你“违约”了吗？

　　汪 洋

　　2010年4月18日，国务院以通知形式发布“新国十条”，明确新一轮调控的原则和重点。在此基础上，各地方政府纷纷出台各自的调控细则，在北京、上海、广州、深圳四大一线城市中，北京率先于2010年4月30日出台相关政策。而上海也于2010年10月7日出台了 “沪十二条”。“新国十条”和“沪十二条”在稳定楼市、抑制房价过快上涨之外，也带出了一系列法律纠纷的副产品。

　　“新国十条”和“沪十二条”均对贷款条件进行了条件限制和门槛提高。目前因政策变化造成合同履行不能的纠纷主要集中在因贷款限制导致支付房款的问题上。在“新国十条”出台之前，面对新一轮疯狂上涨的房价，买卖双方都不会去考虑政策变化的问题，也鲜少在相关合同条款中对此类情况进行约定。对于此前已经签订了《居间合同》或《买卖合同》并且约定以贷款支付房款的买卖双方而言，新政的陆续出台，使买卖双方陷入始料未及的尴尬境地。

　　李先生就遭遇到了这样的问题。2010年4月15日，李先生与出售方吕女士签署了简易的《居间协议》，约定李先生以贷款支付房款，并约定一方违约要赔偿另一方10万元。为加快交易进度，李先生当场就向吕女士预付房款10万元。未料时隔两天，“新国十条”下发，银行为谨慎起见，暂停发放贷款，且银行人员私下告知李先生，贷款发放的成数和适用的利率也大不同前，李先生的贷款一时无法申请，并且即便能够申请也无法获得预计的贷款成数。在这种情况下，李先生就要求吕女士退还预付的房款10万元，但遭到吕女士拒绝。吕女士认为，买房支付房款是购买方的义务，无论房款是自行筹集的还是通过银行借贷的，无法支付房款造成合同不能履行应当属于购买方违约，因此，吕女士把已收取的10万作为赔偿款。李先生显然不能认同这一观点，李先生认为，自己用银行贷款支付房款这一付款方式是吕女士同意和认可的，国家政策发生变化导致贷款不能并不是双方能够预料和克服的，且李先生主观上并没有违约的意图，对于政策造成的合同履行不能这个客观事实，李先生认为不属于违约，且吕女士也没有发生实际损失，因此自己不应当承担赔偿责任。

　　撇开这个案件的其他细节，这个案件所反映的争议主要在于，因政策导致的合同履行障碍，当事人是否可以免责？

　　在司法实践中，2009年7月最高人民法院就当时诸多由宏观经济形势变化所引发的新的审判实务问题颁布了指导意见。对于当事人提出的免责理由采取了谨慎处理原则。意见认为，国内宏观经济形势变化并非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程。在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，要慎重适用情势变更原则。此外，意见指出，适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。从意见本身去理解，因政策导致的合同履行障碍仍需要审视双方当事人在合同中的约定和结合具体情况来确定责任。

　　但是，我们也清楚地意识到，2009年时的宏观经济调控的重点在房地产投资领域只是限制境外热钱投机，尚未着眼于国内公民对于房地产的投资，意见尽管提出了一些指导性的原则，但并不契合目前的房地产纠纷的实际境遇。对于因贷款问题引发的合同履约不能和大量的合同解除和终止案件，目前并没有有针对性的审判实务的统一意见。

　　结合李先生的案件，由于双方并没有就贷款问题有任何预见和判断，而李先生主观上也并没有违约的意图，因此，我们更倾向于从公平合理的角度去采纳李先生的意见，但如果吕女士已经实际发生了损失的，李先生也应当适当予以补偿。我们也呼吁，司法部门应该尽快就相关案件出台更务实的指导意见。(作者为中建中汇律师事务所合伙人)