□晨报记者徐运

　　限贷、限购、加息，近日来对楼市的调控政策不断加码，展现出政府此次调控的决心。但新政推出已有月余，中心区楼盘价格似乎并未出现明显下降或楼房销售不佳状况。

　　上周末记者在两个中环内楼盘开盘现场看到，尽管冷热不均，但报价依旧坚挺，少有折扣。专家认为，新政影响将在未来两个季度，甚至更长时间段内体现，未来半年，一线城市的房价将总体呈现下跌格局。

　　■现场

　　新开盘人气有冷有热但中内环房价都坚挺

　　今年10月，上海楼市调控细则出台后，本市的新开楼盘中除了豪宅楼盘外，便是以外环周边为主的楼盘。而上周末，成为了中心区楼盘的集中表现舞台。据不完全统计，上周末本市有四个楼盘推出新房源，三个位于中、内环的中心区域，其中包括慧芝湖花园三期嘉悦天地和中信虹港名庭分别推出的714套和317套公寓房源。

　　上周六上午，记者来到位于闸北区大宁的慧芝湖三期嘉悦天地售楼处时，现场已聚集了千余名购房者。由于开发商采取分批叫号排队进入售楼处选房的方式，大批购房者在售楼处外的广场上焦急等待，一些号码靠后的人甚至带来了小板凳，做好了“持久战”的准备。还有一些中介公司借机向排队的购房者兜售一期二期的二手房，看上去简直就像慧芝湖的小型房展会。

　　在慧芝湖三期开盘前，记者从代理商处打听到的消息是开盘均价不低于3.5万元/平方米，而实际开盘时，根据网上房地产上的数据显示，最低价在2.9万元/平方米，而最高价则达到了4.5万元/平方米。

　　由于排队人数众多，许多购房者都要排几个小时的队才能进入售楼处。一名看上去筋疲力尽的购房者称他排队已超过4个小时，“半条命都没了”，终于买到了一套3.7万元/平方米的房子，还有一些购房者甚至没选到房。有人在网上发帖称：“我朋友早上是带着现金过来购房的，8点准时到的，排到下午1点，喜欢的那套房型只有最高和最低的楼层，最后只能失望而归，现在考虑二期的二手毛坯房了。”截至昨天下午5点，记者从网上房地产上看到，慧芝湖三期714套房源中已有386套被预订。

　　之后记者又来到虹口区物华路的中信虹港名庭，不同于慧芝湖人山人海的现场，这里显得云淡风轻。这个位于内环内的楼盘紧邻四平路，最终的开盘价为3.3万－4.65万元/平方米也基本与其37000元/平方米的预售报价相当。

　　面对新政，销售人员显得很淡定，他认为由于地段的稀缺性，调控政策对中心城区楼盘的影响相对较小，该楼盘目前也仅采取了每平方米减350元，全款再打99折的优惠措施，降价幅度有限。

　　■感受

　　市民觉得房价没下降业内认为半年后下跌

　　本次楼市调控已持续一个多月，楼市成交量也的确出现大幅下降，但为什么不少老百姓并没有感觉身边的房价有所下降？“地段论”一直是上海购房者最青睐的观点。在调控的背景下，中心城区楼盘也多用“抗跌”来做宣传。据搜房网数据监控中心统计，11月上海打折优惠楼盘达117个，其中外环外就占了87个，剩下的也大多位于中外环间，中环内打折的楼盘屈指可数。

　　但细看之下，目前优惠幅度与普通购房者的心理预期仍存在较大差距。比如，近期位于普陀桃浦板块的某楼盘就推出了1－2楼的特价两房房源，总价约在180万－190万元，比其普通房源优惠10%左右，但与市民期待的“房价下调20%”相去甚远。

　　除此之外，凭借购房卡、VIP卡等方式享受小幅额度的让利也是开发商在调控时期常用的手段，但由于目前大部分楼盘的让利幅度较小，将很难使观望需求转为实际购买力。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，调控若不达到效果，政策很难放松。在未来两个季度甚至更长的时间段内，很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况。预计在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下，未来半年，70个大中城市尤其是一线城市的房价，将总体呈现下跌格局。