“调控风暴”席卷江苏之1

　　限购令！哪个城市“上涨过快”已有名单 限不限购过两天就见分晓

　　作为江苏省贯彻国家“二轮调控”的主要“地方细则”，昨天，省住房和城乡建设厅、国土资源厅、监察厅、物价局等四部门联合发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》，这与同天省财政厅等三部门发布的契税新规一道，成为江苏严格落实国家调控新政的实在举措。而文件对各地须出细则的明确要求更意味着，地方还将会有新的动作，一场从国家到省到各市的新一轮“调控风暴”正席卷江苏。

　　全都盯着呢 房价过高的城市要出“限购令”

　　通知明确提出，各地要结合本地房地产市场实际，立即研究制定贯彻国家调控政策的实施细则，确保落实到位。已经印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的新措施进行调整和完善。其中“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。这也是最受关注的。

　　在省内13个地级市中，南京市出台“限购令”的呼声较高，这条规定意味着该市细则近期必须要出台，不过，是否属于“房价过高、上涨过快、供应紧张”之列，“限购令”能否真的写入细则，仍须地方政府确定。另据知情人士透露，对于房价过高的城市，其实国家已有一个初步的名单，各个城市也很清楚，限不限购，过两天便可见分晓。

　　这回够明白 限价房价格写入土地出让合同

　　四部门下发的通知对土地出让合同的内容也进行了规定，明确指出，商品房的套型面积、套型比例，配建保障房的套数，以及限价商品房的控制性销售价格，都要明明白白地写入合同。从开发商拿地开始，对市场的调控就已经开始。

　　通知指出，在土地出让前，市、县规划部门就应当会同国土部门，确定拟出让地块的位置、使用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件，列入出让合同。对于中小套型普通商品住房建设项目，还要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。同时，严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

　　此外，限价商品住房的控制性销售价位，以及商品住房项目中保障房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，也将作为土地出让的依据，纳入出让合同。

　　通知还指出，土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。如果开发商提出申请调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出让土地。

　　据了解，2006年国家曾规定凡新审批、新开工的商品住房，90平方米以下套型面积比重，必须达到70%以上，这个被称为“9070”政策还要求开发商在拿地时，90平方米以下套型所占比例就要写入合同。而在上一轮楼市低谷期，“9070”政策也随之取消。目前重新要求将住宅套数和套型面积，以及中小套型住房的平均面积控制标准写入土地出让合同，可以从源头控制商品房的有效供应量。防止开发商一味多建大户型，保证普通老百姓能买到面积合适的房子。而限价房控制性价格写入土地合同，也可以直接对限价商品房进行价格监管，确保房价不突破。

　　“超大盘”恐没戏 想拖七八年？三年内必须竣工

　　除将开竣工时间写入出让合同外，通知还强调，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。违约责任及处罚条款也将一并写入土地划拨决定书和出让合同。

　　省国土厅相关负责人表示，开工后三年完工这也是国家最近提出的新要求，是对所有住房建设项目的规定，不会再允许企业分多期开发，以前一个项目建个七八年甚至十来年的现象将不会再出现。该负责人指出，三年的规定主要是为了保证商品房的有效供应，而与此对应的，为了确保建设项目能在三年内开发完毕，今后国土部门在出让地块时，将控制出让规模，大地块、“超级大盘”将难再现江湖。

　　为了加快开发节奏，通知还明令禁止“毛地”出让，如果市、县发布的土地出让公告中存在超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地等行为，省国土资源厅将责令立即撤销公告，调整出让方案后重新出让。

　　老话题，再强调 公租房与廉租房逐步并轨

　　通知还对加快推进保障性安居工程提出了要求。各地要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地总量70%的基础上，探索以划拨和出让方式加快公共租赁住房供地建房，逐步与廉租住房并轨，简化并实施租赁住房分类保障的途径。

　　房价高的地区应增加中小套型限价房供地数量，对依法收回的闲置土地，要优先确保保障性住房用地供应。没有完成保障房、中小套型普通商品房等供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。

　　据住建部门人士介绍，公租房和廉租房并轨主要是打通两种保障方式的建设、供应渠道，以便简化保障工作，更便于建设。目前并轨工作在常州已开始实施，房源统一建设，套型、面积、条件、设施都一样，但区分保障对象执行不同的租金标准：属于低收入家庭的，按廉租房标准收取最实惠的租金，如果是中等偏下收入家庭、新就业人员、外来务工人员，则按公租房执行，相对高一些。

　　老话题，动真格 有违规记录的企业暂停购地

　　房产、规划部门要对开发企业擅自突破住房套型结构比例、不按要求配建保障性住房、无故拖延开竣工时间、违反质量安全管理等行为进行处罚，并及时向国土、价格、金融等主管部门通报违法违约企业名单。

　　房地产主管部门要会同有关部门建立市场动态监管制度，开展日常巡查和实地检查，在商品房预售和交易环节及时发现并严肃查处捂盘惜售、囤积房源、炒买炒卖、虚假宣传、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。

　　对百姓关注的闲置土地问题，通知也要求各地加快清查和处理，对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处；对政府及部门原因造成土地闲置的，住房和城乡建设、国土部门要联合限期查办。

　　王烨

　　“调控风暴”席卷江苏之2

　　房价备案！ 涨多少、啥时涨 开发商说了不算

　　去年初以来就屡次被提交省政府“过堂”的房价备案制此次终于出炉了。在四厅局下发的通知中明确提出，房价过高、上涨过快的城市，要建立普通商品住房预售价格备案制度。这也意味着，尽管房价还是由开发商自己来定，但是涨价周期和涨价幅度都可能会受到限制。

　　“房价备案”很新鲜？其实几年前我省实行过

　　其实，在2008年以前，我省普通商品房价格管理实行的是政府核价制度，由物价部门根据开发商上报的成本核定一个中准价，开发商在此基础上再为每一套房子量身定价。不过，在2008年房价大跌后，我省取消了普通商品房的核价制度。但当房地产市场恢复生机之后，开发商自主定价的随意性也凸显出来。房价备案就是让商品房价再次变得可控，首先企业销售前必须覆行价格申报手续，并严格按申报的价格公开销售；一次性将许可预售的全部房源对外公开预售价格，严禁价外收费、搭车收费；调价前也必须到物价部门备案，物价部门有权对开发商的调价幅度和调价周期进行干预。

　　怎么个“备案”法？看看泰州的“338”方案吧

　　目前江苏试点房价备案制的一共有13个市、县，包括扬州、泰州、常州、盐城、昆山、江阴、滨海、大丰、溧阳、张家港和江都等。泰州市是今年5月开始推行“338备案方案”，主要规定了开发商调价周期必须要大于三个月，一次涨幅不得超过3%，实际销售价格与备案价格相差不得大于8%。前两个“3”，比如2万元的房子一次就只能涨600元，一年最多只能涨2400元。而“实际售价不得偏离备案价8%，就是要促使开发商在第一次备案的时候，就要接近市场价格，避免他们钻政策空子。”据了解，从方案实施以来的5月1日到7月30日，泰州市房价的平均涨调价只有2.2%。

　　南京是否“备案” 几大部门正在协商

　　南京市物价局相关人士昨日接受记者采访时透露，这几天市政府正召集各相关部门就房地产市场的调控政策进行会商，将会就金融、税收、土地、销售等方面出台一揽子政策，会不会出台备案制也要等全市的政策出来后才会知道。　石小磊

　　业内分析

　　更严的在后面，南京可能也“限购”

　　省多个部门的两大文件同时公布，表明了国家“二轮调控”在江苏正式落地。另据知情人士透露，江苏的细则仍未出尽，差别化信贷政策也将尽快出台。业内专家认为，细则还是传递了不少信号，调控的步步深入，已是不争的事实。国家调控政策在江苏已经落地，南京还会远吗？

　　“二轮调控”力度更强还是偏弱

　　“谁说‘二轮调控’没有四月新政严厉？事实上，这一轮调控的力度将不输于四月出台的‘史上最严厉调控政策’国十条，也有可能是‘史上更严’，”一位业内人士表示，国庆节前“二轮调控”政策出台之初，不少开发商和购房人对市场走势还比较乐观，而从所有城市都要求出细则，上海、深圳等城市先后出台“限购令”来看，都可以看出国家的调控决心和政策上的跟进。

　　“四月份国十条出台后，地方出细则的仅有北京等个别城市，还没有一个省份出过细则，但这一轮调控，各大城市接二连三推出限购令，昨天杭州市也正式出台新政细则，限定本地及外地家庭只能在杭州新购买一套商品住房。在这样的大背景下，南京出台限购令的压力也非常大，更严厉的细则可能还在后面，”业内人士指出。

　　为何认购量下降不大

　　“二轮调控”出台已有十多天，市场销售量的萎缩还不是特别明显，一些新开楼盘房价不降甚至还在涨，调控新政的效果为何不明显？专家认为，这只是一些购房人对新政的效果还没有充分把握，认为房价下降的可能性不大，同时契税末班车，以及对南京更严厉细则的担忧也让一部分人加快购房。

　　专家介绍说，预计在南京细则底牌亮出后，“二轮调控”效果将显现，市场将步入低谷。

　　马祚波 王烨

　　首套最少1%，二套通通3%

　　严厉

　　“省版”契税新标准

　　二套房：契税一律为3%

　　首套房：144平方米以上的契税为3%；90到144平方米的为1.5%；90平方米以下的为1%

　　VS　

　　温情

　　时间节点如何认定

　　凡是10月1日前签订买卖合同但是尚未鉴证(一手房)或是登记(二手房)的，在10月20日前办理鉴证或登记，仍可享受现有优惠。

　　昨天，省财政厅等三部门联合发布了《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。新标准与“南京版”基本一致，二套房契税一律为3%，购买首套房的，144平方米以上的3%，90到144平方米的1.5%，90平方米以下的1%。值得关注的是，“省版”在时间上稍有放宽，凡是10月1日前签订买卖合同但是尚未鉴证(商品房)或是登记(二手房)的，在10月20日前办理鉴证或登记，仍可享受现有优惠。

　　政策1 契税

　　原文：该《通知》称，自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。

　　权威说法：这一契税征收标准与之前江宁公布的，以及南京市地税局公布的标准完全一致。稍有不同的是，更加明确了地方标准中的一些细节，比如“江宁版”中只是说“其它按3%征收”，这个“其他”如何定义，在此次省文件中被明确为：“对个人购买不属于唯一住房的，无论普通住宅还是非普通住宅”。

　　解读：按照南京目前的房价标准，河西一套120平方米新房的总价至少在200万以上，依过去政策，即便是二套房也只要交1%的契税，即2万元；而按现有政策，二套房必须按3%缴纳契税即6万元，凭空多出了4万元。

　　政策2 认定时间

　　原文：《通知》中指出，商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准，存量住房(二手房)以房地产主管部门契约登记受理时间为准。凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按本通知规定执行。

　　权威说法：在江宁以及南京版的契税标准中，对于时间认定均未明确。而此次《通知》在时间上做出了明确界定，尤其是针对此前疑惑较大的10月1日前购房，而未办理契约鉴证或登记的，究竟按何种标准执行，有了准确说明。只要是国庆节前签了合同的，但是没办理鉴证或是登记，在10月20日前办理契约鉴证或登记手续都还赶得上老契税政策的“末班车””。

　　解读：有专家指出，这一规定仍然存在一定漏洞，对于在10月1日之后交易的一批二手房，不少人会在签订合同的时间上动“脑筋”。

　　举例来说，一套二手房的买卖双方于10月5日签订了购房合同，如果现在到房管部门办理登记手续，则必须要按照新标准来缴纳契税。为了规避多余的税款，买卖双方可以重新签订一份合同，将日期更改为10月1日以前就可以了。

　　不过市场人士提醒买房人，二手房或许可以采取如此变通的手法，但是一手房却没有空子可钻。因为商品房都是“网签”，也就是开发商在网上填写合同文本并上传，这个日期是无法更改的。“如果你想撤销合同重新填写，手续更加繁琐，而且房子也会进入退房摇号程序，开发商自然是不愿意的。”

　　政策3 个税

　　原文：《通知》中指出，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　权威说法：这一政策是国家“929楼市新政”的重申。财政部、国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整答记者问时，对个人所得税的相关政策进行了明确：一是2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免；二是在2009年10月1日(含10月1日)至2010年9月30日之间(含9月30日)已经出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起一年内重新购房的，仍可按购房价所占比例减免。

　　解读：此次江苏购房税收政策与国家执行标准统一，需要指出的是，个税政策是从2010年10月1日开始执行，这和契税政策执行时间是不一样的，契税政策从2010年10月20日起执行。

　　政策4 “唯一”标准

　　原文：《通知》中称，对纳税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策的，征收机关应查询纳税人在省辖市范围内的契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人的家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。

　　权威说法：据了解，南京市关于家庭唯一住房的范围是指在南京市行政区域内(含江宁、浦口、六合三区和溧水、高淳两县)，个人购买的住宅是其家庭唯一住房。

　　目前，南京市地税局正在与房管部门商定具体操作程序。对于无记录或有记录但有疑义的，由纳税人出具家庭唯一住房书面诚信保证书。　马祚波