“限购令”到本周已是执行的第四周，四周来众多业内人士基本都赞同“限购”会带来成交量的大幅萎缩，但众人仍讳言其对于房价的影响。与4月份调控多有言论认为房价将下降10%—30%不同，业内都在等待政策消化后再观察此次“限购令”对于市场和房价的影响，市场需求仍然十分旺盛。

　　“限购令”会执行多久？业内认为虽目前“限购令”已将不少投资资金挤压到二线城市的房地产市场以及商铺市场，但一旦“限购令”放开必将带来市场需求爆发，或带来甚于2009年的房价疯涨，因此“限购令短期内不会取消”，而此外，深圳二手房交易评估价收税以及房产税试点等政策依然箭在弦上，深圳房地产市场仍有可能面临更加严厉的政策调控。

　　“限购若取消，房价疯涨或甚于2009年”

　　一旦“限购令”退市，市场定会“报复性上涨”，这几乎成为业内人士的共识。

　　记者注意到，在今年4月，被称为史上最严厉的调控措施出台后，不到4个月，深圳楼市就开始酝酿新一轮的涨势，八九月的短暂火热成交立刻成为市场进一步上涨的导火索，不少业主趁势提高自己房产的放盘价格，让市场感受到了房价上涨的前奏，而决策层面正是看到这种趋势，包括深圳在内的全国十余个城市出台“限购令”。

　　就在“限购令”出台两周后，深圳新开盘的项目依然在半日内销售超过五成，而上周深圳南头某新盘面市，2.3万元/平方米的均价依然取得了不俗的销售业绩，开发商直言“比预想要好得多”，而支撑这种火爆销售的还是深圳的刚性需求置业者，记者从多家中介了解到，虽9月有少量投资客入市，但“限购令”出台后投资客几乎已退出住宅市场，目前市场上活跃的都是首次置业或改善型置业的刚性需求置业者。

　　深圳地产评论人士弓鸣表示，“限购令”就是在抑制需求，以行政手段干预购房者的需求。世华地产市场研究总监肖小平告诉记者，不少改善型置业者原本可能因为父母过来或有了小孩而准备换大房子，原本他们会先买入一套大房后卖出现有的小房，但现在“限购令”出台他们又不会先卖后买，于是这些置业者不少选择观望，推迟自己的购房计划，而这无形中也减少了市场的供给，因为其原来的房子无法形成供应。

　　“市场的需求太强了，一旦放开就是需求的爆发，前半年累积的需求都会集中爆发，会比2009年更猛烈。”世联地产数据研究中心总监王海斌表示。

　　“一旦政策放松，限购令退市，被抑制的需求会集中入市，带动楼市的上涨，而这种上涨将会是报复性的上涨。”深圳中原地产市场部总监王世界表示，而这种上涨在此前的深圳楼市中已多次发生，最近的是2009年深圳楼市的疯狂，包括今年八九月的行情，“如果中央不出新调控政策，市场又会走向疯涨。”中原二级市场统筹发展中心副总经理周曜表示。

　　“限购挤压投资客进入商铺市场”

　　回顾深圳近几年的楼市调控，2008年的政策、2009年的政策都执行了一年，而此轮调控从4月份信贷紧缩到9月底“限购令”出台仅仅不到半年。“每调控一次，就会产生抗体。”兰江地产副总裁杨大谷表示，深圳炒家的资金量已经到达一定水准。因此单凭一两次政策干预，并不能达到抑制楼市投资的目的。

　　深圳知名地产剑客风语表示，松绑后即反弹，实际上决策者已有所预见，因此届时势必有新的政策推出，以过渡“限购令”取消后的作用。

　　此次各地出台的限购令都清晰地表示，“限购”是“暂时”的，而住建部政策研究中心副主任秦虹此前在某次公开活动上也表示，“限购是为后续供应量的增加赢得时间”，她暗示，限购令是“一定时间内的”，并非持续性的长久政策。

　　但对此，王海斌表示，无法判断“限购令”何时取消，但可以预测它在什么条件取消，一是通胀得到控制，资产价格不再上涨；二是房价回到相对平稳的状态，这两个条件达到之前，“限购令不会取消”。

　　目前，在深圳楼市中也有不少中介向客户宣扬着一种理论：“由于限购，加上投资渠道不多以及通胀的预期，很多卖家也不会出售手中的房产，这使得市场供应不足，供需矛盾决定房价仍然不会下跌，还是会涨。”对此，王海斌认为，政府已经在政策上想办法释放有房一族的供应，“‘限购令’的细则中表示，允许先卖掉一套再买一套，这也就是增强市场的流通性。”

　　“虽然‘限购令’可能会使二手房的供应减少，但同时处于政策期内，市场的需求也在减少，‘限购令’并不会增加供需之间的矛盾。”综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁表示。

　　“在通胀的条件下，目前的‘限购令’已经将投资客挤压到商铺和二线城市的市场上去，很多中介近期商铺的成交上涨了40%。”王海斌透露，由此会不会引发商铺价格的不断上涨是另一个需要面对的问题。

　　二手房交易评估价征税对市场有什么影响？

　　“‘限购令’已经是目前最严的措施了，它在行政命令上限制你不能买。”宋丁表示，“限贷还仅仅是经济手段，限购则是行政手段，如果‘限购令’执行到位，加上这一政策短期内都不会取消，执行一段时间后市场的价格会有所回落。”

　　受访的几位业内人士都表示“限购令”的行政色彩让这一调控很有效力，但对于深圳市场，目前还有二手房评估价收税、房产税试点等多项手段悬于市场之上，“央行已经加息，还有房产税，依然还是有可能在深圳率先实施的。”宋丁表示。

　　近日，深圳地税部门表示，以评估价作为征税基准的二手房交易评估价征税方案和办法已经送至深圳法制办，按照程序，法制办如审查通过将送市政府办公会议讨论。但目前这一征税办法的细则还未有公布，市场认为，这一办法将针对房产转手增值增加征收一笔税费，本意将会增加炒房者的投资收益，但实施后也会带来二手房交易的进一步冷却，市场影响还不好判断。

　　世联地产目前已着手研究这一政策带来的市场影响，“二手房评估价收税后，卖家会不会把税费成本转嫁到买方，会不会因此带动房价上涨，政府会否因此增加大量税收，这些都是需要考虑的问题，但细则未有明确，能否真正出台还要看政府最终的决策。”王海斌表示。

　　■市场反应

　　卖方

　　售转租，开始惜售手中房产

　　“‘限购令’出台后，并没有和4月份的调控一样出现卖家抛盘的现象。”深圳中原地产市场部总监王世界表示，“在‘限购令’下，他们如果把房产卖了就买不回来了，而卖房产得到的资金此时也无处安放，因此不少业主在‘限购令’后都不急于卖出房产。”世华地产市场研究总监肖小平告诉记者。

　　近期忙于促进交易的中介也不断用“卖家不卖了，市场供应量仍然很少，房价依然在涨”等诸多理由来说服购房者，而市场上真实的情况是卖家惜售导致供应量并无增多，业主因惜售所以都挂出高于市场价的放盘价，加之买房者观望，市场成交十分清淡。

　　“业主在后市的看法上十分坚挺，认为短期内房价遭抑制，但长期房价还是会上涨的，在龙岗中心城、宝安中心区、南山前海等规划热门区域，很多业主在‘限购令’后选择弃卖或转售为租。”美联物业南山区总监刘庆兴表示，而在罗湖区宝安南路一处房产的业主，第一天打电话给中介说要出售房产，当中介第二天寻找到客户上门看房时，该业主又以“他老婆已经把房子租出去了为由”拒绝出售该套房产。

　　“看好后市的人认为即使以后‘限购令’解除，投资购买的成本也会上升，如果没有资金压力，或者卖房以后不知道钱放哪里的业主都会倾向持有房产。”中原地产龙坂片区总经理李志强表示。

　　“一边放一个自己满意的价格，一边也放租，如果有价格合适的租约就签一个长期的，保证稳定的回报。”一位业主表示还没有确定是卖还是租，“都考虑，哪个合算就选哪个”。

　　买方

　　先看房，春节前是最佳购买时机

　　六七月在看房，一直未看到合适房产的首次置业者邱先生认为“限购令”的确给刚性需求的购房者以机会，“买房子是买来住的，自然对房子有诸多细节的要求，但是之前房价蠢蠢欲涨，似乎都不给看房者挑房的机会，上涨的房价逼得你要马上购买。”

　　现在，邱先生看房的心态平稳了，“‘限购令’对于压制房价的作用还是有效的”。对于很多刚性需求的购房者来说，都有房价会松动的美好愿望，因此在“限购令”刚刚出台的时候，他们都打算观望。

　　美联物业的一个中介告诉记者，近期成交量大降，但看房量降得不算太猛，市场上还是有很多潜在购房者，他们大多在观望，打算房价松动或是出现笋盘了再出手，于是该中介每天仍积极地将地铺最新挂出的盘源推荐给手中有联系的购房者。

　　24日，该中介所在的地铺拿到一个罗湖区和平广场的房源，由于业主对市场行情不甚了解，给出了一个低于市场价的价格，“这样的60多平方米的房子我们几个月前成交一单是104万，现在这个业主只放了100万。”上午中介带着十几批的客户前来看房，下午该房产就以98万元的价格成交，“市场一点都不缺有购买力的需求，只是要等价格合适的房子。”这名中介表示。

　　市民陈小姐以前曾买过一套房产后卖出，现在也在寻找适合自己的房产，“这几个月需求比较旺，可以再等等，春节前一般很少人买房，那时买房也有最好的机会”。

　　投资客

　　更多人转向商业地产投资

　　记者昨日从世华地产了解到，在住宅市场转冷后，不在调控之列的商业市场热度再次升温，投资客转向商业地产投资的意愿进一步加强。

　　记者从世华地产商铺经理处了解到，受此次调控的影响，由住宅转向商业地产的投资客较4月份调控政策时进一步增加。4月份调控政策出台时，大多投资客还对商业市场不了解，商业投资较住宅专业，投资成本又高，许多投资客对商业物业投资还尚有顾虑，而此次调控政策的“限购令”出台，使此前投资住宅、资金雄厚的投资者转向商业地产投资的意愿进一步加强。

　　世华地产市场研究总监肖小平表示，持有多套物业的投资客担心，在“限贷令”和“限购令”的政策下，手上持有的物业出售后无法再购买新的物业，或者要增加首付、利息等投入成本，而股票市场又不稳定，资金存在银行不划算，只有选择商业地产出手，而且其投资成本未受影响，套数不受限制。另外CPI持续走高，投资者认为，只有持有物业才能避通胀。

　　虽然受调控政策的影响，许多投资客撤出住宅市场，转向不在调控之列的商业市场，但是大多数投资客出手较为谨慎。据世华地产商铺经理介绍，商业市场对他们来说较为陌生，相比住宅在投资成本上要高出许多，再加上目前商业市场的租金回报率约在4%—5%左右，与投资客的心理预期相比落差较大，所以他们出手都较为谨慎。

　　据调查，从住宅市场转向商业地产的投资客，多关注总价低、面积小的商业物业，总价约在500万—700万左右，面积在200—400平方米左右，较受他们欢迎。

　　中介

　　给首次置业者推小户型

　　同时开始关注商铺市场

　　“限购令”一出，七八月份还在忙碌的中介们此时又开始每天打电话、上街举牌揽客的生涯。“一个中介现在一般两三天就打电话跟我说他们新出来的盘源，而皇御苑那边一家地铺的中介都半年没联系了，最近又打了个电话问会不会考虑那里的房子。”市民邱先生告诉记者。

　　不少中介也开始关注不受“限购令”影响的首次置业者，“他们一般都有条件购房，但购房能力有限，于是我们就主要推荐一些总价不高的单位给他们。”一家小型中介的经纪告诉记者。

　　而中原地产宝安地铺的一名中介人员则开始关注商铺，“主要是有的投资客开始咨询商铺的事情，我们也就开始了解这方面”。“9月30日出台的‘限购令’限购的都是住宅，而对商铺等没有限制，加上现在住宅市场打压厉害，不少投资客都有意关注商铺市场，而商铺的总价高，收佣也更高，我们也愿意做这类的中介。”一个中介告诉记者。

　　“商铺的首付高，商铺和商铺之间的差距也不小，加上不少投资客新近进入商用物业领域，他们都比较谨慎，因此我们给客户推荐商铺等商用物业更加需要专业技巧。”美联物业的一名中介表示，他和不少同事最近抓紧向做商铺中介的同事学习，多合作希望成功做成商铺的中介。

　　本版撰文南方日报记者 曲广宁 摄影 南方日报记者 鲁力