业内人士称楼市调控不断加码逐步进入关键期
南方日报驻京记者 吕天玲 见习记者 孙蕴佳
中国楼市调控进一步加力。继各地限制非本地户籍居民购房政策出台后，中国住房和城乡建设部、国家外汇管理局15日发布通知指出，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
家住北京丰台区的汪先生决定明年5月份结婚，因此，买一套房子成了他当下最重要的任务。但是，是年前买还是过了年再买，他一直犹豫不决。不过，近日的几则消息却让他下定了再等等的决心。还有消息称，有关部委正着手制定相关管理办法，根据该办法，价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控。记者了解到，该办法的核心内容包括：当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。
像汪先生一样被称为“等待中的买房人”都认为，房价这次肯定能跌下来，买房的最佳时期还未到来。业内人士称，这说明楼市调控正在不断加码，未来逐步进入关键时期。
政策调控越来越紧
买房人选择再等待正是看中了决策层在这轮调控中决心之大。早在今年5月，曾有媒体报道称，发改委正在牵头起草一部比“国十条”更严厉的房地产调控政策，该政策涉及政府在楼市中该起到何种作用。
在今年国务院关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工意见中，“促进房地产市场平稳健康发展”一栏，住建部为牵头单位，发改委则位列第二。
记者还了解到，深圳也曾经出台过相关规定，即今年9月1日起实行的《深圳市房地产市场监管办法》中就明确规定：房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对经提醒告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。
业内人士称，价格调控措施将极有可能按照深圳的相关规定进行。一旦价格主管部门对房价进行行政调控，对开发商来说，将是致命一击。
其实，开发商们已经能够感觉到，下半年政策调控越来越紧。9月29日，为了巩固房地产市场调控成果措施，国家有关部委分别出台进一步的楼市调控措施，其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款，比以往政策更为严厉，这次调控被视为年内的第二次房产调控。
10月7日晚间，上海相关房产调控细则出台。限定上海家庭只能新购一套商品住房，同时还提高了土地增值税。此举旨在遏制房价上涨势头，同时打击投机炒作和囤积土地的行为。
这些措施之后则是一次突然袭来的“加息”风暴，也让业内人士不由得猜测，一直“只闻其声，不见其人”的房产税声音也越来越近了
9月29日，央视播发进一步遏制房价过快上涨的“五项措施”，其中再次强调，房价上涨压力较大的城市，应采取限购措施。据悉，目前全国实行楼市限购制度的有14个城市，包括：北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、海口、福州。11月3日加入限购行列的苏州市，则并非在这份14个城市名单之上，住建部一位官员更是表示，苏州不会是最后一个执行限购政策的城市。
近日更是有种种迹象表明，房产税的试点并逐步向全国推广，已无可避免。房产税的开始征收，在近期具有调控楼市的功能，如对投机性需求会形成震慑作用，但从长期来看，其实是为地方政府带来了一个稳定的主体税种。
深圳也传出房产税试点的消息。有报道称，深圳市委市政府会同各部门召开紧急会议，讨论房产税在深圳试点的落实工作。
北京大学一位房地产专家告诉记者，一个接一个的调控措施分开来看，对房地产商似乎并不是重拳，但是，它们的合力将会在某一时点给开发商们致命打击。
地产商资金链开始吃紧
不管开发商对于银监局的数据持怎样的态度，其资金不足即将成为事实。根据统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。
在这种形势下，万科、招商地产、世茂、苏宁环球等多家房企增发方案都已停止。而且房地产企业获取贷款难度也加大。
据专业研究机构对四大行的调研发现，新增开发贷在10月份就基本停止了。
工行总行负责人告诉记者，目前正在进行年度总结，新增已不可能，存量信贷资产的置换空间也有限，再加上四大行背负更多配合调控的任务，开发贷基本就算停了。
银监会最近选择了60家大型房地产企业集团进行分析，发现了大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。
知情人士透露，在这60家大型房企集团中，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。
从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门判断，随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。
业内人士认为，整个行业资金吃紧也就预示着年底房价调整压力加大。
市场变化一线城市成交低迷退房潮隐现
根据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据信息显示：11月首周(10月31日—11月6日)，全市新建商品房网签总量为3078套，环比上周的1676套，上涨了近84%，但与去年同期相比仍有14%的跌幅。全市二手住宅网签总量为3592套，环比上周的4186套，下跌了14%，与去年同期相比跌幅近41%。
根据美联物业一份最新的研究报告，过去一周，广州的成交套数和成交面积分别为1357套和153722平方米，环比分别下跌18%和22.1%。而深圳过去一周的成交套数仅为508套，环比下跌40.4%，成交面积为49303平方米，环比下跌42.5%。
中国房产信息集团公布的最新数据显示，上周上海商品住宅的成交量为17.32万平方米，环比下滑16%。同时，上周全市商品住宅成交均价为22329元/平方米，环比上周下跌4.25%。
记者在采访中还发现，京城楼市部分项目特别是性价比不高的一些“高价房”已经出现了退房迹象。
记者从北京市房地产交易管理网了解到，位于北京CBD区域，均价高达每平方米八万元的某高端公寓楼盘，10月13日出现了一条退房记录，其中被退掉公寓产品签约日期为今年8月27日。而在10月15日，该项目又出现了10条退房记录，且所有房源均为去年3月份签约购买。截至目前，该项目共有11条退房记录。鸟巢旁的盘古大观，网络推广名为七星摩根广场，10月15日单日就被退房15套。
中国房地产估价师及经纪人学会理事李文杰在接受采访时表示，这次政策调控的力度比较大，而且持续时间比较长，这使得不少买房人已经形成了一个价格下调的预期。特别是对这种投资属性比较强的豪宅有些客户以调控、不符合购买条件为由退房。
后市预测
房价调整压力加大
那些一直保持观望的购房者在经济学家谢国忠看来，是十分正确的做法。谢国忠不久前提醒市场在近期注意房价的拐点。
“房价已经见顶了，现在就要掉。”他之所以作出上述判断是基于四点理由：一是加息预期；二是政府对房地产的政策调控力度不改；三是市场对人民币升值的预期减弱；四是参考了实际的供应量，“到2012年，房地产的空置率会非常高，全中国13亿老百姓要有房子的都有了。
持有这种观点的人不在少数。美联物业全国研究中心预测，政策调控方向从二级市场转向三级市场覆盖，当中“按评估价过户征税”成为重要内容。随着开发商资金压力增大以及新房销售压力加大，新一轮房价松动或许在12月份来临。
北京华远董事长任志强近日亦改变了以往坚挺房价的态度，他认为：“想在本轮楼市调控中让房价跌个30%—40%是做梦。”不过他也承认，随着今年底明年初新房大量上市，房价涨不起来了。
任志强之所以做出这个判断，理由是政府不会让房价出现大幅涨跌。我爱我家研究员告诉记者，9月末密集出台的“二次调控”措施使得市场中的投资需求再次受阻，他们预计11月市场将以自住为前提的刚性需求为支撑，成交量难以出现大幅攀升，成交价格也将保持平稳状态，不会出现大幅度涨跌。
无论何时见顶，也无论见顶的速度如何，部分热点城市住宅市场的成交量下滑趋势已经开始越来越明显。业内专家认为，在这个节点上，政策不会退出或放松，短期内相当一部分开发商将面临持续增加的资金压力和新房销售压力。从中长期来看，房地产企业还可能面临利率变动、行业竞争加剧等一系列风险。
但是，也有部分人士认为，调控后市场表现稳定，政府短期内可能不会再出台更为严厉的调控政策。中国指数研究院副主任陈晟认为，政府对于维持房地产市场平稳健康发展的主基调没有改变，但由于10月刚刚密集出台调控细则，调控后市场表现稳定，政府短期内可能不会再出台更为严厉的调控政策。
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