骗交定金、找“托”忽悠人 虚构低价房源只为钓客户

　　都市时报 记者 赵芳

　　近年来，随着房屋交易市场规模的急剧膨胀，促使房产中介的数量直线增加，也让业内各种“猫腻”不断“创新”。面对如今“声名狼藉”的房地产中介现状，购房者苦不堪言，纷纷呼吁规范化管理与整顿。

　　近日，住房和城乡建设部官员透露，住建部将讨论《房地产经纪管理办法》并很快公布。该办法将涉及房地产经纪人员、机构以及其活动，违规行为监管、资金监管等方面。此举，是否会对房产中介交易中的“猫腻”起到打击作用？本报记者调查后梳理了一下房产中介的那些“事儿”。

　　中介炒房

　　“自己掌握这么多资源，不炒房就是傻蛋 ”

　　“有能力的中介，没有不参与炒房的。否则仅靠每个月收的那几笔中介费，怎么可能养得起这么多的从业人员呢？”昆明某知名房产开发商坦言房产中介的炒房现象。

　　“自己掌握这么多资源，不炒房就是傻蛋。”曾做房产中介近6年的小庞说，房产中介最赚钱的项目绝对不是收取中介费，而是设法低买高卖，赚取高额差价，也就是“炒房”。“依照近几年的行情，昆明一家中型中介公司若参与炒房，中介费收入远不及炒房收入的三分之一。”

　　小庞透露，家庭作坊式的小中介，因为资金不到位，只能靠中介费过日子。而业务员越多、名气越大的房产中介，越愿意炒房，因为利润比较大。名气较大的中介，迫于创品牌，往往将“不炒房”作为自己的广告语，但究竟是否做了，就天知、地知了。

　　小庞总结，中介炒房的方式主要有三种。第一是认购，利用与开发商熟悉的优势，先拿到大批房源囤积涨价之后再转手，或者帮助开发商在二手房市场挂高价，以此推高楼盘整体房价。而在国家各种房产政策出台之前，中介还可以炒预售、炒楼花……这些更是低投入，大回报。

　　第二，从二手房市场上吸收一些便宜的房源，转手获利。“每个中介借助自己的平台优势，每年总会碰到一些人急于低价出售房源的客户。这时中介往往选择自己买下，粉饰一番后再高价卖出。”小庞说，另外，中介比较喜欢设法压低卖房者的预期，并抬高购房者的预期，在尽力阻止双方见面的情况下，吃高额差价。

　　第三，此前有中介为房产开发商包销整栋整层或一些尾盘。这不仅降低了房产商后期的销售成本，也便于自己巧舌如簧地加价卖房吃差价。

　　“房价不断上涨是中介炒房的基础，低买高卖是中介炒房的核心！”小庞说，中介往往会使出各种手段，比如请“托”扮演买房者或者卖房者；比如在待出售小区派发高价卖房传单，制造该片区房价开始上涨的假象；比如花1万装修，多收3万的豪装费；比如一天一个价，制造房价不断上涨的紧张气氛……

　　荣城房产副总经理毕国勇认为，几年前中介炒房的确是比较普遍的现象，但是现在随着市场竞争的激烈，炒房的机会也越来越少，而传统的低买高卖也不是那么容易了，而且如何定义中介炒房，政府对这个尺度的把握还是有一定的难度。

　　模糊“定金”概念

　　“这属于‘劳务费’，当然没有退还的理由”

　　“房没买到，还差点折了5000元的意向金！”昆明一位广告从业人员吴小姐愤怒地告诉记者，前段时间，她通过昆明某连锁知名中介看中了一套50平方米左右的公寓房，一问价格，要比周边的房源每平米便宜500元左右。在中介的极力怂恿之下，她缴纳了5000元的意向金。但过了几天，中介打电话说房东不卖了，要么每平米涨800元，要么重新谈价，但是意向金不退。吴小姐多次和该中介交涉无果。“其实就算比当初说的价格高，我也许可以勉强接受，但中介的态度让人太失望了。还好我朋友也喜欢这套房子，最终才避免了损失。”吴小姐说，最令自己想不通的是，这么一家知名的连锁中介公司，为什么还要玩这种手段呢？

　　记者走访了昆明10多家房产中介发现，他们都声称，收取意向金是为了帮助购房者抢房源。房产中介一般都会承诺：“如果交易不成功，这笔费用将如数退还。”但是结果却往往是“房没买成，钱也没了”。荣城房产副总经理毕国勇认为，意向金也算是购房者委托房产中介办事的一个“劳务费”，最终因为客户原因造成交易流产，那么这笔“劳务费”当然没有退还的理由。当然如果是一家正规的公司，意向金如何收取、什么情况下不退还都会提前告知购房者。

　　“意向金其实也就是定金！” 云南震序律师事务所律师张宏雷分析认为，中介其实也担心购房者“跳单”或者“毁约”，所以收取定金其实并不违法。但是中介在交易的过程中却将其称为“意向金”，目的是模糊“定金”的概念，当因为中介原因违约造成交易失败需要中介给予购房者加倍赔偿时，中介可以找借口不赔。但是若客户违约，房产中介公司很有可能将意向金说成是定金，不予退还。“意向金本来没有错，但是客户如果有意要签订购房意向合同时，一定要研究好约定条款，千万别贸然签约。”张宏雷说。

　　[1]

　　细数房产中介五大潜规则，请购房者小心提防

　　房产中介的存在，为房屋买卖双方搭建起桥梁，方便了双方交易的达成。但是，该行业在发展过程中出现的一些问题，不容忽视。日前，记者走访了昆明部分房产中介并随机采访了一些市民后发现，房产中介存在5大猫腻。

　　1 橱窗里的“低价房”只是幌子

　　贴满房源信息的橱窗里，不乏让人心动的“低价房”，但是一旦有人去咨询，这套房不是刚被卖了，就是房主突然改变主意了！而这时候中介就极力推荐另外几套价位较高的住房。

　　“我上半年想买房，去了南市区一家中介，他们告诉我了好几套价位和地段都比较适中的房子。但是当我提出要去看房时，中介就以各种理由推托，然后再推荐我看其他一些价格较高的房源。”刚刚置办了一套房产的王小姐提起自己的买房经历时仍气愤不已。“他们不是说房子卖了就是说房东又涨价了，和之前在橱窗内看到的信息根本不符合。”小王说，该中介公司的业务员还不时地向小王灌输：“现在房子很抢手，看准了一定要下手快，不然就如同橱窗内的信息一样，稍纵即逝！”

　　这种做法就是虚构低价房源钓客户的常规手段。据了解，小王碰到的情况在昆明绝对不是偶然现象。比如今年8月16日，昆明某媒体调查了40多家中介后发现，昆明房产中介门面外贴的租房或售房信息，多数已“过期”，却仍贴着“忽悠”人。而当时中介还很直白地说，就是用这些有限的信息吸引购房者。

　　2 低于2%的中介费背后藏猫腻

　　“都签了合同，却在中介费上翻了跟头！”外地网友苏先生发帖说，自己刚购买了一套房子，当时该中介承诺收取1.2%的中介费，比其他中介要便宜近1个点。但是最终该中介公司却列出了一系列的费用——中介费1.17万元、过户代办费1500元、贷款费2000元、评估费800元，以及其他费用1200元，最终相当于总房款的2.94%。

　　带着这位外地网友的疑问，记者昨日走访了昆明10余家房产中介，仅中介费一项，普遍的标准为成交额在2%至2.5%。但是个别小中介表示可以议价，但最低不可能低于1.5%，而品牌连锁中介多数要价3%且不讲价。

　　“像苏先生这种状况在外地还是比较常见的，但是在昆明好像没见过类似报道！”小庞说，一般低于2%的中介费，购房者必须要警惕了，不良中介采取“分解”最终中介费的做法，其实在行内算得上是一个“潜规则”，昆明购房者不能因为没有类似报道而失去戒心。

　　3 小心“包税”服务变成揩油黑手

　　打开网络搜索，不难在许多购房论坛上找到，自己被黑中介吃了一部分“税收”的帖子。最常见的现象就是中介在交易过程中“包税”，利用的就是针对买卖双方贪图方便的心理提出“人性化”服务。由于中介公司熟知相关税收的征收方式，从而使用一些手段逃避部分税费。而很多不知情的购房者因为图省事，将所有税费都交由中介代办，给一些“黑中介”提供了可乘之机，这就造成了一部分钱落入了中介的口袋。

　　而记者在网上搜寻发现，房产中介的“潜规则”还有很多，消费者在购房过程中，一定要具备一定的二手房交易知识，多对比几家，选择信誉好、证件齐的中介公司。

　　4 教唆买卖双方签阴阳合同逃税

　　说起买卖房屋中的阴阳合同，多数购房者都不会陌生——同样的一套房子，三方私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，然后再向房管、建委等政府部门提交一份阳合同，这个价格实际上往往都低于实际成交价，这么做的目的只有一个——避税。

　　昆明金星小区内某小型中介公司工作人马先生算了一笔账，5.5%的营业税，3%的契税，1%的所得税，如果再加上一些其他的税费，有可能购买一套房屋的成本，税费成本达到10%以上。那很多人都会产生避税的动机。

　　“但是这对卖房者和中介都毫无益处！”马先生说，其实中介也不愿意承担这个风险，但是往往是购房者主动要求的，你不做其他家要做啊！中介其实只是为了促成这单生意的成交。就此，马先生认为，多数中介其实都希望，当国家出台严厉的处罚政策后，大家都能一致坚决抵制阴阳合同。

　　 5 业务员普遍都是无证上岗

　　“昆明持有《房地产经纪资格证》的人，可能只占目前从业人员的一半。”昆明新迎小区某个体中介老板娘苏大姐，前两年从某国有大型企业下岗之后，通过学习考试获得了《房地产经纪资格证》，然后便开设了这家中介公司，从刚开始的一张桌子、一部电话、一张单车、一个员工的状态发展到今天。据熟人们保守估计，苏大姐近年来主要通过炒房，已经有了5套左右的房产在她名下了，而手下的业务员也发展到了5个左右。“其实啊，我们这家店，除了我，其他人都没有从业资格证！”苏大姐说，中介行业经纪人流动性大，很多人做了一段时间就转行了，大家都觉得没有考的必要。而购房者对经纪人有证与否也并不看重。现在的二手房购买者大部分不知道《房地产经纪资格证》的作用，就算知道有这本证，也不会特意要求查看。我们中介招聘经纪人的条件很简单实际——“肯吃苦、较机灵、态度好、看上去老实、房子卖得多。”便非常不错了。

　　翻开招聘广告，我们发现，房产中介广招经纪人的信息依然比比皆是。虽然和往年相比，招揽人才的门槛仿佛提高了不少，但是却是偏重于“有从业经验、熟悉该行业”，“学历、证书”等要求却没有特别刚性的需求。

　　小庞、马先生、苏大姐在这个问题上的看法都非常统一：就算政策再多，在房产中介行业内，仍旧会有不少人无证上岗。因为房产中介行业声誉差、工作强度高、收入差距大，多数从业人员都是失业或待业者，总体难以吸引到高素质人才进入，而部分中介也默认了多数业务员都不属于“正式员工”，他们只需要从事着寻找房源、带客看房、协调买卖双方、促成签约的工作。店内只要有两三个骨干员工持证便可。

　　□新闻链接

　　房地产经纪管理办法即将出台

　　购房者比较看好

　　每笔交易，房产经纪人必须签下自己的名字，以保证其对所租售的房屋负责，而不是一股脑把责任都推给公司；在房地产政策尤其是涉及具体交易的规章制度发生最新变化时，房产中介有义务告知买卖双方，不能刻意隐瞒。同时，房产经纪经营场所须公示执照、收费项目、合同内容等，经纪佣金也要明码标价;规范房产经纪租房后群租给多人的行为……对于即将出台的《房地产经纪管理办法》，不仅是购房者比较看好，不少房产业内人士也非常拥护。

　　“很多事都怪罪到二手房中介上，这不公平。”苏大姐说，其实很多不合规的事情都是买家要求的。谁不愿在买房时少掏些钱、多省点事呢？而说我们炒房，也不合理，哪个行业不是希望低买高卖呢？只不过有个别中介在其中使用了不很合规的办法，扰乱了整个市场。 所以有个比较严格的条例来规范市场，对中介行业来说并不是什么坏事。

　　荣城房产副总经理毕国勇认为，地产行业“潜规则”在前几年比较常见，但是随着现在竞争的日益激烈，品牌房产中介的越发扩大，这个行业也越来越“阳光”。“其实，《房地产经纪管理办法》中的多种规定，在很多地方早就开始实行了，昆明的很多品牌房产中介也早将此作为自己的企业准则，可以说政策的制定有一定的滞后性。” 毕国勇说，但是不否认，政策的正式出台，肯定会对这个行业带来更规范的行为准则，让房产中介行业更加健康地发展。

　　“政策的出台肯定是好事！但是如何划定房产中介违规的标准还是有很大困难！” 佳达利地产策划经理刘建强认为，政策仅仅只是出台“管理办法”还远远不够，配套出炉的还应该有严厉的监管体制和处罚条例，否则出台再多的政策也是空谈。“总之，要完全规范房产中介市场，困难还非常多！”

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪同样认为，《房地产经纪管理办法》，如果要切实起到禁止中介炒房的作用，在细则上还需要全面客观地考虑。