换房“第二次浪潮”强势崛起

　　换房时代的到来，对中国房地产市场而言就是一场全新的革命。在换房浪潮席卷广州楼市几年后的今天，以公务员为主的高端群体这一换房大军业已达到了可以左右楼市销售冷暖的惊人程度。

　　《南方日报》首倡“换房”概念始于2005年。2005年初，广州市政府发布1号政府令，63万多套房改房可无条件转让。“房改房开闸上市”———原来作为单位福利分配的旧房一夜之间可换来数十万资金，这极大地刺激了机关团体企事业单位职工“以小换大”、“以旧换新”、“以次换好”的潜在换房诉求。换房“第一次浪潮”开始从广州起步并且席卷全国！

　　“换房”经过《南方日报》近5年的大力宣传精心推广，现已成为中国楼市的热门词汇。“换房”指明了房地产市场的发展方向和潮流，引导着广大消费者的购房定位和需求，并极大地影响着开发商的销售策略和广告手法。近年来，不少著名品牌地产企业纷纷制定针对换房群体的开发与销售策略，有效地引领着市场潮流。而在“换房”概念从无到有再到全国楼市“言必称换房”的过程中，《南方日报》不仅牢牢地掌控着“换房”的话语权，其强大的品牌号召力与市场影响力也因此而发挥得淋漓尽致。

　　经过近5年时间的演变，换房“第二次浪潮”开始强势崛起。不同的是，换房“第一次浪潮”更多地体现为“以小换大”、“以旧换新”、“以次换好”的居住诉求，体现为为了子女上学便利，方便上班工作等等“改善型”换房。随着房地产调控的不断深入，换房买家也逐渐“升级”：追求舒适惬意的“享受型”居住诉求———“第二次换房浪潮”开始强劲崛起！

　　“第二次换房浪潮”的强势崛起，并不是对“第一次浪潮”的否定，相反，两者将相辅相成相得益彰。一方面，换房“第一次浪潮”辐射范畴不断扩大，另一方面，换房“第二次浪潮”则不断延续并走向深入。更重要的是，目前换房两大“浪潮”不断叠加，掀起一波更猛烈的“换房热潮”。

　　国家统计局广州调查队发布的数据显示：截至2008年末，广州市城市居民自有房屋率已达89.9%。这意味着，目前九成广州居民家庭已拥有自有住房，广州市民的购房行为更多地表现为“改善型”或者“享受型”。换句话说，“换房”业已成为当前广州住房消费的主流！

　　未来，广州楼市“换房浪潮”将愈演愈烈。

　　联合国把一个国家65岁及以上人口比重超过7%定义为老龄化社会。而截至2008年底，我国65岁及以上人口已达10956万人，占全国总人口的8.3%！这意味着：我国早已进入了老龄化社会。换一套更舒适的住房更好地享受生活就是老龄化社会的一大特征。

　　统计数字显示：早在2008年12月底，广东全省住房公积金归集总额已达1750.36亿元！据悉，目前广东住房公积金归集总额排在全国第三位，占全国归集总额近1/10。其中总量最大的是广州市，累计缴存总额和缴存余额都占全省的一半以上。不少家庭夫妻两人住房公积金已高达几十万甚至上百万元！

　　提取公积金“换一套更舒适的住房”成为极为现实的考虑。更为重要的是，上世纪80年代前后分配的福利房，由于建筑质量问题，经过30年的风吹雨打，现在不少业已到了需要“更新换代”之时……随着楼价的不断上涨，以年轻白领占消费主流的购房时代大肆消退，“改善型”、“享受型”的换房群体开始走向前台。

　　换房“第二次浪潮”正扑面而来！“第二次换房浪潮”将催生中国房地产行业全新的发展推动力。谁能把握“第二次换房浪潮”这一商机，谁就能抢占市场先机，引领中国房地产市场潮流。黄博华 策划：刘健东李有祥　项目统筹：黄博华　采编统筹：关丽

　　封面设计：李冉　版式统筹：谭爱东

　　广州楼市涌现第二次换房浪潮

　　上周，经纬行的统计数据显示，广州中心六区均价首超2万元/平方米，十区两市的均价则创了近十周的新高。

　　9月是“金九银十”传统销售旺季中最为重要的“黄金月”，事实上，在新政出台五个月后，9月份广州楼市终于摆脱了观望期，以迅猛的姿态重新变得火热起来。

　　网易的统计显示，中秋三天假期比去年国庆中秋黄金周共8天的成交总量992套还要多62套，日均成交超过351套。值得关注的是，在9月录得有成交的楼盘当中，均价前三名依次为星汇云锦、凯旋新世界与流花君庭，成交均价均超过35000元/平方米，其中星汇云锦是由于商铺的成交，而凯旋新世界为豪宅大盘，均价将近50000元/平方米。

　　高档物业的连续走高，显示出“换房”改善型买家的出手。与2006年开始出现的第一次换房买家不同，此次的换房族明显升级，支付能力和改善需求进一步提升。业界人士认为，楼市回暖明显，广州楼市的“第二次换房浪潮”涌现。

　　“第二次换房浪潮”致高价盘成交活跃

　　分析“二次换房”的置业人群可以看到，这些有着多次置业经验的买家，除了有较强的支付能力，对物业的把握也更为成熟自信。从近期成交的热点楼盘中不难发现，具有城市核心区的地段价值、江景资源、政府重点发展片区、地铁沿线的楼盘较容易获得有支付能力的“二次换房”置业者的追捧。

　　网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，9月份广州十区二县一手住宅均价为11975元/平方米，环比涨幅也达到9.6%。除了增城与从化，9月份全市十区一手住宅成交均价为13220元/平方米，环比上涨6.9%，成交面积更是达到82.9万平方米，环比涨幅高达89.7%，成交量相当惊人。

　　在9月份成交前十大楼盘共有五个万元盘，占据了半壁江山，分别为广州雅居乐十年小雅、君临国际公寓、金山谷、华南碧桂园以及保利春天里。9月全市共有279个楼盘有成交，比8月多了35个。有网签记录的楼盘中，其中万元以下的楼盘占48.0%，与8月份相比减少2.8%。由此可见，由于“二次换房”买家的出手，导致的部分高价盘成交活跃，是9月份广州一手住宅均价出现上涨的主要原因之一。而换房改善置业者市场信心恢复，则显示了投资保值需求回升。

　　中秋重现“抢购潮”“二次换房”需求释放

　　据统计，中秋期间广州共有合生颐景华苑、城建可逸家园、万科华庭、君华香柏广场、华南碧桂园、东山领汇、碧桂园凤凰城、恒大绿洲、海伦堡流金岁月等九个楼盘开盘或加推新组团。雅宝新城、保利西海岸等多个楼盘也在中秋期间进行登记和收筹。

　　其实，在今年上半年广州楼市调整的过程中，公务员和企事业单位干部的再次换房需求，就已经成为支撑楼市持续向上的动力源头。

　　如果把总价200万元看作是广州豪宅的分水岭，那么今年“金九银十”楼市最令人难忘的就是———豪宅当道。市区大户型和郊区别墅蜂拥上市，动辄上千万元的产品随处可见。恍惚间，广州处处是豪宅。但今年楼市的诡异之处就在于，虽然调控高悬头顶，但豪宅扎堆并未导致惨烈的价格战，反而“喜报”频传，不少楼盘都出现开盘“日光”的境况。

　　中秋三天，不少新盘新货抢着出闸。例如22日中秋节当天，颐景华苑开盘推出166套单位，人气旺盛，据闻当天就售出九成以上；同样是老城区的新盘可逸家园选择在23日开盘，推出的400多套单位吸引了大量买家抢购，据说也售出了七成货量以上。越秀区的东山领汇9月23日开盘，以77-129平方米的两房三房为主，推货约290套，价格25000-28000元/平方米，开盘当日卖掉近7成。这三个楼盘位于老城区，大都以改善型的自住“换房”买家为主，是中秋期间的热销盘。

　　而碧桂园假日半岛目前在售的“珑湾”2期主打小独栋，以150万-300万/套为主，目标直指多次换房买家。据悉，截止到9月23日晚，中秋期间假日半岛共销售30余套别墅，金额逾4000万。海伦堡·流金岁月在9月24日推出的叠墅新品，产品则更为高端。均为400多到500多平方米的大户型单位，有6间套房设计，毛坯均价20000元/平方米以上，也受到了“家族式”买家欢迎，现场反应热烈。

　　保值需求“谷”旺豪宅市场

　　业内专家分析，换房买家的保值需求释放，是带动豪宅市场活跃的关键所在。目前投资高端物业的人群，普遍存在对通胀预期的担心，而高端豪宅因具备稀缺资源，产品附加值较高，因而具投资和保值的价值。

　　从买家群看，“二次换房”的豪宅买家主要有几类：一是成熟稳定的消费者，他们多是高级公务员和“新贵”阶层，包括企业家、金融高管以及部分为闲资找寻投资出路的企业主等；另一类是“海归”及港澳人士，他们在广州购买豪宅既为生意需要，更多则是看好投资前景。

　　南方日报记者关丽

　　政策背景　调控微妙期换房客走出观望

　　上一波政策的影响还未消除，下一轮政策的猜想重重，然而就在调控处于尚不明朗的微妙期，房价踟蹰不动，购房的刚性需求再度被点燃释放，尤其是换房浪潮在这一波刚需释放中显得尤为突出。

　　严政之下房价未降观望情绪逐渐消解

　　换房潮总是配合着政策的波动而出现。上一次的换房潮出现在被称为“换房元年”的2006年，当时的换房概念提出是在楼市的初步调控之后出现的。当时的一个主要导火线是，财政部和国家税务总局联合发出通知，要求单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。此规定一出台，拥有巨额公积金存款尚未用于购房的广州市民大有人在。相当多已至少拥有一套房产的人士，手中的公积金存款越来越多，对换购新房正跃跃欲试。

　　而这一次，调控政策也助推了换房潮的来临。去年12月以来调控政策频频发布，甚至被称为史上最严的“4·14”新政，都未对楼价造成实质性的影响，房价企稳让刚需购房者对楼价能否下调产生了怀疑。而另一方面，因为政府对楼市调控的决心一直未改，是否会有进一步严厉的政策出台，成为各方猜测的焦点。因此，旧政未变，新政未出，赶在更严厉的政策出台前抢闸买房，成为不少改善型住房需求者的普遍心态。

　　事实上，房地产新政出台后，楼市的成交量也是一落千丈，这也成了市场的真实写照。然而就在人们对后市颇感迷茫的时候，近期的楼市却是出现了一波明显回暖的迹象，这一情况的出现也大大地出乎了许多人的意料。

　　从网络点击量来看，目前二手楼市的用户找房的点击率从6月开始回暖，7月份网络找房数据继续上升，这也意味着8月份二手楼市场成交量将进一步回升。另外，目前自住型买家开始入市，导致整个二手楼市场成交量反弹。根据目前的情况，找房还在进一步的回暖中，差不多回到新政前的水平。

　　但此前的分析却一直认为，今年来楼市的政策尤其是信贷政策将误伤“换房族”。然而从8月上半月开始，北京、上海、深圳、杭州房屋销售量出现大幅上升，其中深圳更是出现价量齐升势态。而近两日，又有消息传出南京出现彻夜排队买楼、北京再现“日光盘”的卖楼盛景。而根据中原地产统计的数据，广州目前一手楼买家当中，有70%为二次置业者，30%为三次或者三次以上置业者。

　　近期楼市出现的转暖迹象，正是市场博弈的结果。今年以来，国家明确提出必须遏制过快上涨的房价，在这种情况下，一系列调控措施也被推向市场。虽然史无前例的严厉政策让市场产生了暂时的停顿，楼市的观望情绪一下子变得浓重起来，成交量的快速下滑成了最为直接反映。然而在进入8月之后，真正的现实却是，房价并没有出现实质性的下跌，于是市场中久已被压抑的需求重新释放出来，从而造就了楼市转暖的市场景象。“调控到这一步，房价一直都没有怎么降，看来未来房价也不会再降了。”刚刚在珠江新城入手一套大户型新房的张爽认为。而她的想法正是不少改善型买家的典型代表。

　　新政再出楼价仍难抑？

　　而各方的分析均认为，政府对楼市的调控不会就此而止。

　　稍早前，国家发改委财政金融司司长徐林就公开表示，我国将推进房产税改革，它的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。而国务院有关部门也一再强调，本轮楼市调控不会半途刹车。种种迹象表明，未来楼市的调控政策仍有进一步收紧的趋势。

　　不过，也有消息指称，尽管中央各部委不停地进行着各种辟谣与澄清，但关于房地产调控松动的各种声音便已经此起彼伏。

　　26日晚，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，通知的一个重点就是，因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。国家对土地政策进一步收紧。业内人士认为，如果新规中的这些禁止性规定能得到严格的贯彻落实，则开发商拿地后的开发节奏将被逼加快，进而可以增加一定时期内楼市的总供应量，因供需失衡而导致的房价上涨压力也因此有望减轻。

　　但另一个让人不容忽视的现象是：每一轮调控都看起来势头很猛，带来一段时间的成交量下行。今年两段政策密集发布后，却是出现了倒春寒和连续三个多月的成交下滑，甚至“零成交”的现象出现，但对楼市的影响主要体现在成交量上，而消费者最关注的价格并没有出现大幅的调整。而且往往在僵持后不久，市场又出现火爆局面，甚至楼价不降反升。房价在调控中持续走高，甚至越调控越高，似乎已经成为规律。而出现这种情况的最根本原因，是当前中国经济的增长模式下，为了刺激经济愈演愈烈的货币超额投放，它才是中国楼市长期繁荣的幕后推手。从另一个角度来说，只要货币的超额投放不停止，房价的上涨趋势都难以改变。

　　南方日报记者吴旦颖

　　三问第二次换房　什么是“第二次换房浪潮”？

　　2006年，南方日报首次提出“换房元年”的市场新动向，之后的市场证明，改善性的换房买家逐步成为楼市的主要消费力。到现在，房地产深入调控之下，换房买家也逐渐升级，以享受型为诉求的“第二次换房”涌现。

　　回溯过往就能发现，第一次换房浪潮的出现，是中国房地产行业高速发展，国人生活水平和居住需求不断提高的必然结果，而国家相关房地产政策的出台，则成为推动换房时代的分水岭。

　　1998年以前，实物分房是大量城市居民解决住房问题的主要途径。当年，国务院下发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》。此令一出，拿到了房产证的单位住房成为许多家庭的私有财产。

　　集团购房的浪潮很快终结。1998年7月3日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，要求1999年12月31日前停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化。受此政策刺激，不少单位不惜斥巨资购买商品房分配给科、处级以上干部。“老人老办法，新人新政策”令楼市出现分水岭，分不到房的人们构成了日后广州房地产市场的消费主流，此后几年广州楼市正是以年轻的上班“白领”购房为主。

　　2005年初广州市政府1号令彻底解除房改房上市的单位限制，已有一套以上房改房的公务员群体发现，前些年分到的房改房已经成为价值数十万甚至上百万元的家庭资产，而兜里一直没动过的住房公积金也积累成一个可观的数字。改善居住质量的换房需求开始释放，楼市格局面临再一次的颠覆。

　　有调查统计数据表明，1999年之前个人购房比例不足50%，但进入2000年之后骤然升至87%，到2005年更达到97%。倘若说2000年是广州楼市“个人购房元年”，那么，2006年成为“换房元年”，第一次换房浪潮开始兴起，广州楼市开始全面迎来换房时代。

　　对于众多房改房业主来说，十多年前兴建的房改房有着天生的缺陷：设计水平较低、功能设置不尽合理、房屋房间面积偏小，建筑质量差而且缺乏园林环境的配套。而原来住在房改房的业主，已经具备一定的经济基础，开始渴望以小换大、以旧换新、以次换好。此前已分配了福利房的“有房一族”尤其是以政府机关以及事业单位员工为主的换房群体开始成为广州楼市购房主力军。

　　2006年中，合富辉煌对其代理的50个楼盘的客户进行问卷调查，结果显示：其中有六成即超过一半的潜在买家是为改善居住环境的二次或多次置业者。显然，2006年广州购房主体已经彻底转向以30岁以上的换房人群，私营企业主、公务员、专业人士身份者构成了改善型换房人群的主体。而《南方日报》进行的有关调查也表明，2005年之前，广州楼市仍是初次置业占据主导市场；但进入2006年之后，广州各大机关团体企事业单位人员换房暗潮涌动，二三次置业骤然升温，不少新盘换房者超过60%，个别高档商品房更超过90%是换房一族。《南方日报》及时敏感地把握到这一市场脉搏，一系列有关换房浪潮的新闻报道和行业高峰论坛的举办，也引起了业界和广大消费者的高度关注，而《换房一册通》系列特刊的推出，也迅速掀起了市场热潮，为广大急切期待换房的消费者提供了最及时最全面的市场指引。《南方日报》对于换房浪潮现象的全面梳理和报道，成为2006年华南媒体行业报道的最大亮点。　南方日报记者李广军