□晚报记者 陈珍妮 报道

　　连日来牵动申城市民的沪住宅物业管理规定修订草案今日再次引发热议。欠缴物业费是否该与房产交易“挂钩”？紧急维修与强制维修规定是否确有必要？混合小区的物业管理费“双重标准”能否有立法突破？……整部修订草案中的争议焦点如何通过立法破解，最新进展如何？

　　今天上午，《上海市住宅物业管理规定 （修订草案）》（修改稿）（以下简称修订草案修改稿）提交市第十三届人大常委会第二十二次会议审议，会议昨日听取了修订草案的审议结果报告。

　　焦点1

　　删除：物业费与房产交易“捆绑”条款

　　“有的委员、专家提出，将欠交物业服务费的行为与物业的转移和抵押登记相联系的制度欠妥，此条建议再作进一步研究。 ”市人大法制委副主任委员丁伟在昨日的审议结果报告中表示。

　　经研究，法制委员会认为，物业服务合同是业主与物业服务企业缔结的合同，物业服务企业应当按约向业主提供物业管理服务，业主应当按月及时、足额交纳物业服务费。实践中，业主欠交物业服务费的情况比较复杂，在不考虑成因的情况下，要求所有业主在办理物业转移或抵押登记时足额交纳物业服务费，可能过度保护了物业服务企业的利益；此外，物业服务费纠纷在法律性质上，属于平等民事主体间的债权债务纠纷，法规不宜因此限制当事人转移和抵押其物业。

　　目前，修订草案修改稿中删去了相关条款，同时对业主在转移物业时及时结清物业服务费的义务作出提示性规定：“业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费；未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。 ”

　　焦点2

　　新增：物业紧急维修、强制维修的范围

　　在10月25日召开的立法听证会上，紧急维修和强制维修问题获得了普遍的“民意支持”。出现电梯故障、房顶漏水等一些紧急情形时，出于维护全体业主生命财产安全的考虑，应当及时予以维修；出现重大结构安全隐患时，则应当组织强制维修；因此提出“紧急维修和强制维修”规定确有必要。但对紧急维修、强制维修的范围和程序需要做进一步研究，以保证合法、审慎地使用维修资金。

　　法制委员会认为，《物权法》和《物业管理条例》规定，使用维修资金需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。对紧急情况的维修，全体业主可以依法在管理规约中实现约定维修资金使用的程序。

　　修订草案修改稿中规定：“业主大会可以在管理规约中约定，发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告：（一）电梯、水泵故障影响正常使用的；（二）消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；（三）外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等严重影响房屋使用和安全的情况，经有资质的鉴定机构出具证明的。 ”

　　焦点3

　　新增：过20%业主提议可召开业主大会临时会议

　　业主大会已经开过，而小区业主之间出现亟待解决的矛盾该怎么办？不少小区业主间矛盾激化和滋生业委会腐败的原因，就在于无法及时召开业主大会。因此，有委员建议，明确业主大会会议召开的时间，通过合理设定临时业主大会的召开机制，妥善保护后来入住业主的相关权利。

　　依照国务院 《物业管理条例》，修订草案中增加条款，修改稿中明确规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 ”

　　焦点4

　　新增：业委会成员一旦违规将被罢免

　　修订草案中明确规定：业主有违法搭建、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会成员。如果业委会成员任职之后发生该类情形，怎么办？

　　有委员和市民提出，业委会监督机制对于督促业委会依法维护全体业主的权益有着重要的意义，建议法规进一步明确监督机制的组成以及主要的监督方式。

　　修订草案明确了业委会人数范围，修订草案修改稿中明确业主委员会由“五人以上单数组成”。业委会成员应当带头履行相关义务，接受全体业主的监督，当其出现不得担任业委会成员的情形时，应当由全体业主通过法定程序予以罢免。

　　焦点5

　　难产：混合小区统一物业费标准

　　同一小区，同样房型，享受相同的物业服务，物业费却“双重标准”，相差好几倍。上海目前有商品房、售后公房及使用权房等不同性质的房屋，导致一些建成时间较早的小区内部存在物业管理收费标准不统一。目前，个人购买商品房，物业费征收标准都按照《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》执行。售后公房的业主则按照 《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》来缴纳物业费，而不是按照建筑面积来收费。

　　住在商品房和售后公房混杂的“混合小区”的业主，渴望物业管理费能够“一口价”，做到同等服务、同等标准，服务质量与价格对等。因此，修订草案中提出“统一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务费应当执行统一价格标准。 ”不过，这条让不少市民翘首期盼的“新规”可能面临“难产”。

　　目前本市有些住宅小区的房屋性质和类型多样、情况复杂，该规定缺乏可操作性，需进一步研究。据市人大法制委副主任委员丁伟介绍，在会同有关部门修改过程中，对此问题也有两种不同意见：一种意见认为，可以将这一内容作为物业服务收费的基本原则予以规定，具体操作规范留待政府部门逐步细化；另一种意见认为，物业服务收费标准属于操作层面的规范，修订草案可不对此作出专门规定。

　　目前，修订草案修改稿中暂时保留了 “同一小区统一物业服务标准”相关条款，但将进一步听取各方意见，再作进一步的修改。