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历时3年,集体土地上谋建新城

http://www.sina.com.cn  2010年09月14日09:58  南方日报

  政府独担风险与农民合作,返租千余亩地集约发展

历时3年,集体土地上谋建新城
经过3年的拆迁、平整,大沥镇联胺村这片正待开发的空地,犹如一张巨大的“白纸”,其承载的“广佛国际商贸城”、“大沥生产服务中心”等多项功能已经呼之欲出。南方日报记者卢慧明摄

  9月16日,广佛国际商贸城中心区将在这里奠基动工。同时,有色金属交易中心也即将开始建设。站在南海区大沥镇联胺村岭南路上,指着两边大片平整的土地,大沥镇党委委员唐赛光说,“大沥商贸发展与产业转型升级由此开始。”

  3年前,大沥还是“家家点火,村村冒烟”。当时,联胺工业区聚集着数千家废旧塑料回收加工小作坊,废塑料和洋垃圾堆积如山,在烟熏火燎中,河涌发臭,灰尘满天,空气混浊,路人不得不掩鼻而行。随着佛山市政府提出节能环保、低碳生活的发展思路,推进绿色经济的力度空前加大,联胺工业区迎来了20多年来未曾有过的平静。一排排厂房和店面已被清空,机器轰鸣声、垃圾焚烧升腾的满天烟尘都在一夜间消失。

  3年后,大沥镇政府与广佛国际商贸城中心区所在的15个土地权属单位签订协议,土地总面积达1800多亩,除去市政规划路与河涌后1560多亩的中心区土地全部由政府统一进行开发管理。其中政府200亩土地用于引入大型项目,余下土地由政府返租后按规划用于发展公共设施、大型商业项目。

  经过3年的摸索与思考,在推进土地集约发展方面,大沥创立了独担风险、返租经营、产业升级的模式。

  5村股份公司为何流产?

  联胺片区曾经遍地是废旧塑料,2007年的铁腕整治后,该片区开发问题开始提上日程。根据大沥镇政府规划,该片区将发展成为广佛国际商贸城中心区。2008年8月,一批专家在调研后,提出借鉴东莞模式,由联胺、沥东、沥中、雅瑶、平东5个村组成集团股份公司的方案。

  在5个行政村中,土地面积最多的联胺村占68.36%,最少的沥中村只占6.4%。因此,在对股份有限公司控股权的争夺中,联胺村委会坚持享有51%的决策表决权,另外4个村委会分享剩下49%的表决权。这样的权力分配立即招来4个村委会的反对,他们坚持联胺村委会最多只能享有49%的表决权,各个村的村民们为此僵持不下,股份有限公司的组建也因此而陷入僵局。

  2008年9月,“5+1”方案出笼。该方案就话事权问题进行修正,分红依然按土地比例进行,但联胺村只有49%的投票权,政府参与土地开发管理,但不参与分红。“开始几场座谈会上,大家都相信政府,认同这一方案。”大沥土地资源开发公司总经理谢章燕回忆说,联胺村有几十名村民代表,分成三批座谈,另外还有党员、企业家、退休干部等,也都分别召开了座谈会。

  随后,国际金融海啸爆发,座谈代表认为村集体出资联合开发,风险太大。无法兼顾公平和维持低风险的缺点,使得五村集团股份公司方案就此流产。有资深分析人士指出,股份公司方案来源于东莞的成功实践,而今天的大沥与东莞发展初期的情况迥异,也就注定了该模式在大沥最终不能落地生根。

  对于联胺片区的拆迁谈判的艰难,有一位联胺村村民告诉记者:过去二三十年以来,联胺村已深深地卷入废旧垃圾产业当中。大约有1//3的家庭在里面有厂房出租,有些村民在里面开厂,有些村民在里面打工,大多数家庭都有房子出租给相关的从业人员。话事权争执不下,实际上主要是因为很多村民当时对于改造后的发展前景心中没底,所以根本不支持任何形式的改造。

  如何在个人利益和集体利益、短期成效与长期发展中寻找到一个平衡点,大沥人又开始了新的尝试与探索。

  政府返租保障农民利益

  在2008年8—11月份这段日子里,谢章燕跟同事三天两头就往村里跑,与联胺村的“两委”干部、村民代表、党员代表甚至企业家代表们依次座谈,就土地开发模式反复争论,但都没有结果。

  在某次座谈会上,长期的谈判僵局已经使得不少村民代表不耐其烦,有的态度强硬,有的则哈欠连天,这时,有个村民代表提出了“将土地进行出租开发”的建设性意见,立时引来各代表的关注与热议。

  面临当时的困境,大家都同意租地搞开发。在联胺村的投票表决中,租地模式获村民代表98%同意。不仅在联胺,租地模式很快也获得了其他村的认同。

  但是,土地租借给谁呢?

  对于村民来说,土地招租的风险太多,特别是有租地企业交不起租金的“前科”让他们心有余悸;再者,村民自己投资,在统一规划建设上存在不足,招商引资的力度也不够,对企业的吸引力不强,“村用地”不能给租户更强的信心。“如果把地租给政府的话,这风险就由政府来承担了,我们也就放心了。”为此,联胺村向镇政府提出将土地返租给政府的方案。一周后,大沥镇政府就批复同意了这一方案。

  方案确定后,联胺村第一个签约。600多宗拆迁,没有一宗群众上访事故。签订返租协议后,整个中心区的平均土地收益较拆迁前提高超过30%。根据相关合同内容,由镇政府组建项目开发公司租赁及征用村委会部分土地统一开发中心区内土地,自行承担开发利益和风险,村委会不参与土地开发经营,租金则根据各村委会此前土地租用价格而定,政府保证以不低于之前租金的价格租用土地,每3年递增10%。租期为40年。

  “很明显,现在农民不需要承担开发的风险,土地租金的收入也较之前有了大幅增长。而政府在返租土地后,也可以进行比较高标准的规划建设。”中山大学地理科学与规划学院教授袁奇峰表示,现在是政府返租了土地,那么政府就承担了招商引资、规划建设等方面的风险。

  产业升级图共赢目标

  目前,大沥镇政府与广佛国际商贸城中心区所在的12个土地权属单位签订协议,土地总面积达1800多亩,除去市政规划路与河涌后,1560多亩的中心区土地全部由政府统一进行开发管理。其中政府200亩土地用于引入大型项目,余下土地由政府返租后按规划用于发展公共设施、大型商业项目。

  与此同时,作为项目的推动者,政府开始考虑如何规避风险,实现预期的经济效益使片区发展、村民受益。在多方调研和分析中,“广佛国际商贸城中心区”的构想落地。

  大沥地处南海区之东,毗邻广州西壤,历来被誉为“广佛商业黄金走廊”。更因其位居“广佛城市密集区中轴线”的中点,而成为广佛都市圈的核心区域。瞅准大沥“一地坐拥两市”的优势,大沥确定了未来的发展方向:打造广佛国际商贸城中心区。与广州实行错位发展,建设以超级大型购物休闲中心为主体的新型核心消费区,形成集购物、饮食、娱乐等为一体的大型休闲消费新区,吸引珠三角其他城市消费者充分享受现代购物、美食和娱乐新方式。

  广佛商贸城核心区的建设不仅为大沥城市化的梦想提供了重要载体,在推动这一项目的建设过程中,大沥诞生一种全新的土地开发模式,政府反租土地、统一连片开发的办法,有效平衡各方利益,保障村民收益的同时,更有利于土地开发效率的提高。

  此外,在联胺成立有色金属交易中心,以“内聚外引”的方式,实现金属制造地向“总部经济”升级转型,也是大沥规划发展中的重要内容。截止目前,已确定有6个金属企业总部和1个五星级酒店投建。据唐赛光的设想,中心初步方案要尽可能实现三通:一是地下是通的,全部开通车库;二是地上是通的,几栋大厦都彼此相连,没有隔离;三是空中是通的,可以把几十万平米的区域联系起来。

  9月16日,广佛国际商贸城中心区将在联胺奠基动工。同时,有色金属交易中心也即将开始建设。唐赛光表示,这标志着大沥正式以土地集约的形式,加强商贸服务,联合产业资源优势,向产业升级融合发展。

  策划:周满奇胡智勇

  统筹:贾抒

  撰文:鲁修稳梁江萍

  摄影:卢慧明

留言板电话:010-82612286

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