一处位于闹市区使用面积105平方米价值120万元的门面房出售后，在接下来的改造过程中，买主却被建设局告知土地23平方米属于街道规划范围，不准使用。买主一气之下把房屋原来卖主镇政府告上了法庭，认为其没有尽到风险提示义务。要求赔偿“缩水”的23平方米的价款。近日，昭通市中级人民法院作出终审判决，驳回了买主的请求，理由是镇政府已按合同完成了房屋的交付，房屋“被”缩水与镇政府无关，属于另外的法律关系。

　　案情回顾 门面房占地面积“被”缩水

　　2006年12月12日，镇雄县乌峰镇政府委托拍卖公司将其所有的晨光服装厂位于镇雄县乌峰镇建设街112号、保卫街1号、3号等三个相连的门面房进行公开拍卖。宋德伟以120万元的成交价竞买成功并签订了《拍卖成交确认书》（以下简称确认书）。确认书明确规定：买受人使用成交标的时应遵守有关部门的规划管理要求。同时，宋德伟在确认书上还签署“请办证时办成成雪燕的名字”，把购买权利转移给了成雪燕。同日，成雪燕与镇雄县乌峰镇人民政府签订了转让门面房合同。合同约定转让门面房占地面积105平方米，价款120万元。

　　成雪燕按约定付清了价款，乌峰镇将门面及相关证件移交成雪燕并为她办理土地使用权证，把转让房屋占用土地使用权过户登记给成雪燕。成雪燕取得土地使用权证后将门面拆除重建时，镇雄县建设局以该土地部分属街道规划范围为由，不准她按土地使用证确认的土地使用面积105平方米修建，成雪燕重新修建实际得到使用的土地面积为82平方米。这可惹恼了成雪燕，明明当初自己购买的门面房是105平方米，现在却只能使用82平方米，无端“蒸发”了23平方米。

　　2008年9月12日，成雪燕向镇雄县人民法院提起诉讼，要求出卖人镇雄县乌峰镇人民政府赔偿“缩水”部分23平方米的损失311438元。乌峰镇政府则认为其与成雪燕签订的转让合同合法有效，已经履行完毕。成雪燕拆除门面重建，受建设局干预与其无关，其没有责任赔偿。

　　焦点 原告认为镇政府没有履行提醒义务

　　镇雄县人民法院经审理后认为：成雪燕与乌峰镇签订门面房转让合同后，合同已经履行完毕。镇雄县建设局不准成雪燕按土地使用证确认的土地使用面积105平方米修建，导致原告实际修建占地面积82平方米，属新的法律关系。成雪燕未能举证证明镇政府有法定或约定的赔偿义务，所以镇政府不应承担赔偿责任。成雪燕请求被告赔偿损失不予支持。

　　一审宣判后，成雪燕对判决不服，又向昭通市中级人民法院提出上诉。其上诉理由是：一审判决回避了乌峰镇政府的过错。成雪燕对宋德伟与拍卖公司签订的确认书内容并不知情。与镇政府签订门面转让合同时，镇政府也未告知上诉人有作为门面房转让合同重要附件的确认书，当然也就没有特别提醒上诉人注意确认书关于“买受人使用成交标的时应遵守有关部门的规划管理要求”这一内容。无限扩大了镇政府的权利，而刻意增加成雪燕的义务。

　　成雪燕认为，由于镇政府的过错，导致部分已取得使用权的土地未能得到使用的损失，镇政府应承担责任。乌峰镇人民政府则认为本案标的物是严格依照拍卖法的相关规定委托具有拍卖资格的拍卖公司拍卖的。宋德伟竞买成功成为买受人，其在确认书上签署“请办证时办成成雪燕的名字”，说明宋德伟已将买受人的权利义务转让给成雪燕，镇政府与其按确认书签订合同后，已按合同约定履行了所有的义务。

　　判决 法院认定镇政府不担责

　　昭通市中院经审理后认为：镇政府已按合同履行交房义务，双方约定的合同权利义务已经履行完毕。政府主管部门根据规划需要，不准上诉人使用部分已取得使用权的受让土地，所造成的损失属另一法律关系，不属本案解决的范围。成雪燕要求被告人赔偿损失没有依据。

　　秦国智 首席记者 白开宇（云南法制报）

　　点评：

　　签订合同时应评估风险

　　合同当事人承担责任基于两方面的原因：一是缔约过失；一是违约。

　　缔约过失，指在合同订立过程中，一方当事人违背其依据诚实信用原则应尽的义务，使对方因信赖而造成利益损失。

　　违约，指合同生效后，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定。

　　本案标的物镇政府通过拍卖方式转让，案外人宋德伟成功竞买并签署确认书取得标的物买受人资格，其将买受人资格转让给成雪燕，成雪燕与乌峰镇政府签订转让合同，表明成雪燕已接受宋德伟转移的权利义务，认可该房的成交价为120万元并按确认书履行义务。确认书中已规定：买受人使用成交标的时应遵守有关部门的规划管理要求。这就是告知合同与规划管理有关，未隐瞒与订立合同有关的重要事实。成雪燕在签订转让合同中，未注意到该条规定，是其本身的过失所造成的。买卖的风险已在确认书中注明，镇政府没有义务再另加提醒。

　　乌峰镇政府在订立合同过程中已经履行了依诚实信用应尽的义务，在合同订立过程中没有过失。合同签订后，又按约定将房屋交给成雪燕并协助成雪燕办理了转让房屋的土地使用权证，将土地使用权过户登记给成雪燕。合同义务履行完毕，没有违约。

　　至于成雪燕拆除重建时，政府主管部门根据规划需要，不准成雪燕使用部分已取得使用权的受让房屋占用土地，给原告所造成的损失属另一法律关系。自交付完成时起，发生新的法律关系在标的物上设定的权利义务转移给了成雪燕。

　　本案也告诉了这样一个事实，在签订合同的时候，应仔细阅读有关条款，对未来可能存在的风险进行评估，如果对方已提示了风险的存在，而由于自己的疏忽大意没有预见，最后为此埋单的只有自己。

　　秦国智（云南法制报）<