南京楼市的年关行情正在临近，在年关以及房产调控的双重压力下，昨日河西一楼盘举行新闻发布会，公开表示将大幅降价。这家名叫苏宁睿城的项目，今年4月推出两栋住宅楼，销售均价为18000元/平方米；昨日新闻发布会上开发商宣布，他们即将推出一批新房源，销售均价将直降2000元/平方米，下调为16300元/平方米。消息一经传出，便引发了南京楼市的震动。

　　[动态]

　　半年没推新房源，一推就直降2000元

　　和此前开发商扭扭捏捏降价不同，此次苏宁睿城的降价动作做得很大方。开发商专门召开了新闻发布会，明确表示即将推出的二期房源，均价将下调到16300元/平方米。这一销售价格，创下了河西新开楼盘价格的新低。

　　早在今年4月，苏宁睿城推出了两栋住宅楼，一共有280多套房源，销售均价在18000元/平方米。这一价格，在上半年的河西市场上来说，也是相对最低的。不过，受市场以及调控的影响，半年多的时间过去了，这批房源中仍有60多套没有卖出去。

　　受前期房源销售压力的影响，苏宁睿城一直没有推出新房源。在这半年多的时间里，开发商似乎等到了市场的好转，同时也等来了二次调控的出台。昨日，开发商在新闻发布会上表示，他们即将在12日推出二期房源，销售均价将下调到16300元/平方米，和上半年一期房源价格相比，下调了近2000元/平方米。其中，部分房源的销售价格低至14900元/平方米，甚至比江宁部分房源的价格还要便宜。

　　南京网上房地产公布的信息显示，苏宁睿城在10月26日领取了6号楼和8号楼的预售许可，推出352套住宅。有意思的是，这批房源在申报预售许可的时候，申报的销售价格是22000元/平方米。

　　开发商拿出逾亿元，对老业主进行补偿

　　开发商扭扭捏捏降价，一方面是害怕影响自己的品牌形象，另一方面则更害怕引起前期业主的不满。因此，不少开发商宁肯扛着吐血，也不愿意轻言降价，尤其避讳大幅度降价。不过，昨日苏宁睿城的大幅度降价则是有备而来：开发商表示，这次二期房源价格调整，他们将同时对购买一期房源的老业主进行相应补偿，补偿标准也在2000元/平方米左右。

　　据介绍，苏宁睿城一期房源认购和成交量达到了400套左右，开发商将对这些老业主进行补偿，估计补偿金额将超过1亿元。不过，补偿并非是直接给现金，而是在老业主购买车位、储藏室的时候进行冲抵。记者了解到，苏宁睿城4月开盘推出的160套房源，户型最大的有191平方米，按照2000元/平方米的补偿标准，购买这样大户型的业主可以享受38.2万元的补偿，在购买车位或储藏室后仍有富余。开发商于是给出了另外的补偿路径：老业主的补偿款可存进苏宁电器的储值卡中，用于购买苏宁电器旗下的任何产品。不过，对于既不用买车位，也不用买电器的老业主，开发商将给予如何补偿，目前还没有说法。

　　苏宁置业相关负责人表示，目前河西大部分楼盘均价都在22000元/平方米，苏宁睿城开出了16300元/平方米的震撼价格，是顺应了当下的调控政策。

　　[影响]

　　不少开发商连夜召集开会寻对策

　　销售价格直降2000元/平方米，16300元/平方米的销售价格正向江宁部分地铁楼盘价格靠拢。苏宁睿城的这次价格调整，被部分业内人士称之为南京楼市地震。一位地产人士在其微博上表示，苏宁睿城此举是放水淹了整个河西，同时也让江宁的部分项目感到压力。

　　“压力肯定是有的，他们这样做也不是第一次。”和苏宁睿城临近的一家项目负责人向记者表示，16300元/平方米的价格，对整个河西都会有冲击，甚至对整个南京市场都有冲击。不过，苏宁旗下的产品有他自己的特色，购房者在买房的时候，价格是重要的参考标准，但不是唯一的参考标准。该负责人表示，他们目前不会跟风降价，接下来怎么做还需要看看再说。

　　同样位于河西板块的另一家楼盘负责人在接受记者采访时表示，“这样的价格确实可以买一套”，不过河西的其他楼盘很难像苏宁这样大幅度降价，因为苏宁睿城前期业主数量不多，降价阻力和代价相对有限，而这个项目后面有40万平方米的待售量，开发商选择低开很有可能为后面的大批房源销售做牺牲。此外，苏宁睿城的土地价格相对便宜，开发商有这样的降价空间，对于像他们这样高价拿地的楼盘来说，2000元/平方米的降价空间是“要了老板的命”。

　　据了解，昨日河西部分开发商连夜召集开会，商量如何应对苏宁睿城的降价。

　　河西房价有望重回“1”字头

　　目前，河西在售的一批楼盘，销售价格都在20000元/平方米以上。在今年4月房产调控新政出台前，河西一批楼盘跃跃欲试想突破25000元/平方米，部分花园洋房甚至宣称将突破30000元/平方米。不过，4月份房产调控新政出台后，不少价格拉高的河西楼盘被打回了原形。与此同时，和府奥园、御江金城等部分河西楼盘，开发商给出了较为合理的定价，开盘后都取得了高比例的认购。目前，河西销售量位居前列的，都是销售价格以“1”字打头的楼盘，那些仍盘踞在20000元/平方米以上的楼盘，已经长时间没有消息。

　　“这样的价格比较给力。”苏宁睿城降价的消息，昨日就成为了各大房产论坛上的热点，部分网友表示这样的价格对于河西购房者来说，吸引力不小。有网友预测，接下来河西一批楼盘销售价格将随之进行调整，河西房价在去年的时候从“1”字头变成了“2”字头，现在则很有可能从“2”字头，重新回到“1”字头。

　　[分析]

　　开发商的这个年关有压力

　　苏宁睿城此次大幅度下调价格，被业内解读为年关行情的一个信号。受今年两次调控的影响，南京一批滞销项目都面临较大的年底资金压力，材料和人工薪资都将在年底结算，开发商年前的资金压力显而易见。昨日，主城区一品牌楼盘售楼处传来消息，该楼盘的售楼处一度被施工人员包围，和开发商工作人员发生了对峙。据了解，引发对峙的原因就是年底工钱结算问题。除了年前各种资金结算压力外，开发商还将面临一个新的资金压力：商品房预售资金或将面临新的改革。近日，北京商品房预售资金监督管理暂行办法出台，规定预售资金将存入监管专用账户优先用于工程建设，严禁房企直接收存，自12月1日起开始施行。业内人士分析认为，商品房预售资金管理改革，是对开发企业的精确打击。在二次调控的大背景下，尤其是“限购令”的出台，已经让部分开放商发出了“存粮无多”的感慨，如果南京也实施新的预售资金管理办法，那么开发商的资金压力将更大。

　　“苏宁的降价，或许是提前收到了政策调整的风声。”南京的一位业内人士表示，万科今年全年销售过千亿元，就被认为是为过冬做准备，苏宁此次高调宣布大幅度降价，也同样有可能是为了过冬做准备。

　　更多楼盘或将在年前促销

　　“想回款那能怎么办呢？只有降价。”一位业内人士表示，苏宁睿城的降价或许只是年前南京楼市调整的开始，接下来一批有资金压力的开发企业，都有可能采取降价的销售策略。而最近的一项统计数据显示，目前南京市场上在售的楼盘中，133家楼盘都有不同程度的优惠，其中一开发企业旗下的两个项目，都给出了全款9折的大幅度折扣。“去年的这个时候，河西精装修房价格也只不过15000元/平方米。”在苏宁睿城宣布降价后，也有部分业内人士对这样的价格调整表示不屑。有人士表示，房地产市场见顶的可能性正在增加，人们在感叹开发商大幅度降价的时候，不妨回头看看之前的销售价格。如果政府调控不放松，南京楼市将出现更多的苏宁睿城，16300元/平方米也未必是河西房价的底部。张舵记者朱福林

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　　新政后南京半数购房者认为房价仍会涨

　　楼市新政对购房者心态有何影响？对房价未来预期变得怎样？他们打算什么时候出手买房？最中意在南京楼市哪个片区置业？……昨日，南京秋季房地产商品交易会组委会发布今年秋交会的问卷调研报告。结果显示，被访者中51.2%的购房者认为房价仍会继续上涨。

　　南京春秋两季的房展会，向来是南京楼市的风向标，也是观察南京楼市的重要窗口。今年10月14日开始的秋交会期间，南京网景展览服务有限公司联合网尚机构通过现场潜在购房者流动访问收集1000份有效问卷，这1000位被访样本，都是打算购买住宅物业的购房者，年龄在22-65岁之间。调研结果显示，尽管有51.4%的购房者认为近期的房产调控政策很严厉，但是仍有51.2%的购房者认为房价会继续上涨，31.9%的购房者表示不好说，仅有16.9%的购房者表示房价会跌。

　　在受访的1000位潜在购房者中，54.9%表示会在一年之内购房，一年之内不打算购房的潜在购房者中72.3%是由于房价太高、无力承受，35.7%是由于首付资金不足。结果同时还显示，购房者的主要购房用途是自己住，这样的人群比例为79.2%，且这类人群有56.4%是改善目前居住状况，31.2%是自己结婚用，7.6%是落户。在户型面积选择上，81-90平方米的房型最受购房自住人群青睐，91-100平方米的房型最受购房给儿女的人群以及投资者喜爱。记者朱福林

　　作者：/来源：南京晨报