列政策法规，规范并运用市场的力量来达到设定的目标。

　　那是因为美国实行的是私有制(包括部分土地私有)，而且已经形成了一个庞大的中产阶级，整个社会有能力通过房地产市场来解决大部分家庭的住房问题。即使如此，美国还是因房地产市场和金融市场运作中出现的不良行为而发生了“次贷危机”，并引发了这一轮世界性金融危机。这说明，我们对于市场经济要有更加深刻的认识。

　　从理论上讲，市场经济是资源配置的最佳方式，但前提条件是人不仅必须是“理性的”，而且必须是“道德的”。市场经济理论的鼻祖亚当·斯密特别重视人的道德问题，他倾注毕生精力的著作是《道德情操论》，而不是众所周知的《国富论》。也正因为这样，即使市场经济相当发达，美国政府也需要在解决低收入人群的住房问题上做出很多努力，比如廉租房制度的建设。

　　那么，在中国，土地是国有的，市场经济很不完善，居民收入水平普遍不高，道德修养又有很多缺失，在这种情况下，政府就更加有责任来妥善解决居民的住房问题。首先在法理上要解决一个居住权的问题。对于这一问题，著名行政法学专家、清华大学教授于安有很好的表述，他指出，为从根本上解决城市房地产引发的严重社会矛盾，应当改革城市国有土地使用权出让制度，以保证城市居民的生存权和对发展成果的分享权。

　　同时他还表示，农村的宅基地是由省政府定标准、县政府批准，城市居民要获得生存空间，也应该由省政府制定无偿获得土地使用权的标准，以免城市居民必须支付房屋开发商的暴利房价和政府向开发商收取的商业性土地出让费，才能获得生存所必需的用地权，这种制度安排不能保障城市居民的基本生存权。城市居民与农村居民比较，农村居民的住房问题还有宅基地制度作为保障，而城市居民除极少数人有祖传房产外，绝大部分人是没有这种制度保障的。

　　城镇居民的居住问题，改革开放前主要依靠工作单位“福利分房制度”解决，解决得既慢又不尽如人意。1988年取消福利分房制度以后，政府提出“住房商品化改革”，并出台了一些配套政策，如住房公积金制度、建立经济适用房与商品房两种住房供应体系等。但后来，在地方政府“土地财政”与房地产开发商暴利的利益驱动下，中国的房地产价格上涨到了一个极不合理的水平，严重脱离了城市居民正常的收入水平和消费水平(2009年各大城市的房价收入比竟然高达14—20，而联合国的指导线为3—6)，严重影响了居民的消费支出意愿，影响了国民经济的正常发展，影响了社会的和谐。

　　有人说高房价是中国人口多而引起的“刚性需求”所致，是中国土地资源匮乏的必然结果。这都是一些混淆视听、似是而非的说法。中国人多地少是不假，在未来相当时间内中国的房价整体有上升的趋势也是事实，但在2009年下半年各大城市房价的涨幅超过了50%，有的甚至接近100%，这难道是正常的吗？10%的富人控制了50%的房源，这是正常的消费市场吗？“地王”频频出现，这是正常的投资市场吗？总之，在这个完全扭曲了的市场中，我们看到了人性的扭曲，看到了开发商和投机者的贪婪，看到了一般百姓的恐慌和无望。在这种情况下，中央政府应该承担起解决根本民生问题的重任。

　　必须给“土地经济”设置路障

　　在城镇住房制度改革过程中，中央政府的改革方向是基本正确的，但出台的政策措施实施效果往往大打折扣。

　　首先，从源头上讲，当前财政制度中的“分税制”在实施了十多年后暴露出了较大的问题，即中央和地方在事权分配上不合理，国家财力的70%被中央拿走，30%留给了地方，这本来在一定程度上有利于中央集中力量办大事，但结果大大影响了地方发展的基础。地方发展需要资金，作为权宜之计，在城市化发展过程中出现了一个“土地出让金全部留地方使用”的政策。这一下打开了地方政府“土地财政”的闸门，部分地方政府开始以“卖地为生”，与房地产开发商过从紧密，从此腐败案件层出不穷！

　　其次，土地使用存在问题。1998年国发23号文件已经指出，住房政策实行“以经济适用房为主的多层次住房供应体系”，低收入人群有廉租房，中低收入人群有经济适用房，较高收入者可进入商品房市场。可是，在实际土地使用中，情况发生了戏剧性的变化：根据有关统计，在2008年房地产开发的土地投资中，投资于商品房的高达44%，而投资于经济适用房的只有2%。如此使用土地，建设经济适用房和廉租房的土地需求如何能够满足呢？

　　再次，银行贷款制度也存在问题。在近年来地价、房价互相推高的过程中，银行也盯上了“土地生财”这条道。政府批地，开发商屯地，银行贷款(用土地抵押)，完成了一个循环，房地产事业就这么轰轰烈烈做起来了。有关资料表明，目前国内房地产市场中全部投资(包括建筑投资和买房投资)资金的80%来自于银行贷款！政府现在三令五申不准给“第三套住房”贷款，而有些地方银行还在“特立独行”地给购买第三套住房贷款做广告！而真正能够促进经济发展的中小企业贷款的发展却步履维艰。

　　最后，税收制度也有待改进，必须实行比较严格的物业税或房产税制度。无论从公平角度看，还是从土地、住房资源紧缺角度看，这在法理上都是站得住脚的。在中国这样一个人多地少的国家，不能允许一户人家占有三套及三套以上的住房，除非他付出较大的代价。基于同样的原则，也应该学习日本，限制超标准、超豪华住宅的大量建设，对于超标准、超豪华住宅应该征收较高的房产税，这对于少数富人及某些当权者来说是完全合理的。

　　如果切实解决了地方政府“土地财政”问题(源头)、开发商垄断土地和房源问题(供给面)、某些人利用商品房投机问题(需求面)，中国的高房价问题就一定可以得到解决，从而可以避免因高房价而引发新一轮通货膨胀，也有利于释放目前被高房价趋势所挤压的巨大消费需求，其中包括大量正常的住房消费需求。(出处：中国社会科学报 作者：施祖麟)

　　收入失衡  房价难降

　　国内房产价格偏高，许多人买不起房，这已经从经济问题演变成了社会问题。有些人由此得出结论：房价有泡沫。其实房价高有许多潜在影响因素，中国的房产价格有无泡沫？这个问题尚难以回答。

　　国际货币基金组织的一项研究认为，中国房市总体无泡沫，但局部城市有一定泡沫。研究者界定了房产的基本价值(或叫内在价值)之后，认为房产的基本价值由以下因素决定：(1)房租，若房租高，则房价也会高；(2)利率，若利率高，则房价应该低；(3)跟房产有关的各种税收；(4)房贷的条件严格与否；(5)维护成本；(6)预期的资本收益；(7)自有住房和租用房子的风险。

　　以上7个因素决定了房产的基本价值，根据这些因素可以用统计方法估计出房产基本价值。通过比较全国房产基本价值与实际房价，这项研究发现，自2002—2009年，房产的交易价格基本上围绕着基本价值波动，除2004年房产真实交易价格明显偏高和2007年明显偏低之外，其余年份与估计值差别不大。从中得出的一个基本结论就是，就全国而言，房价基本上反映了以上7个因素的变化，没有泡沫。

　　各个城市的房价情况又有所不同。从北京、上海、南京、杭州等4个城市在2010年3月底房价偏离基本价值的程度可以看出，北京和南京的偏离度较高，似乎存在一定程度的泡沫；上海和杭州的偏离度则在可接受范围内。因此研究者认为，上海房价高是由于房租上升导致的基本价值高，而不存在明显泡沫。

　　这项研究本身存在一定局限性，如数据质量不尽如人意，对于泡沫的概念见仁见智等，但它为我们认识房产泡沫提供了一种可能的思路。

　　值得一提的是，房价是否存在泡沫，不仅要由现阶段的各种因素决定，而且要受到未来不确定性以及人们对未来预期的影响。例如，如果中国经济在未来20年依然能够保持强劲的增长势头，如7%—8%的增长率，那么现在的房价就不是泡沫。美国的经济在过去的200年里平均每年增长2%，而中国改革开放30年来年平均增长率为9%。预期如此不同，照搬他国指标来评价中国现实显然也是不合适的。

　　那么中国目前的房价到底有没有问题？笔者认为有问题，但问题主要不在泡沫，而在畸形，在于房价和收入分配结构的不匹配。

　　关于房价是否过高，这里再介绍一个经验指标：房价—家庭收入比，即某一地区房价的中位数与家庭收入中位数的比值。之所以用中位数(根据大小顺序，正好处在最中间的那个数)而不用平均值，是为了避免少数富裕家庭收入或豪宅价格的干扰。这个比值会随着环境变化而变化，但根据多国经验，它应维持在4—6之间。然而，通过研究北京、成都、杭州、上海、深圳、天津、武汉、西安这8个城市的房价收入比，可以发现，第一，它们的房价收入比各不相同，但都高于5；第二，从1999—2010年，这个比值基本都处于上升态势；第三，北京和深圳达到了令人惊讶的20左右。可见，中国的房价与家庭收入之比，远远高于他国的历史经验值。说白了，就是平均收入水平的市民买不起房。

　　笔者的观点是，中国现在的房价很疯狂，但主要并不是由于存在泡沫。中国最富裕的前30%的人和剩下70%的人收入差距很大，而对这前30%的富裕家庭——大约相当于美国的人口规模——而言，房价与其家庭收入之比，差不多正好符合欧美国家的历史经验。

　　简单介绍一下估算方法。首先看总体情况：统计局数据表明，2008年城市居民人均年收入为1.7万元，每个家庭平均拥有2.91口人，所以每个家庭的年收入大约是5万元。按照美国的房价收入比，年收入5万元的家庭应该拥有5万×5=25万元左右的房产，而在中国拥有的是50万—60万元左右的房产，北京还要更高。再根据居民调查的微观数据可知，最富裕的前30%和剩下70%的家庭收入差距很大，前30%的家庭人均年收入10万元，而其他城市居民家庭人均年收入还不到3万元。如果中国的房价为50万—60万元，那么最富裕的30%家庭的房价收入比就只有5—6，跟美国的经验值差不多了。

　　按照任志强的说法，自1998年有房地产市场以来，中国一共建造了6000万—7000万套城市住房。全国城市总人口为6亿人，约2亿户，其中的30%也就是1.8亿人(6000多万户)买得起房；再加上农村居民中达到前30%富裕的约1亿人，房产仍然处于供不应求状态。

　　从这一观点出发，笔者认为房价不太可能很快大降，何况前30%的家庭的收入增长率是12%甚至更高，比那70%低收入家庭的收入增长快得多。房地产商必然要先满足这个相当于美国人口规模的中国富裕阶层对住房的需求。

　　如何让那70%的低收入家庭有房住？这需要政府减少交易成本，增加土地供给，增强房地产商的建设能力，使得市场乐意生产适合低收入阶层居住的房屋，这总比没有房子或许多人挤在一起租房子强。但要付诸实践，却往往是知易行难！

　　(出处：中国社会科学报 作者：陈玉宇 单位：北京大学光华管理学院)