土地价格较9月份开始回落 开发商拿地态度谨慎

　　海淀小营地块 楼面价不足万元

　　小营地块相关背景

　　9月底拍出的海淀小营地块中，D1地块东至后屯东路，南至后屯中路，西至规划西三旗东路，北至西三旗南路东延

　　C6-C8地块东至规划西三旗东路，南至北京北冶功能材料有限公司用地，西至规划前屯西路，北至规划小营路

　　C1-C5地块四至范围是：东至规划西三旗东路，南至规划小营路，西至规划前屯西路，北至规划西三旗南路

　　该地块总建筑面积为23.7万平方米，相当于一个中型社区规模

　　本报讯（记者陈斯张媛）今天上午，海淀区小营一块居住用地上市招标。

　　与9月底该地区一居住地块上市的火热情形相比，今天开发商参与的热情明显不高，最高报价折合楼面价每平方米不到一万元。

　　上午，仅有3家开发商向小营地块抛出橄榄枝，数量刚够开标条件。而从招标底价及开发商最高报价来看，土地价格相比9月有回落趋势。

　　9月底，该地区已有一块居住用地以28.12亿元的总价、每平方米近1.4万元的楼面价成为今年房产新政后的最贵地块。

　　今天上午进行现场招标的北京市海淀区小营居住项目（C1-C5地块）位于海淀区小营。地块包括二类居住用地、商业金融用地、托幼用地、中学用地，此外还将配建政策性住房。该项目建成后在教育资源配套方面比较完备。

　　海淀区小营居住项目（C1-C5地块）建筑面积为23.725万平方米，配建14万平方米的政策性住房。

　　上午，城建兴华、北京建工、首城置业3家开发商参与夺地。地块招标底价为8.45亿元。开发商报价也都贴合底价，其中城建兴华报出最高价为8.56亿元；北京建工报价最低，为8.5215亿元。

　　除去政策房面积，该地块底价折合楼面价为每平方米8689元；而开发商最高报价折合楼面价为每平方米8802元。这与海淀小营9月底拍出的逼近每平方米1.4万元的楼面价相比，低了近四成。

　　海淀小营地块的招标底价以及开发商报价偏低让人大跌眼镜。

　　业内人士认为，这与该地块配建了相当大比例的政策房以及商业金融、幼托、中学等用地有关。该项目建成后商品房占的比例据测算仅为800套左右，而9月底拍出的海淀小营地块则可建商品房1500套左右，因此这一次开发商的热情明显降低。

　　邻近地块9月曾高价拍出

　　值得关注的是，邻近上午招标地块的海淀区小营二类居住用地及商业金融用地 (D1、C6-C8地块)，9月曾引来首开、保利、金地等7家知名开发商争夺，最终由北京城建兴华地产有限公司经过综合评标后，以28.12亿元夺得。该地块建筑控制规模不超过281388平方米，部分为商业用地，同时配建8万平方米的公租房。楼面价接近1.4万元/平方米。

　　专家分析

　　土地成本与房价无关

　　今天拍的小营地块，土地已相当完善成熟，属性也相对简单。

　　中原地产三级市场研究总监张大伟预测，今天的挂牌地块楼盘价每平方米最少应该在1.5万左右，甚至可能高达2万元。

　　房价是由当时市场行情与楼盘品质所决定，成本低并不意味着房价低。张大伟认为，一味的希望地价便宜就能够控制房价是错误的。

　　小营地块建筑面积小，拿地总价低，但位置适宜建筑高档住宅，因此，纵然有舆论表示开发商资金链紧张，依然会引来开发商争夺。