小区内业主每月每平方米只交两毛钱物业费，但小区内有巡逻执勤员，有保洁员，公共服务设施一应俱全，业主每天早上在传达室门口还有“小区要闻”读。

　　“我给俺们小区起个名字叫 ‘幸福里’。”今年已经70岁的张大爷笑得很开心。这个被张大爷叫“幸福里”的小区是“洛阳市涧西区中原人家二期小区”。这个小区没有物业公司，3年间完全靠业主自治。

　　□今报记者 李娟娟见习记者 杨珊珊实习生 张姗姗/文图

　　【缘起】开发商携款逃跑 小区物业不作为

　　“你看，这个小黑板上，每天业主出门都可留言，家里有啥事，小区哪里该改善了，这上面都有。”4日，一进“幸福里”，当天的值班人员黄大爷就骄傲地告诉记者。

　　小区内干净整洁，车辆排放有序，还专门设置了电动车充电的地方。业主们出门时，都会高兴地给黄大爷打个招呼。“现在我们小区美吧？3年前，我都差点搬出去住。”小区业委会副主任苏娜笑着说，他们小区是远近皆知的烂尾楼工程，因开发商携款逃跑，这个小区的150户居民没有房产证。3年前刚入住时，中原人家二期小区的物业工作是交由物业公司管理的，但物业公司和开发商之间有矛盾，小区物业形同虚设，这样一来，小区业主就遭殃。“要不是3年前，业主实在忍无可忍，就没有小区现在的自治。”苏娜说，当时有物业公司时，小区3个出口都没有大门，小区业主的人身和财产安全都得不到保障，一段时间里，丢东西成了家常便饭。有一次，一位住在八楼的业主下班把电动车搬到了家里晚上仍然被偷，但找物业讨说法时，物业说不管。“为了讨说法，大家才成立了业主委员会。”黄大爷说。

　　苏娜回忆说：“推选业委会负责人时，业主们觉得是为自己家做事情，所以都很积极地自荐。”后来经过业主大会的集体讨论，推举出一部分业委会成员的候选人，经过公布、业主投票后最终确定了业委会的13名委员。

　　【实施】投票辞退原小区物业 成立业委会

　　苏娜介绍，2007年10月，业委会成立后，业主们集体投票辞退了原小区物业公司，小区内的物业管理工作全部移交到了业委会手中。业委会平时要代收部分水电费，管理小区内的卫生，维修小区的公用设施等。“电梯坏了，委员会就自己动手修，遇到难题了就花钱从外边请人来修，”苏娜说，“总之我们要保障小区水电气正常运转，生活不受影响。”此外，业委会每天还安排两名委员在小区值班室看守，专门聘请了两名保安进行安全巡逻。

　　记者正采访时，小区内进来了一辆小货车，值班的黄大爷赶紧走上前询问。苏娜向记者解释，中原人家二期小区一共9栋12层的小高层，全部住户150户，业委会委员们对常住的居民基本上都很熟悉，一旦有陌生人进来，值班人员都会上前询问。

　　记者询问，会不会有业主不接受业委会的管理，业委会的委员能不能做到没有私心为业主服务？对此，苏娜说，业委会成立时制定了一张《业主公约》，公约里规定了业主享有哪些服务，同时应尽哪些业务，还有业委会委员应该遵守哪些职责。“我们所有业主和委员都签了《业主公约》，只要居住在小区内都要遵守。”苏娜说。

　　【自治】小区物业费每月每平方米仅收2角钱

　　业委会在小区管理上付出了大量的人力、物力和财力，资金问题如何解决？“我们小区也交物业费，每平方米只有2毛钱。”苏娜介绍说，此外，业委会还收取每户5元/月的垃圾清理费和5元/月的业委会办公费。据了解，这些收入除去业委会工作人员的工资，剩余全部用来改善小区环境，为小区增加公用设备。“你看，这9个红外线摄像头就是去年刚装上的。”苏娜指着每栋楼入口处安装的监控摄像头告诉记者。此外，这些钱还要用于每年按时清理小区的自来水供水池和化粪池，聘请电梯维修公司每月两次检查维修电梯，修理楼门入口的门锁等。

　　苏娜带记者来到了四单元的电梯过道处，指着天花板告诉记者：“开发商交房时电梯过道的天花板和地板都是水泥毛坯，都是我们业主自己花钱把这些地方修起来的。”苏娜说，由于小区都是12层的小高层，小区采用二次加压的供水箱供水，很多业主反映天热时自来水的味道很难闻，所以业委会打算改造供水系统，采用无泵供水。“在我们小区，凡是过万的项目都属于大项目，都需要经过业主大会投票决定。”黄大爷说，在他们小区，业主才是真正的主人，很多事情要大家投票。

　　在小区内，记者看到有门卫，有保洁员，还有巡逻队。苏娜告诉记者说，小区内很多退休老人都加入到小区物业工作中了。老太太们有空了就报名当保洁员，老大爷就干起了门卫。

　　【声音】“自己关心自己才可以把小区管理好”

　　小区自治，效果怎样？业主刘女士说：“物业自治以后，业委会很负责，小区的安全、卫生情况都变好了。我个人特别支持物业自治，觉得只有业主自己为自己服务，自己关心自己才可以把小区管理好。”

　　业主宋女士告诉记者：“以前这里的治安很差，经常丢东西，所以我买了房子一直都没敢搬过来住。一年多前听说了物业自治这事，而且小区环境好了很多，这才搬回来。这里业委会的人都可好，经常和我们聊天，对业主都挺关心。”

　　60岁的小区居民朱先生说：“打从小区一建成我就住这儿了，以前是看着业委会工作，现在退休了，我也报名做了安保，每天晚上给自己家巡逻看门，放心！”

　　业主们告诉记者：“（业委会）经过三年运行，小区并没有出现混乱现象，反而越来越好了。”苏娜说：“其实小区物业也就那点儿事，把几件大事抓起来，保障了业主的生活正常运行后，其他的都好办了。”不过苏娜也建议，并不是所有的小区都适合搞物业自治，关键还是要看小区业主们是否支持，是否积极参与才对。

　　【说法】居民积极性高 完全可以实行自治

　　河南洛太律师事务所律师杜鹏说，现在开发商和物业，物业和业主，靠的是利益维系，所以在全国各地，小区物业和业主之争就没有断过。

　　目前，国家要求小区成立业主委员会，就是在法律上当业主和物业发生矛盾时，有这样的一个组织来维护业主的利益，所以，当今城市小区内都该成立业主委员会。但据了解，洛阳40%的小区都没有业主委员会，当业主和物业发生矛盾时，业主仍会采取极端的方式解决，例如堵门。

　　其实从法律意义上讲，小区物业是第三方，就是开发商用于维系和入住业主进行管理的组织，但像洛阳市涧西区中原人家二期小区这样，居民积极性高，业主委员会实行自治完全可以，这样其实就减少了中间方的矛盾。

　　■ 记者手记

　　一个叫“幸福里”的地方

　　小时候，住在县城，几十户人家住在一个楼里，每天中午吃饭时，每家小孩，都会端着碗串门。整个楼里，时常会看到大人们相互帮忙抬水、修电灯、修水管。现在，住进了市区，每天匆匆上班，疲惫下班，邻居对门不知道有几口人，小区修水管，哪怕是换个灯泡，都和钱挂钩。物业费交了，但仍会因为“琐事”和物业争得面红耳赤。

　　在“幸福里”，退休老人会主动报名当门卫，大娘会告诉你，家门口的防滑垫子已经洗过晾了；在“幸福里”，要想修个健身器材，各家出来开个会，投票解决……

　　“幸福里”告诉我，城市小区，不是有了高昂的物业费就什么都解决了。其实想找到城市小区物业和业主的平衡，不妨到“幸福里”走走。