和平家园的电瓶巡逻车。本报记者朱嘉磊摄

　　管理难、保洁难、安全难，北京的老旧小区大体都面临以上三个问题，然而又难以解决。居民呼吁引入物业管理，但又抗拒高昂的物业费。同时，物业公司也因怕亏本不愿进入老小区。老旧小区管理和改造出现了什么问题，老旧小区改造和管理难在哪里？记者抽取了朝阳区、海淀区、丰台区的老旧小区进行了调查。

　　■调查样本

　　院落分散致管理困难

　　阜石路第三社区位于海淀区，是典型的老旧小区。小区由近10个院落构成，分属不同的产权单位，有的一个院子只有两三栋楼，其中还包括200多户平房。没有物业公司进驻，再加上小区大而分散的特点，加大了管理的难度。

　　“老小区没什么绿化，小区旁边就是市场，人比较杂，治安不太好。”“进出小区没人管。”“娱乐的地方比较少。”记者走访了社区的几个院子，居民反映了老旧小区生活的几个比较普遍的问题。居委会陈主任表示，小区的院落分布散、面积大，没有物业，这些因素都加大了社区的管理难度。

　　尽管如此，居委会还是针对各个院落的情况，采取了不同的管理办法。“对有条件的几个院子，今年协调院子的产权单位安装了门禁、监控系统和防盗门等设备，争取实施封闭式管理”，陈主任掰着手指一一数来，“有违章建筑的小区拆除了违章建筑，路不平的修了小区里的路，没有绿植的增加了小区里的绿植，还给居民安装了400多个新邮箱”，除了配套的硬件，还成立社区治安巡逻队、合唱队、志愿者服务队等组织，争取丰富居民的生活。

　　居民自己成为保洁员

　　据了解，该小区的楼房建于上世纪90年代，部分楼房是多个单位的家属楼。南苑北里社区四区居住着数百户居民。目前部分居民有产权，还有部分居民没有产权，每个月交房费。虽然有物业公司，但是平时只有工作人员负责维修居民家中的水管、坐便器等。居民反映小区的清洁、安全、停车等都是问题。

　　居民温女士说，1998年一家人搬到这个社区。她住在4号楼，不敢住在临近马路的房间，晚上一过大货车就非常吵。小区的安全是一个问题，由于没有保安，楼门也没有门禁，平时非常没有安全感。邻居家就曾经有小偷顺着窗子爬进来。小区里还没有路灯，到了晚上院里很黑。另外，小区的楼道和院子也无人打扫。平时都是大伙看不惯了，自己清扫一下。

　　“应该有个停车场。”居民张女士说，小区内没有停车场，谁家车回来得早就能停在院内。由于院内只能停几十辆车，其它车都停在周边的马路上，非常不方便。有时车就会被划坏，如果有了停车场就不会出现抢车位的情况了，有人管理即使我们交点钱也可以。

　　街道购置电瓶巡逻车

　　和平家园

　　和平家园小区位于北三环边上，共有86栋居民楼、3个平房院，居民有5000多户。这个建于1960年的小区至今没有物业管理，由社区居委会承担着治安、环境卫生、绿化等服务和协调工作。

　　居委会党委书记苏连志介绍，曾有一段时间，小区治安、车辆等问题凸显。仅在2004年就发生入室盗窃13起，机动车丢了9辆，井盖丢了100多个，有一户居民丢了17辆自行车。

　　为了保障小区安全，从2005年开始，和平家园开始自筹资金管理。

　　前期街道投入资金安装了一批摄像头和大门，后期小区组织了40人的志愿服务队，采购了6辆电瓶车，24小时不间断在小区里巡逻。至今没有再发生过丢失机动车的事件。

　　同时加强车辆管理，给小区内的800辆机动车办理了出入证，每天收取1元的费用。这些费用，也成为了小区管理的经费。在苏书记看来，居委会充当的是服务、协调性质的角色，社区管理的难度在于目前很多地方没有权限，“比如小区里的车辆停放和安全问题，如果有权限，可以通过与保险公司签约解决。”

　　■对话

　　老小区可申请改造

　　记者：在老旧小区的整治改造过程中，主要涉及到哪些项目？

　　市市政市容管委会市容环境整治处处长罗宏义：老旧小区的改造主要包括4个方面，小区绿化、道路修复、公共照明建设和楼体内外粉饰。但这些改造项目的实施是根据小区的不同情况来设定的，每一个小区都有一些个性化的解决方案。在改造之前，会进行规划公示，听取居民的意见，看居民希望整治什么内容，再反馈回来，形成最后的整治规划。

　　记者：如果居民认为自己所在的小区有改造的需求，应该如何反映？

　　罗宏义：居民可以把自己的意见向居委会和街道反映，由街道反馈给区县政府，然后通过考察，看小区是否符合改造的条件。

　　记者：从2006年开始至今，已经完成整治改造的小区有多少个？计划何时完成对全北京老旧小区的改造？

　　罗宏义：加上今年改造的100多个小区，到目前为止，北京市已经改造完成了1100多个老旧小区。老旧小区改造是一个动态的过程，只要居民有需求，小区符合改造的条件，我们就会去调研，根据实际情况进行改造。我们也在探索如何能够把改造小区的面貌与居民的其他改造需求，如热水、电、燃气管线等改造结合起来，变专项整治为综合整治。当然，目前这些都还在探索中。将来老旧小区的管理要形成一个长效机制，社区的管理形成良性循环。

　　■代表声音

　　政府应出资帮老小区成立业委会

　　市十三届人大代表、民建北京市委常委、科教委主任强磊表示，最近北京市政府正在抓老旧小区的问题。现在商品房一般有物业管理，有保安和保洁员，煤气水电等已经理顺。老旧小区过去是单位所有制，通过买断成为个人的，然而房子的管理还是大产权管理，这是其中的一个矛盾。比如老旧小区楼房的煤气水电无人管，也出现过煤气爆炸等问题。

　　如何解决这个矛盾？单位可以继续接过来，组织类似的机构，让小区有人管。另外，也可以完全聘请物业来负责——小区居民选出业委会，业委会聘请物业。遇到困难，应由居委会积极出面协调组织。但是，目前很多居委会不愿意完成这方面的工作，认为这是工作以外的事情。

　　强磊认为，应把业主组织起来成立业委会，再由业委会聘请物业。政府可以在行政开支中拿出选业委会筹备工作的钱，等业委会成立后可以用公共收入偿还。由于宣传不到位等多方面因素，这方面工作做得还不够。今后需要街道、社区重视这方面的工作，积极宣传，抓紧落实。

　　■业内透露

　　物业接手老旧小区怕亏本

　　北京某物业公司办公室主管称，很多物业公司都不愿意介入这种老旧小区的管理。企业要效益，物业公司也有指标，这类老旧小区的收费是很大的问题。另外，管理也有难度，很多老旧小区居民不理解物业管理工作，认为就是扫院子站岗，不能容忍太高的价格。其实物业也有人工、物料、设备设施维修保养等费用。

　　他说，以前老旧小区居民不交物业费，有了物业以后收几百元的物业费，很多居民选择不交，如果物业起诉业主不交费，对社区关系也有负面影响。他认为在老旧小区引进物业，需要大家转变意识，接受并且重视物业，同时国家也给物业一些政策，这样物业才能愿意入驻老旧小区。

　　■律师说法

　　业主可出资成立物业公司

　　京华律师事务所律师王新亮说，部分老小区隶属于国有企业，以前是单位的相关部门进行管理。后来公房出售、单位破产等导致这部分老小区管理出现了真空。当初改制的时候，可能小区公共维修基金也没有，那样的话，维护公共设施只能靠大家出资，召开业主大会动用维修基金，开个会议讨论后就可以动用。公房卖给个人，这种情况下，只有大家出资，召集业主会议，商议如何分摊维修费用。

　　这部分小区没有物业公司管理，需要业主聘请物业公司或者自己管理，要有人牵头，这在法律上是允许的。业主要成立业委会然后再聘请物业公司，政府部门可以在业委会的审批上提供帮助。在业委会的成立、备案过程中由政府部门参与帮助。另外，业主也可以自己出资成立物业公司，公司股东为业主。

　　本报记者李慧博 唐琼