《瞭望》文章：外资“曲线”搅局楼市调控

　　外资加速布局国内房地产隐患多多，须警惕其干扰调控成效

　　文/《瞭望》新闻周刊记者来建强

　　各方评析我国城市房价走势中，有关市场投机现象一直是焦点之一。

　　近期，《瞭望》新闻周刊调研了解到，在欧美楼市前景惨淡的预期下，国际资本大举进入亚洲房地产市场，借道新加坡、香港等地“曲线”进入我国楼市的外资显现活跃迹象。受访业内人士指出，现阶段，我国对流入楼市的外资监管仍存在诸多薄弱环节，国内房地产领域的调控也正处于微妙关键时期；因此，对于外资加速布局国内房地产，要警惕其市场影响，切实加强监管力度，才能巩固房地产调控成果。

　　房地产外资规模趋大交易活跃

　　业内人士向本刊记者透露，近一段时期，我国房地产外资表现呈现两大特点：其一，不论资金总量，还是单个基金规模，都比以往更大；其二，大宗交易又见活跃势头。

　　据商务部统计，房地产领域的外资已有相当的数量。今年1～7月，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元，同比上涨10%；前7个月利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元，同比上涨近11%。去年5月起，我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅一直是负数，但从今年6月起，外资同比增幅开始转正，且增长迅速。

　　本刊记者日前在厦门举行的第二届中国国际地产交易洽谈会上了解到，新加坡国有投资公司淡马锡控股全资子公司丰树产业已确定今年底前推出一个10亿美元的中国内地房地产基金，这将是内地地产领域一只规模最大的外资基金。丰树产业2005年起涉足中国内地房地产，至少拥有北京佳程广场等4处高档不动产。

　　此前不久，美国私募股权投资巨头佰士通集团与香港大型地产商鹰君集团达成协议，至少向鹰君集团提供5000万美元的资金，合作开发在大连的一处豪华酒店及高档公寓项目。该消息一度成为外资加速布局中国房地产市场的有力见证。佰士通集团早在2008年6月就以约1.5亿美元换取了上海长寿商业广场九成股权，完成其在中国内地的首个房地产项目投资。

　　“确实有诸多迹象可以表明，近期，外资在内地房地产市场的大宗交易比较活跃。”香港高银国际有关负责人介绍说，7月，雅居乐地产控股有限公司出售旗下公司冠金公司30%股权，获得了摩根士丹利人民币50多亿元的转让款；也是在7月，摩根士丹利以人民币12亿元将位于上海陆家嘴金融区附近的玛莎世纪公园高档住宅项目出售给了摩根大通。摩根士丹利买进卖出都是一个目的——获得更丰厚的利润回报。

　　戴德梁行中国行政总裁张国正曾向本刊记者透露，境外投资机构在中国内地房地产业特别是一线大城市的投资，正呈现普遍回升的势头，比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等来自香港和新加坡的开发商，以及佰士通、普洛斯集团等欧美开发商。

　　国内开发商海外融资潜藏风险

　　受访业内人士分析，外资近期在我国房地产时常频繁活动，除了外资预期人民币升值和看好中国房地产业投资前景，追求高额利润回报以外，还有一个重要原因是，由于银根收紧及房地产调控政策，国内不少房地产企业融资困难，缺乏资金的房地产商通过多渠道面向海外融资，从而对外资流入房地产市场产生了推波助澜作用。这也是一条外资“曲线”入境的新路径。

　　国内开发商主要通过发行股权投资基金和债券的形式，吸引外资进入中国楼市。位列国内10大房地产开发商的金地集团今年4月与瑞士银行环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；恒大地产6月通过私募股权的方式得到了5亿多美元融资，主要的投资者为香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林银行等多家境外机构；8月，碧桂园发布公告，将针对海外市场发行4亿美元的5年期优先票据；早在今年4月，碧桂园就已针对海外市场进行过一次5.5亿美元的融资计划。

　　据不完全统计，在今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家国内大型房地产开发商相继推出了海外融资计划，融资总规模预计将达到100多亿美元。仅仅在今年4月份一个单月，恒大地产、碧桂园等7家国内房地产开发商宣布在香港发行优先票据融资。

　　麦格里银行集团中国区一位分析人员告诉《瞭望》新闻周刊，2008年是中国房地产企业转向海外融资的重要一年；近两年，中国房地产企业从银行获得贷款的不确定性受政策影响很大，因此，许多开发商急着构建一条稳定的海外融资渠道，使其开发资金来源更为多元化。

　　这位分析人员同时也指出，虽然中国房地产企业海外融资是应对国内银行收紧贷款的好办法，但其代价十分高昂，以发行5～7年期的海外债券为例，利率达10%以上。发行高息债券筹得了资金，但高额利息支付比率却吞噬了企业的部分利润，潜藏的债务风险不容忽视。

　　加强外资监管巩固调控成效

　　浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权告诉本刊记者，对于外资基金来说，中国内地正在进行的宏观调控以及房地产成交的萎缩或许并非完全是坏事，这种调整背后可能酝酿着新机会。外资正在中国房地产市场坐收渔利，或者购置物业，享受日后房地产回暖后的溢价；或者以假股权真债权方式向内地房地产企业输血，获得高额债息。

　　“外资在国内房地产行业日趋活跃，对于国内房地产价格的推高作用也显而易见。同时将导致国内产业结构及发展模式扭曲的态势进一步恶化，也会造成国内财富分配不公现象加剧。”景乃权认为，当前，只有切实加强对外资的监管力度，才能有效巩固房地产调控成果。

　　首先，对外资投资房地产的政策进行梳理和督促落实，对地方政府吸引外资进入房地产还要有特别规定。今年4月，国务院《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》发布，明确了除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外，其他由地方政府有关部门核准。商务部也于6月份发布《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》，再次对该审批权下放进一步说明。但是，审批权的下放，可能在一定程度上便利外资涌入房地产。

　　其次，加强对外资投资房地产的外汇管理。国家外汇管理局、住建部曾联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外购房主体购买境内商品房的外汇管理加以规范。目前仍需严格按照“商业存在、实需自用和先结汇后入账”的原则，加强对外资投资房地产的外汇管理，以进一步规范外资投资房地产市场秩序。

　　其三，综合运用税收、信贷等手段调控外资在房地产市场的投资。特别是针对外资产业基金大量进入商业地产，应及时制定针对外资进入商业物业的调控政策，提高营业税和收入所得税的比例。同时，加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，提高境外投资者购房按揭贷款比例，禁止境内银行为境外非居民个人和机构在境内购买商品房提供按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款。

　　其四，尽快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。当前，我国对房地产市场的监测和管理手段仍相当落后，为防止外资大量流入房地产而引发各种风险，亟待加强对外资流入房地产市场的监测和预警。针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资对房地产进行炒作；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，以便及时掌握市场运行态势，制定有效的房地产市场调控政策和措施。