国际“热钱”一向觊觎中国的房地产市场，其中包括个人也包括机构，但是，这种带有炒作性质的投资眼下将受到政策的进一步限制，对外籍人士购房政策进一步收紧。

　　 上海已严格执行“限外”政策

　　“上海目前已经在按照这个政策限制外籍人士购房了。”昨天，上海房地产交易中心一工作人士向记者透露，在操作层面，限制外资已经开始执行，目前上海外籍人士只能购买一套住房，且个人只能买住宅，不能购买商办用房，与此相反，境外机构不能购买住宅，只能购买商铺、办公用房等非住宅类用房。

　　中原地产有关人士向记者透露，目前，无论是个人还是机构，只要是外资购房都必须进行书面承诺，承诺所购房产属于自住或者自用。“新政策属于对于限制外资购房政策的进一步重申，从操作层面来看，对于目前上海的房产交易不会产生什么影响。”昨天，汉宇地产有关人士向记者表示，目前，上海各家银行也规定外籍人士只能贷款购买一套房产，贷款政策与其他购房者相同。

　　政策不但是对外籍人士购房规定的重申，也意味着操作层面更加严格。据业内人士透露，由于一些外籍人没有如实承诺已有房产数量，有关部门很可能针对外籍人士购房进行严查，一旦发现违规购房可能进行罚款。

　　外籍人士购房管理有难度

　　据悉，2006年7月，建设部等六部门曾联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。值得注意的是，2006年的限外政策并未严格限定境外及港澳台购房者购房套数和住房性质，也没有对境外机构进行专门设限，外籍人士购房在政策上一直相对宽松。

　　根据上海中原研究咨询部监测数据，2010年1-10月份上海二手商品房交易结构中，港澳台及境外人士置业总占比为1.85%，其中住宅为1.64%；机构置业总占比为1.76%，其中住宅为1.11%，虽无直接的外资机构数据，但其占比预计会远小于全市机构。

　　随着上海此次将“限购令”适用范围延伸到外资领域，并对具体套数和置业领域做出明确说明，我国楼市将对外籍投资者实行更加严格的限制，但是，由于外籍人士在户籍、婚姻状况、财产等方面的信息具有一定的隐秘性，因此楼市“限外”仍存在一定的操作难度。据业内人士透露，国内居民购房以户为单位限购一套，但是外籍人士的婚姻状况很难考察，因此只有以个人为单位限购，家庭仍可以购买一套以上住房。