《大时代———东莞房地产风云录(1999-2009)

　　》连载之⑨

　　如果说2008年是近30年来东莞遭遇的首个经济寒冬的话，最先感受到寒意的也许就是房地产市场，而这也是该市场近10年来所遭遇的第一股寒流。

　　料峭的寒意，是在上一年的秋天就开始出现的。新中银地产销售部经理陈洁华很敏锐地感受到了这一前所未有的压力。为此，11月17日晚，顶着巨大压力的陈洁华第一次因为工作原因哭了。第二天，金色华庭二期如期开盘，均价仍高达每平方米6800元。陈洁华其实对这样的定价很没有底，经验告诉她房子的价格已经偏离了其真正的价值。

　　多年的客户积累，让整个开盘现场出乎意料地火爆，销售中心里都是排队等着认购的人。热闹的场景之下，交易势头也很喜人。在外部市场已经呈现出“有价无市”的状况下，金色华庭的销售情况可以用“很好”来形容。短短几天，解筹率就超过了4成。

　　但陈洁华看在眼里并没有喜悦，只是觉得场面很混乱，她的压力就此又多了另一重内涵。因为“其中有太多炒房者的身影”，有些还是她所熟识的人。

　　一样背负着压力的，并不止陈洁华一个人，他们都带着各自的压力一起走进了2008年。

　　价格战拉开市场调整序幕

　　这一年，老天爷也似乎同样承受了某种压力。

　　2008年初，距离农历新年还有两个星期，又到了一个平静的周五，却爆出了这个深冬里的第一声“春雷”。1月18日一早，东莞的众多媒体的版面上都同时出现了同一条楼市新闻———“金色华庭投下降价‘炸弹’，均价直降2120元”。消息是此前一天新中银地产在其召集莞内所有媒体的一场新闻发布会上公开通告的，入市时间就确定在了两天后的1月20日。

　　新中银的降价举措无疑是在东莞房地产市场投下了一枚重榜“炸弹”。就在两个月前，同样是这个盘刚刚以每平方米6800元的均价推出了一批单位。短短60天内，价格跳水如此之大给人带来的除了诧异还是诧异。

　　因为，此时同处于四环路片区的光大地产、中信地产和世纪城地产等开发商的多个楼盘的均价仍然几乎没有低于6000元，同期全市的商品房住宅均价也绝对高于金色华庭新开出的开盘价。新中银的降价行为，就像是在原本严实的两座堡垒上拉开了一个豁口。

　　可想而知，市场将会给出怎样的反应。

　　20日，当冠以“亲情大宅”之名的金色华庭二期正式组团推出时，其热闹的现场情景至今都令人印象深刻。

　　不过，正如媒体报道的那样，新中银的突然降价行为只是寒冬中引燃的一把小火，火势虽然来得迅猛，但着火面有限，对当时正一步步陷入沉寂的东莞楼市来说，整体上并没有形成很持续的影响。

　　过完农历春节，已是2月中旬。市场交易的惨淡景象，没有一丝起色。相反，中央政府的调控政策的作用力这时却更加显现出来。与此同时，一些地方也慢慢出台了控制房价的新政策。

　　在季节、政策恐慌等多重因素作用下，东莞楼市交易交出了一份不堪入目的答卷。统计显示，当时东莞的住宅成交量同比和环比均减少超过5成。整个2月份，仅9.2万平方米的住宅签约量，明确标志了东莞房地产销售已经跌入谷底。

　　与天气一样，开春后的东莞楼市仍然透着阵阵逼人的寒意。然而，一切才刚刚开始，后来的形势证明，东莞楼市当时只是进入了真正黑夜前的黄昏，一轮深度调整的序幕正在缓缓拉开。

　　双人跳水秀引发价格“雪崩”

　　2月的最后一天，这个日子虽然已经过去了两年多时间，但时常还会被东莞地产界的诸多人士提及。可以肯定，它还将在未来的很长一段时间内成为东莞地产业传说不休的话题。

　　这一天，中国建设银行东莞分行的员工们都收到了一份通知。通知的开端都赫然写明:“为加强与房地产企业开发商的合作，为广大的员工争取更大的购房优惠，经与万科地产公司(以下简称万科)协商，市分行决定于2月29日联合推出万科运河东1号丹桂院6座建行员工专卖活动，基础折扣为公开售价的70%，如认购30套以上折扣更低。”

　　万科运河东1号降价了!

　　就在消息传出的当晚，另一个爆炸性的消息也传了出来。本土的光大地产将在隔日采取同样的降价行动，其旗下的景湖湾畔项目对曾经到该项目看过楼的购房者都发出信号:限时推出团购活动，优惠折扣后售价可达每平方米4000余元。

　　2月末3月初，万科、光大这东莞地产界的两大巨头联袂上演了一出“双人跳水秀”。

　　东莞中心城区突然涌现出一批货量不少于1000套的每平方米4000多元的住宅。这一价格比起去年7月份峰值为每平方米6837元，已直降每平方米2500多元，降幅达34%。2月，东莞销售额排前十名的楼盘均价已回到了每平方米5500元左右，回落到2006年的水平。有消费者称:“东莞房价开始‘雪崩’。”

　　“团购风”让降价成为连锁行动

　　但是，由万科首先刮起的这阵“团购风”，却真正成了撬动东莞楼市价格磐石的第一支杠杆，并很快在市场上引发了“鲶鱼效应”。2008年东莞楼市第一轮降价潮正式拉开了大幕，降价真正从一片风声变成了连锁行动。

　　几天后，丰泰城推出了200套最低价格每平方米仅售4000元、均价也仅4500元的毛坯房。事后有消息称，丰泰城发布降价信息的时间其实还在万科行动之前。

　　3月27至30日，同在运河片区的田禾塞纳河畔也进行了价格调整。震撼新推团购优惠价4988元起，凡在10人、20人、30人以上团购分别可获8.5折、8.2折和8折优惠。与其早前起卖价每平方米5600元相比整整低了600元，如若按8折计算，优惠差价多达每平方米1600元。

　　4月，央行决定，月内将再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此存款准备金率总计已高达16%。消息甫一传出，更多开发商跟进降价的情况开始出现。

　　当时，一家驻莞媒体的记者在明察暗访后，发布了这样一则消息———“东莞楼市为团购风波牵累，苦守房价近半年的东莞商家再也按捺不住，难得一见的降价促销活动纷至沓来，楼市上空飘满了各式各样的团购房、特价房、低价房和精选房。……全城23个楼盘的价格一片飘绿。”

　　满城尽刮“团购风”的形势一直延续到了5月，不过此时市场的热情却开始减退。这个月的12号，在我国西南的四川省汶川县发生了里氏8级的大地震。这场地震深深牵动了举国民众的心，来自四面八方的人们以各种形式向灾区表达自己的关怀和关注。因此，在很长一段时间内，无论是东莞还是其他城市，不只是房地产市场还有其他消费市场也都或多或少的出现了短期的停滞甚至消退的状况。

　　同样，随着宏观环境的持续恶化及商品房销售市场的低迷，从第二季度开始，东莞商品房新开工项目也明显减速，开发市场也回归了多年难得的平静。

　　期间，万科也曾使出新招，将其开发的运河东1号、4号楼进行整体拍卖，但最终只是被视作了一次新的营销策略而已，市场上没有掀起太大的波澜。

　　但整体上各楼盘依旧维持了价格回调的趋势，无论是洋房、小户型公寓，还是价格一直都很坚挺的别墅类产品。降价以明降和暗降两种方式进行，有些只有购房者亲临销售中心时，销售人员才会告知降价后的价格。降价幅度最大的非别墅莫属，其次是高档的豪宅产品。不过，也有个别楼盘降价幅度较小，主要有两类，一是开发商资金实力比较雄厚，如中信的楼盘价格变化幅度只有每平方米200元左右；另一种是占有绝佳地段且竞争对手较少的楼盘。如东莞商业中心第一国际三期，主要通过打折优惠来进行微调。

　　至此，东莞房价第一轮全面调整算是暂告了一个段落。

　　然而，这只是2008年上半年的境况，下半年的楼市在金融风暴冲击中调整的态势丝毫没有减弱的迹象，市场里外的一点点风吹草动都牵动着开发商孱弱的神经。

　　南方日报记者

　　刘进刘慕华姜岩

　　(《大时代—东莞房地产风云录(1999-2009)》全书约22万字，已由南方日报出版社出版发行，欲购书者可致电0769-22809898，咨询相关事宜。)