北京商品房预售资金监管办法出台12月起开发商禁止直接收取预售款业内分析：新政实施后--　购房款进监管账户或促房价下跌

　　今后，本市购房人购买住宅的预售款将全部存入专用账户，优先用于工程建设，禁止开发商随意提取。

　　昨天，北京市住建委、人民银行营业管理部、北京市银监局出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(以下简称《办法》)。该办法将于12月1日起施行。业内人士分析认为，此举有望促进房价下调，在新政实施前，还有可能挤出大量房源。

　　新政·规定

　　没专用账户拿不到预售许可证

　　根据《办法》，今后，每个预售的房地产开发项目都必须确定监管银行，如果是分期建设的，每一期只能确定一家监管银行。在人民银行的指导下，开发商可以自行选择监管的商业银行。

　　开发商要按照一个预售许可证对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并签订预售资金的监管协议。没有确定监管银行或设立专用账户的，市住建委不发放预售许可证。

　　在商品房预售时，购房人不再将购房款直接交给开发商，而是存入专用账户中。包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。

　　限价房经适房执行同样政策

　　值得一提的是，由于限价房、经适房也属于预售性质的住宅，因此《办法》中表示，限价房和经适房也要执行同样的资金监管制度。

　　如果开发商违规向购房人直接收取预售款并被查实，将被责令限期改正，市住建委将暂停其在北京所有开发项目的商品房预售，并将其违法违规行为公示，计入企业信用信息系统。只有在购房人可以单方办理房产证时，开发商才能取完所有资金。

　　新政·解读

　　账户中资金开发商不能随意提取

　　北京房地产协会副秘书长陈志介绍，开发商要根据项目的建设方案和施工进度，编制该项目的用款计划，报住建委等部门审批。

　　账户中的资金，开发商不能随意提取。但开发商可以按照申报的方案，申请提取专用账户中一定比例的资金，用于支付工程款、采购材料等费用。

　　陈志表示，如果这个项目出现了问题，可能会影响到购房人的利益，区县住建委会立即通知监管银行，暂停拨付专用账户中的资金，并启动应急措施，监督用这些资金完成这个项目的建设，把房子交到购房人手中。

　　在此，涉及的问题包括：开发商存在违法违规行为导致工程停工；项目存在严重质量问题；项目未按期交付使用等。

　　不到4个节点开发商不能解冻资金

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，目前商品房的平均首付比例在40%-50%，对于预售款的使用，开发商除用于楼盘的开发建设外，还用于购买土地、偿还银行贷款利息等，通过滚动开发的形式实现利润最大化。

　　作为资金密集型行业，一旦对房地产在售项目的预售金开始监管，企业资金链条被阻断，无法自由调动资金，无疑扼紧了开发商的命脉，企业原定的资金计划被打乱后，运营安全将面临重大考验，有可能出现例如无法按土地出让合同支付土地出让金、无力偿还到期贷款利息等严重违约情况。

　　在此情况下，开发商将被迫加快工程进度，以满足地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个节点，尽快解冻资金。

　　新政·微博(http://t.sina.com.cn)声音

　　北京华远集团总裁任志强：商品房预售资金监管会紧缩开发商的资金流，促进推盘，防止囤地捂盘和烂尾。但会因此而增加后续的扩大生产和有效供给吗？

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹：对房地产商来说是雪上加霜。

　　网友"巴蜀海娃子"：老潘，房地产什么时候下雪了？房地产商又何来雪上加霜！我们只见地产商吸血，这些新政只是加点小冰块，给老百姓的血降降温，你们开发商就不愿喝了？

　　网友"林零柒"：要支持，房产预售本来在外国就很少见！这个条款出台，房价估计会先微涨，然后跌，跌到一个价格以后，就是一个良性的房产市场了。

　　流程图

　　开发商先选定监管银行，签订监管协议，确定专用账户名称、账号

　　开发商编制项目工程建设费用，编制项目的用款计划

　　开发商办理项目的预售许可证

　　区县建设主管部门在审核预售许可时，参照本区县的情况，核定需要重点监管的费用额度

　　购房人的购房款存入专用账户中

　　开发商在4个节点提供相关材料，向监管银行申请使用资金

　　新政·影响

　　新政实施后购房人付款方式无变化

　　实施新规定后，购房人在购房、付款等环节，手续和以往没有变化。付款的方式没有变化，只是购房款直接划账到专用账户中。

　　陈志透露，北京房地产交易管理网正在进行相关改进，将来购房人登录该网，在查询网签结果时，通过购房合同号，就可以查询到自己的购房款是否存入了专用账户中。

　　同时，市、区住建委也将公示已经批准预售项目的建设方案、工程进度等情况，购房人可以通过主管部门网站查询相关信息。

　　12月1日前可能会"挤出"大批房源

　　陈志认为，由于新政将在12月1日起施行，而此前拿到预售许可证的项目资金可以不被监管，近1个月很可能出现一些楼盘抢在新政前开盘预售。而且开发商由于希望预售房源迅速被消化，可能会采取降价等促销措施。

　　任启鑫预计，在新政实施前，开发商将加快推出楼盘剩余存量，为了最大限度地累积资金将不得不降低价格，特别是仅在北京一地开发项目的中小型开发企业，无法在各个地区的楼盘、各个项目公司间调配资金，在资金上将承受更大的压力。

　　小开发商受影响大或引发近期降价

　　据统计，受二次调控影响，11月北京仅有28个项目有开盘计划，达到了年内开盘数量的谷底，其中还有七成未定价格。也就是说，这28个项目未必都能如期上市，新盘供应量将大幅减少。

　　那么，即将在12月开始的预售资金监管制度是否会引发楼盘集中上市和价格下降？

　　“中小开发商有可能会这样做。”今天上午，某国有大型房企营销总监对记者表示，预售资金监管等于减少了资金的流动性，对于资金比较紧张或者说只有一两个项目的中小开发商来说是致命打击，将会导致其在12月之前进行紧急销售，或者降价促销。

　　任启鑫分析认为，此次预售金监管政策，无异于将春节前后房企普遍面临的资金困境提前到了今年底，可能将成为“压倒骆驼的最后一根稻草”，导致部分楼盘降低售价，回笼资金。

　　本版文/记者陈斯张媛