住建部等四部委昨天联合下发通知，规定住房公积金贷款不得用于投机性购房，三套房全面叫停，二套房首付不低于50%。如果说今年的“国十条”“新五条”，基本上是针对银行商业住房贷款，那么，昨日的《通知》则将矛头明确地指向了个人住房公积金贷款，楼市调控的差别化信贷政策再次被强化。

　　1首套房

　　90平方米以上首付最低三成

　　《通知》规定：“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”。

　　其实，早在今年9月30日，楼市调控“新五条”就规定：“对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”。尽管分析认为该规定强调了“购买商品住房”，因此也包含了公积金贷款，但毕竟“新五条”字里行间没有明确指出是同时针对银行商业贷款和公积金贷款，这就给市场带来了一定的想象空间。昨日下发的《通知》，则无疑成了对“新五条”的一道补充，将公积金的贷款首付进行了明确。

　　南京：首付二成几已绝迹

　　那么，南京现行的公积金贷款政策是什么样的呢？公积金业内人士告诉记者，应该说是最低三成了。按可查的文件来看，商品房公积金贷款首付是两成，二手房首付是三成，但实际操作中，眼下南京早已经执行商品房首付三成，二手房首付四成。

　　除此之外，本次《通知》对90平方米以下和90平方米以上住房进行了差别对待，南京目前是否也有这样的差别政策呢？对此，公积金业内人士表示，理论上有90平方米以下商品房可首付二成之说，但实际操作中基本是不需要和不存在的。

　　“目前南京市公积金贷款上限最高是20万/人，也就是40万/户，如果购房人不贷银行商业贷款，而是只贷公积金，那么，该购房人的首付势必已经超过、甚至远远超过了3成。”该业内人士介绍。这是什么意思呢？举个例子，如果贷款人购买了一套面积不足90平方米的房子，假设该房子价值只有80万，既然该购房人只要贷40万公积金就够了，自己能付得起另外那40万元，那么，该购房人的首付就已经达到了50%，根本不存在二成首付和三成首付之争。

　　“目前南京办公积金贷款的购房人，要么就是上面这种情况，自己能付得起大部分房款，只要贷公积金就够了，因此首付多少根本不是问题。”公积金业内人士表示，“要么就是贷了公积金后还要到银行申请贷款，办公积金、商业组合贷款。如果公积金首付是两成，那在银行那里就通不过，仍然要和银行商业贷款统一到首付三成”。因此，目前在公积金贷款的实际操作中，基本上没有二成的情况出现了。

　　2二套房改善型住房才能贷

　　首付50%利率1.1倍

　　《通知》规定，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

　　目前，加息后的5年以上期限公积金贷款基准利率为4.05%，根据本次《通知》，二套房贷公积金利率上浮10%，就变为了4.455%。以贷款40万元、20年期限、等额本息还款为例，原先月供为2434.47元，共支付利息184273.5元。利率上浮10%后，则月供变为2520.89元，共支付利息205013.98元，月供和利息负担分别增加了约86元、2.1万元。

　　然而，即使公积金贷款利率上浮10%，还是比眼下的银行贷款利率划算。加息后的银行5年以上商业贷款利率为6.14%，按新规定最低只能优惠到8.5折，变为5.219%，这就依然比上浮10%后的公积金贷款利率高出0.769个百分点。

　　条件是：必须是改善型住房

　　尽管第二套住房使用公积金贷款利率要上浮，但和同样上浮的银行商业贷款相比仍优惠许多。加息后的5年以上期限银行商业贷款基准利率为6.14%，上浮后成为6.754%，比上浮10%的公积金利率高出2.299%。公积金因此继续表现出明显的优势，这就不得不让人担心，投资、投机性购房需求会借道公积金贷款来降低成本。

　　《通知》中的一条规定，则让这种愿望落空———并非所有二套房贷款都可以使用公积金。《通知》规定：“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房”。这就意味着，并不是说购房人只要愿意多付首付和利息，就能为自己的二套房贷到公积金。只有改善型住房，才能办公积金二套房贷款。

　　问题是：如何界定公积金贷款二套房

　　不过对于“第二套住房”，公积金方面会怎么界定？昨日《通知》中没有作出明确规定，南京公积金相关部门也暂无解说。不过业内预测，有可能像商业贷款一样，既查看贷款记录，又了解贷款人名下实际拥有房产情况。但“二套房”在公积金这里到底将采用什么办法界定，是否和商贷一样“认房又认贷”，还是需要细则加以明确。

　　3三套及以上住房停止发放贷款

　　《通知》规定：“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”。

　　事实上，之前的“新五条”中曾规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。随后南京楼市调控政策规定，暂时限制购买第三套住房，但目前尚未严格执行。这就引来担心，因为投资、投机性购房者如果从没有贷过公积金，有可能通过公积金贷款来购买三套房。随着本次《通知》的出台，借道公积金贷款买三套房被列入禁止之列。记者李幂

　　“没房产证，老房贷不打7折”部分银行规定惹争议

　　晨报讯（记者冒群）“请您尽快去办理房产证，否则，银行将不再继续提供7折优惠利率。”昨日，市民张先生和王先生接连接到银行催办房产证的电话通知。放下电话，两人发出了同样的疑问：“房贷7折利率不是贷款合同上写得好好的吗？与办不办房产证有什么关系啊？”

　　银行催办房产证，不办就不给7折

　　张先生反映，3年前，他在奥体新城购买了一套122平方米的房子，在工商银行办理了59万元的贷款，贷款年限为15年。根据当时的银行贷款政策，张先生享受到银行存量房贷7折利率的优惠。

　　但这两天，张先生就接到了银行“享受优惠利率与房产证挂钩”的通知。

　　“我办了房产证，买家具钱就不够了。如果不办，银行又不让继续享受7折优惠。难啊！”

　　与张先生有着同样遭遇的王先生表示，他也接到贷款的交通银行的电话，催办理房产证。

　　贷款合同不是写好的7折优惠吗

　　“我接到电话，第一个反应是：办不办房产证应该是房产局管的事，银行急什么啊？银行是不是和房产局有什么暗中协议呀？”张先生表示，买房人通过按揭方式买的房，即使房证将来办下来也是预抵押在贷款银行。再说，多数买房人房产证没办下来是因为买房时间短，手上资金紧张，银行这种在合同外附加的近乎苛刻的条件完全属于人为设置的贷款“门槛”。

　　“贷款合同难道可以单方随意更改吗？那贷款人的知情权和利益又如何保障呢？”张先生发出自己的疑问。他认为，银行不应在贷款合同已经生效后，再将贷款利率与其他任何东西挂钩。否则，就是侵犯贷款人的合法权益。“如果贷款利率不是像现在这样涨了，而是下降了，那银行还会这样理直气壮要求贷款人去办房产证吗？”张先生问。

　　银行称这是为了规避风险

　　昨天，记者与南京工商银行及交通银行等多家银行的信贷部门取得了联系。当记者问“客户享受7折房贷利率优惠需要什么条件？”时，银行工作人员答复说，根据上级下达的文件规定，要享受7折房贷利率优惠，必须有三个条件：一是没有逾期还款记录，二是已办下房产证，三还必须是银行的优质客户。

　　就房产证与贷款优惠利率挂钩一事，银行工作人员解释说，银行以往碰到过不少这样的客户，贷款办下来都好几年了，却迟迟不去办出房产证，没有房产证，银行的贷款风险自然就大，这样严格要求办理房产证也是为了银行规避贷款风险。

　　银行方面表示，当贷款人和银行签订借款协议的时候，合同中应该有约定，要配合银行办理抵押手续。如果买房人不及时办理产权证，银行就无法办理抵押手续，可以降低贷款人的征信等级，取消之前的优惠利率。

　　开价8000元中介帮外地人买房“钻空子”

　　“外地人没交满一年社保，现在想买房怎么办？”昨日，西祠胡同房产论坛里出现了这样一个求助的帖子。

　　在这个求助的帖子后面，不少自称是中介经纪人的网友纷纷跟帖表示，这样的情况解决起来很容易。

　　“外地人没关系，没社保没纳税证明也没关系，我有办法帮你贷款。”城北某中介幕府西路分店一经纪人，在求助帖子上跟帖表示能够搞定。

　　在电话中，该中介经纪人表示，他们通过担保公司“做”一份社保证明，通常这份证明具有13个月的南京市社保缴纳记录，并可以顺利通过银行的审核和验证，最终下发贷款。该经纪人表示，这样“做”出来的一份社保证明，需要购房者支付8000元，并提供了一份详细的账目：担保公司的担保费在1000块，做社保5000块，中介代办费2000块。

　　而一位来自江宁的中介经纪人表示，做假社保最便宜只需要1000元左右。

　　而记者从南京市社会保险征缴管理中心了解到，补缴12个月的社会保险金，光本金就差不多7500元了，再加上收滞纳金等，金额就已经达到8000元了。该中心一位负责人介绍，以补缴去年的一年的社会保险费为例，当年度的社会保险缴费基数下限为1455元，用人单位与劳动者缴费比例合计在43％左右，那么一个月的社会保险费用为625元，那么一年需要的费用为7508元，对于补缴社会保险费的，社会保险管理部门还要加收滞纳金，费用确实需要8000元左右。

　　该负责人向记者表示，另外一种收1000元代办一年社会保险缴费记录的情况，肯定就是假的了。记者朱福林端木

　　律师：单方更改合同涉嫌违约

　　晨报法援律师、江苏崔武律师事务所副主任曹小寅表示，买房人与银行签订的贷款合同受法律保护，如果贷款合同条款中，没有将办理房产证作为银行提供优惠利率的先决条件，银行就不能单方更改合同。如果合同中任何一方单方更改合同内容，应属违约。

　　曹律师认为，银行当初7折优惠利率不应与办不办房产证挂钩，如果银行在办理贷款抵押房产手续时遇到房产证方面的困难，可以要求贷款人配合处理，但不可以强硬要求贷款人限时办理房产证。否则，就有违约的嫌疑。

　　作者：/来源：南京晨报