国庆黄金周之前，连夜公布的住房限购令无疑为刚有回暖迹象的深圳楼市泼了一盆凉水。

　　几乎是10月1日凌晨公布的“限购令”简单且直接：深户家庭限购两套，提供一年以上社保的非深户家庭限购一套。“限购令”实施10天后，记者走访发现市场成交骤然下降5—6成，但看房量却没有预计中的大幅下跌，大多看房者表示“只看不买”。目前正处于政策消化期，受访的开发商表示十月是传统的房地产市场推盘旺季，开发商早已为项目的推出做好各项准备，目前政策一出让开发商毫无回旋的余地，“限购令威慑力很大”，一位开发商代表表示。

　　此时的中介正忙于准备应付限购令带来的过户手续的变化，“限购令的执行细则暂时还没有出来，我们正在积极反馈，已完成担保赎楼等环节的交易如无法进行肯定是双方不愿意面对的情况”。新国十条要求的首付3成加上深圳的“限购令”也部分误伤了刚性需求，而深圳房产知名律师张茂荣目前已接到10-20个前来咨询的案子都与“限购令”有关，但到目前买卖双方都选择协商，还未产生退房事件。

　　10月二手房交易或降五成

　　9月30日晚间近12时，深圳公布了“限购令”。深圳《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》中规定，深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

　　“纵观近些年的房地产市场调控，要么年初出政策、要么年尾，很少在10月份出政策的”，世华地产市场研究总监肖小平表示。一位开发商代表表示，限购令的连夜出台让整个业内都感觉到了政策的威慑力。

　　10月11日在政策实施10天后，深圳中原地产龙岗区域总经理谢建奎告诉记者，近两天成交萎缩5成左右，而那些已成交的交易还要面临增加首付款，可能无法过户等一系列问题。

　　来自美联物业的一份报告则称“‘限购’可能使10月的二手住宅成交数据在9月的基础上，下跌5成，深圳可能为6000-7000宗左右，需求量在短期内可能再次跌至冰点”。美联物业市场研究总监徐枫表示，深圳第4季成交量如保持相对低位，则全年二手住宅成交量为1100万平米，相对2009年下跌10%，而深圳一手住宅成交量将为350万平米，较2009年下跌46%。

　　交易被中止房恐超3000套

　　市民陈先生9月购买了一套住房，交了定金、做了贷款、正准备进行赎楼，本来几天内就能够完成的交易，现在由于限购令的出台而陷于两难，“交赎楼的费用还不知道能不能完成过户，而不交则可能损失定金，加上前面已经支出不少费用，现在真不知道怎么办才好”，陈先生表示。

　　据了解，深圳市民购买一套商品房要经过看房选房，咨询可否办理按揭、交定金、签订认购合同，从官方网站打印房地产买卖合同，确认后再到网上备案，即完成网签。而这段网签之前，买房往往要交首付、做贷款、甚至还有赎楼等一系列程序，这段流程新房需时多在7-10天，二手房则更长，而“限购令”一出台就规定“交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准”，这将已进行交易，但还没有进行网签的买卖交易一下子困住了。

　　与陈先生遭遇类似的可能还不是少数。深圳中原地产市场部总监王世界估计，受阻于“限购令”的交易可能占到两成，而深圳9月份约成交17000套房产，这样算来，被中止交易的房产总量估计超过3000套。

　　世联研究的一份研究报告称，这次调控表面来看是抑制需求，实际是为未来楼市供应争取时间，最终达到“保持房地产价格的合理和稳定”之目的。“2009年楼市需求挤压后的强烈反弹证明抑制需求在短期内效果可期，但长期则未必，所以这次调控对需求“严阵以待”并非本意，真正目的在于为增加楼市供应争取时间”。

　　深圳地产知名剑客弓鸣并不赞同这种说法，“政府加大房地产市场供应，从规划、土地供应、到最后的投入市场，落实下来需要三年的时间，而政府仅是在今年加大包括保障房在内的市场供应的，靠这种限购政策来等供应没什么道理”。

　　开发商并非一味是悲观情绪，“限购令对于投资物业的打压的确比较大，但这样也会促使购房者进行另外一种选择，反正只能购买一套房了，他们会更多选择终极物业，也就是那些大户型”，一位开发商代表表示，相对来说，那些地铁周边的小户型项目，以及深圳市场常见的小户型拼成大户型物业也会受到较大影响，“买一套房实际是买两套或三套的手续，现在就要被限制住了”。

　　●解读

　　成年子女能否算作另一个家庭？

　　在一些人看来，限购令没有给缓冲期，但是限购令的细则现在还没有出来。肖小平告诉记者，“比如对于家庭的认定，以往出台的国家政策往往将家庭规定为本人、配偶及其未成年子女，成年子女购房往往算作另一个家庭”。而现在由于限购令的细则条文未出，在房地产权登记中心过户时，有的登记点还是按户口本为单位来计算家庭拥有房产数量，这也限制了不少成年单身子女的购房行为，“这样的情况还很多”，肖小平表示。

　　今年9月初，为了准备婚房，张小姐与男朋友看中了龙岗某小区的一套68平米的两房，并以总价77万的成交价与业主签订了买卖合同，并交付了两万元的订金。

　　随后几天，她通过了银行贷款审查，获得了六十万的房贷，随后交了15万首付款给银行委托监管，等待业主过户。由于业主的房产证抵押在银行，业主在9月10日才向银行提出申请赎楼，按照银行的程序，需要一个月的时间，业主才能拿到房产证。

　　“从九月上旬，我们就开始等着业主赎完楼完成过户”，让张小姐始料不及的是，十一长假前深圳出台限购令。按照限购令，张小姐是外地户口，年满十八岁，又未婚，应该可以作为一个家庭，允许在深圳购买一套房产。但事与愿违，10月8日，中介致电她说，深圳国土部门召开了紧急会议，要求房产过户时，外地户口未婚人士必须提供“当地民政部门的未婚证明”，以及家庭户口本原件。只要户口本上，有一个成员名下在深圳有房产，其他成员一律不能在深圳买房过户，“这明显与国家政策法规对居民家庭，即配偶以及未成年子女的界定不同”。

　　“我已经成年了，也要在深圳成家立业，难道要我们都蜗居在父母的一居室里面吗？”张小姐认为，深圳限购令本身出发点是好，但在具体操作细则上有太多考虑不足的地方，这样一来，不但限制不了投资客，反而会误伤了像她一样的一大批刚需。

　　对此，肖小平称，“我们现在还在向房地产产权登记中心进行沟通，建议他们能否划定一个门槛，一是设置缓冲期让现在被限制的房产交易完成，二是对于家庭的定义能够照顾成年子女的购房行为”。

　　10月11日，记者从位于银湖的深圳房地产权登记中心了解到，目前该登记中心已经以配偶及其未成年子女作为家庭的单位，成年子女另算做一个家庭，“但限购令在各区各登记点的执行情况还处于对接阶段，一周之内标准就都会统一”。

　　律师说法

　　●深圳知名房产律师张茂荣：

　　这类限购令导致买卖交易中止的咨询我们现在已经接到10—20宗，由于是政策出台导致的交易无法完成，我们认为这属于不可归结为双方的事由，而买房承担将房产过户给买家的义务，因此由于政策交易无法进行，卖家应该退还买家的定金，买房不构成违约责任。

　　目前，我们接到的案例都在进行双方协商阶段，因为一旦诉诸法律，定金之外十几万到几十万的首付款都将纳入银行监管，而且法律程序费时较长，买卖双方都不会轻易进行法律程序。

　　●深圳资深房地产律师何芳利：

　　“限购令”是重大情形变迁，于情于法，买方不应承担违约责任，卖方均应退定，同时双方解约，恢复原状。

　　本版撰文 曲广宁 (除署名外)