都市时报 记者 洪扬

　　邓女士：我是外地人，在昆明打拼多年，想通过按揭的方式购买一套住房。因为户口在外地无法按揭，我就以朋友刘女士的名义贷款购得价值50万元的房屋一套。交房后，我对房屋进行装修后入住至今，并按期向银行偿付贷款。最近，刘女士拿着房管局发的房屋所有权证向法院起诉，称房子是她购买的，要求我腾房。请问这套房屋究竟归谁所有？

　　伍开国：本案实际上是一种隐名代理关系。房屋的名头虽然是刘女士的，但你是实际出资人。按照《合同法》第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，及《合同法》第404条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，受托人基于代理行为所取得的财产应当向委托人转交。作为受托人的刘女士应当将处理委托事务取得的财产转交给你，该房屋的所有权人是你而不是刘女士。刘女士无权要求你腾房。

　　张先生：我今年80岁了，膝下无子。为老有所养，我于1998年12月23日与侄子订立一份赠与合同，并经公证处公证。合同约定将自己的房产权赠与侄子所有，该房产依法办理过户后，赠与人仍然有权居住直至逝世为止，在此期间，受赠人无权干预赠与人的居住权。1999年3月，双方办理房屋产权过户手续。开始，侄儿对我很好，后来越来越疏远，我是否可以解除这份合同？

　　伍开国：本案涉及两个主要问题：一是你是否享有赠与合同解除权；二是作为房屋所有权人的侄子是否应搬出该房屋。根据合同法相关规定，赠与合同是诺成性合同，同时考虑赠与的无偿性，《合同法》赋予了赠与人撤销权。赠与的撤销包括任意撤销与法定撤销。任意撤销是指赠与人在赠与财产的权利转移之前可以任意撤销赠与，除非赠与合同具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证。法定撤销，是指赠与合同成立后，甚至在赠与合同已经一部或者全部履行之后，在具备法律规定的情形时，撤销权人可以撤销赠与。法定撤销主要有三种情形：（1）受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。受赠人实施的侵害行为必须是达到严重的程度，如受赠人本人或指使他人故意谋杀、伤害赠与人或其近亲属，或者故意侮辱、诽谤赠与人或其近亲属。不包含轻微的、一般的侵害行为。（2）受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。（3）受赠人不履行赠与合同约定的义务。本案中，双方在生活中虽有口角，但只是一般矛盾，尚未构成严重的程度，不符合赠与合同的法定解除条件。因此，你不能解除该赠与合同。

　　王先生：2008年3月，我购买了一套120平米的房子，一次性付清房款53万元，卖房者开具了收条给我，我办理了过户手续。之后，卖房者认为吃亏，多次要求撤销买卖合同，在交涉未果下起诉到法院称，她卖房时处于患病期间，没有民事行为能力，是中介诱使她低价卖房。她的主张会得到支持吗？

　　伍开国：我国《民法通则》第58条规定：无民事行为能力人实施的和限制民事行为能力人依法不能独立实施的行为无效。如果卖房者经司法鉴定，确认为无民事行为能力人和限制民事行为能力人时，就有可能主张卖房行为无效。但退一步讲，本案中，即使她在民事行为能力上确有缺陷，但其丈夫作为监护人也参与了该房屋转让的全过程，包括在房款收据上签字，应当认为卖房者的卖房行为是在监护人的监护下进行的。同时，法律并无硬性规定经纪人不能购买二手房，卖房者也没有证据证明中介工作人员有欺诈行为。因此，卖房者认为其卖房行为无效的主张比较牵强。一旦司法鉴定其属于完全民事行为能力人，她无论如何也不能收回该房屋。