本月25日，北京市住建委、人民银行营业管理部、北京市银监局出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(以下简称《办法》)。该办法将于12月1日起施行。

　　据法晚记者统计，截至目前，包括北京在内，有泰安、深圳、浙江、成都等五个地方，已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。现在西安等地正酝酿出台，可能成为各地“限外”政策后的第二杀手锏。

　　业内人士认为，此次对于开发商预售款的监管办法出台，旨在通过银行监管预售资金，加强收紧力度，督促开发商将项目贷款专款专用于项目工程，从而杜绝捂盘惜售的现象，并增加商品房的供应量。

　　京深等5地要监管预售款

　　今年3月23日泰安、8月26日深圳、9月30日成都、10月1日浙江、10月25日北京五个地方，已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。

　　在没有新的楼市新政出台之前，预售房款的监管引起公众热议，并被寄予了降低房价的厚望。但直到目前，政府出台的所有政策，对楼市的影响并没有为公众带来实质降价。

　　有数据显示，2010年1-7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%。其中，企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；定金及预售款9356亿元，增长30.3%。

　　依此计算，定金及预售款约占到资金来源的24%。对预售房款的监管，这24%的定金以及预售款的使用将会更加规范。

　　西安等地正在酝酿加入

　　此外，媒体报道，目前西安等正在酝酿类似措施，有关“监管”将直接升级至账户由政府“托管”，楼盘预售款将由当地房地局在银行开设的指定账户进行“托管”，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房地产部门的审批，资金将只能用于指定楼盘的后期建设。

　　由于各地的情况并不相同，截至记者发稿时，一线城市中广州和上海目前暂时还没有相关类似举措出台。

　　预售款监管政策表

　　出台时间 出台地

　　2010年3月23日山东泰安2010年8月26日广东深圳2010年9月30日四川成都

　　出台时间 出台地

　　2010年10月1日浙江2010年10月25日北京

　　分析

　　回笼资金对房价下降起作用

　　在新规定下，开发商如果要迅速拿到资金，必须在保证质量的前提下，加快项目的建设，加快项目的销售，不能囤地囤房，不能捂盘惜售，才能回笼资金。

　　这将促进楼市供应量的增加，对稳定和降房价产生作用。

　　由于部分新政目前还没有正式实施，因此，此前拿到预售许可证的项目可以不用担心资金监管，在剩余的时间内，很可能出现一些楼盘抢在新政前开盘预售。

　　防预售项目成“烂尾楼”

　　广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，加强对预售房款的监管力度，能有效防止个别企业因盲目追求扩大开发规模，随意使用预售款，导致预售项目因资金链断裂而成为“烂尾楼”。

　　目前各城市讨论的商品房预售款监管意在加强对开发商的资金压力，促进楼市调控。而此前商品房预售款监管是为了规范市场。二者有着本质不同。

　　对于房地产这一资金密集型行业来说，对预售金监管的影响可谓是“牵一发而动全身”。预售金对于房企的意义，不仅在于单个项目建设上，更在于补充整个企业资金链，保证拿地、还贷、开发等整个资金链条的通畅。

　　北京华远集团总裁任志强也表示，商品房预售资金监管会紧缩开发商的资金流，促进推盘，防止囤地、捂盘和烂尾。

　　文/记者李洪鹏