开发商的利润到底有多高？有的地产大腕说“一年下来甚至不到5%”，也有另外的房产商说“大概在10%左右”。对此，昆明一位从事房地产开发20余年的“资深老总”张先生拟了一份某楼盘缩减版的投资计划书给本报参考。

　　融资计划书上标明，该地块位于盘龙区北面三环旁，容积率小于等于1.8、共172亩（拿地成本差不多为300万元/亩），建筑面积算下来差不多20.7万平方米。

　　其中主要建设成本为：土地成本2500元/平方米；土建1000元/平方米； 园林绿化硬化成本500元/平方米；相关“规范”费用400元/平方米；水电气、道路500元/平方米

　　管理成本：总建设成本的25%（包括人员工资8%、办公费用2%、融资成本8%、税费7%）

　　总成本：（2500+1000+500+400+500）×1.25= 6125元/平方米

　　而该项目属于低密度、高端别墅小区，依据周边类似楼盘目前交易价平均水平，估计该楼盘未来成交价不会低于2万元/平方米

　　预算利润率：（20000-6125）/6125=226%

　　“而实际上，该楼盘到时候入市交易，成交价还将高于2万元，但开发商的利润率却没有你看到的这么高。因为楼盘还未流入市场就会有超过70%的房源被低价‘团购’，团购价预期实际将远远低于8000元/平方米。”

　　张总特别强调，该楼盘其实比较特殊，拿地价格仅300万元/亩，这也是让预期利润率可超过200%的一个重要原因。

　　张总说，往往昆明房地产商的利润在30%-50%，甚至还有个别楼盘的利润率超过100%、200%，25%绝对是房地产企业的最低利润率。

　　一位专门供昆明开发商建材的吕总也认为，昆明多数房产企业的利润率在50%左右，因为很多时候，开发商投资时预计楼盘销售价为5000元/平方米，等楼盘建好开卖时，已经可以卖到8000元了。

　　“而且，开发商可以让会计将利润做低，减少税费支出。或者打通关系，让平地起高楼，以便提高利润率。开发商的投入肯定不是一次性的，他们通过分期开发、预售、融资等手段，让小钱撬动大项目，这样一来更是提高了利润率。”

　　昆明房价成本不够透明，有业界人士责问

　　面包涨价了

　　都怪面粉比面包贵

　　16日，中国城市动态监测网公布三季度105个城市的地价数据显示，昆明三季度的综合地价为3979元/平方米，地价增长率为7.22%，远远高于全国1.76%的增长率。其中昆明居住地价为4400元/平方米，比去年同期上涨了1263元。

　　值得注意的是，三季度昆明商业地价也达到了历史性的9286元/平方米，每平方米高出全国均价4000元左右。按照目前的发展趋势，昆明商业地价在年底有望突破每平方米万元大关。

　　记者从昆明市土地和矿业权交易中心获悉，今年年底昆明将有19块土地入市。截至目前，具有住宅性质的土地有8块，商业性质的土地9块，住宅兼容商服用地1块，文化娱乐用地1块。其中，挂牌交易土地的累计面积约38.09万平方米，拍卖出让土地累计面积约10.56万平方米，12月土地供应总面积预计约48.65万平方米。

　　在拍卖出让的土地中，盘龙区小坝刘家营村地块起拍价最高，折合每亩约494万元；昆明市官渡区双桥路201号城镇住宅用地，以420万元/亩的起拍价位居第二位；价位最低的是昆明市北二环路锅盖山的商务金融用地，折合每亩约240万元。

　　据此，记者采访多位开发商，他们都理直气壮地说，地价暴涨，缘于市政府于2009年9月14日颁布了《土地出让金补缴规定》，要求2004年后取得的住宅用地重新以“5、4、3、2、1”标准（单位为100万元/亩）补缴。土地成本和开发成本重新计算，这等于把开发商吃掉的利润吐出来，直接导致土地价格大涨，进而引发房屋售价跳涨。

　　昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧则不同意这一观点。事实上，昆明推行“54321”不假，但政府在推行“54321”土地价格的同时，也大幅度放宽建筑容积率指标限制，以前昆明小高层、高层最高容积率仅仅为2.5-3.0，然而现在许多项目的容积率达到5.0、6.0、甚至10.0以上，提高容积率等于降低了楼面地价，昆明市的所有住宅楼面地价平均大概在2000-4000元/平方米（包括主城一环内），如果算上建安成本和相关税费2500-4000元左右，正常的住宅成本不会超过6000-7000元/平方米。

　　所以，那些动辄每平方米过万的房子，利润空间有多大，你可以去想象。“‘54321’不一定催生了昆明房地产价格大涨，但对于市场带来的心理预期十分巨大，开发商也就找到了借口——面包涨价了，都怪面粉比面包贵！”

　　地价究竟占房价多大比例

　　业内称仅为20%-30%

　　“很多时候，土地成本占到所有开发成本的50%-70%，占到房价的20%-30%。”张总说，所有开发商都明白，地价的确是决定最终售价的重要原因之一。

　　杨总说，以昆明最低利润楼盘的销售价组成为例：100%房价=25%土地成本+25%管理成本+15%建安成本+25%利润。“地价是死价格、管理成本和建安成本几乎没有什么弹性，而房产商25%的利润已经压得非常低了。”

　　从今年昆明市多数住宅用地的拍卖成交价估算，一到二环之间楼面成本在2000-2500元/平方米，二环以外、三环以内的楼面成本在1200-1500元/平方米左右，甚至呈贡新城较好地段的住宅地块的楼面成本已达到1700元/平方米。

　　按照地产商最低利润公式计算，二环以内昆明房价不会低于8000-10000元/平方米，二环以外、三环以内的房价不会低于4800-6000元/平方米，而呈贡这块黄金地段的住宅价格不会低于6800元/平方米。

　　“地价决定了我们的最低售价。当然，最终销售价格是多少，还要根据开盘后的市场供需状况，对我们的利润进行调节后才能确定。”杨总说。

　　三问地产商

　　囤地还是开发更赚钱？

　　“我为什么要囤地？真得值得么？划算么？”在采访中，“资深张总”和杨总两个地产高管提起开发商恶意囤地的话题时，都会意一笑。“其实大家都知道，房地产开发和很多行业相比，的确属于暴利行业，高达30%、50%、100%的开发销售利润，怎么和囤地哪点不到50%的土地增值利润相提并论呢？”杨总说，所有做生意的人都明白，只有当资金流动起来才能获得更大的收益，而将上亿元、上十几亿元的资金压在土地上守株待兔，这是任何一个开发商都不会干的蠢事。

　　房企高管年薪上百万？

　　售楼小姐高年薪的话题已经被千家万户知晓，但是房企高管的工资又能高到多少呢？“总的加起来，我每年的收入在100元万左右！”张总坦诚地说，自己的收入在大房企高管当中算比较低的，而很多做到CEO级别的昆明房企高管的年收入已经超过了200万元。“我们上次去挖一个主管财务的副总，开出的年薪为150万元！”杨总说。

　　房价该如何调控？

　　“房价定多高，不是调控得了的，而是由市场需求决定。”杨总说，市场需求大，企业定价再高，还是有人来买，企业当然不会定低价。张总也认为，房价真若能控制，首先政府要加大对保障性住房的投入和监管力度，解决中低收入者的住房问题。第二，要正确引导居民消费，增强他们的消费信心，不能让老百姓将投资房产作为唯一让自己资产保值的方式。另外，完善社会保障体系，让百姓没有后顾之忧，让他们不将投资房产作为养老的手段。

　　卖房那些事儿

　　仅一成购房者首次置业

　　“我去年在昆明某知名地产调查公司任职时，做过一次完整的市场调查，其中，‘昆明的购房者有高达70%以上已经拥有1套住房’的结论最让人震惊！”李总曾经是昆明某地产营销策划调查公司的一位高管，现在他已经到了一家房地产开发企业任职。

　　而“资深张总”也对这个结论持肯定态度。“昆明购房者有10%是首次置业，有30%属于二次置业，其他更多的属于三次、四次投资置业了。”张总说，其实在昆明，投资置业成了一种刚性需求。

　　这个结论正确与否，我们不得而知。但是从房产中介口中依然可以了解到，很多昆明人购房的需求已经从“居住”变为了“投资”，而且这个比例还在不断上升。

　　“虽然昆明炒房客和沿海地区相比，数量要少很多，但是全民参与炒房的心态却弥漫在每一个昆明人的心底！”李总说。

　　未开盘已被团购70%

　　北市区一楼盘，开盘价已经突破了万元大关，但是据不少人爆料，至少有1500套以上的房源是以4500-5000元/平方米的价格被“银行团购”的。另外，还有5500、6500元/平方米等不同档次的团购群体来分食前期便宜房源。该楼盘开盘时，便已有超过4成的房源早被低价团购出去了。而最后的万元房源，最终落在了没有关系、没有消息、没有途径的“刚性需求者”手中。

　　“团购营销在任何一个楼盘都会出现，这是开发商为了早期回收资金、提高楼盘销售率、降低营销成本率惯用的手法。”昆明某资深开发商杨总解释，一般价格较低的团购房指标是分配给合作银行、合作企业的。如果资金不足，再考虑以稍低于预期销售价的团购方式和另外一些单位合作。不过，房企总会留下不低于30%的房源用于“炒作”，而在市场预期越好、房企资金越雄厚的情况下，团购比例就会越小。“团购当中，不乏一些房企用自己员工的名额低价控制一些位置较好的房源，待开盘后余下房源暴涨时，再将这些房源‘清理’出来高价销售。这样一来，总体销售额便可以得到明显提升。”

　　不过，各个房企团购的比例和标准都不同，甚至连一些单位集资建房，都不忘留一部分房源用于市场炒作，这样不仅有利于提高楼盘价值、扩大销售额，也为前期炒房者提供了操作空间。而在昆明已开盘楼盘中，有楼盘在开盘前便有高达70%的房源已被各种名目、各种方式团购。

　　有开发商玩“过度营销”

　　捂盘惜售、不一次性公开房源、定价天天变……各种开发商惯用的营销手段已经被媒体和政府盯得紧紧的，而昆明却有开发商换个角度玩起了“过度楼盘营销”，巧借名目将自己的楼盘包装成高端盘。

　　近期，昆明一些新开盘的楼盘，精装修房子有所增多。这些精装修房与以前只装修厨房、卫生间、客厅的“粗装修”房子不同，它们大多是全屋装修，而且装修标准不低。“为了使自己的项目与周遭楼盘在品质和档次上出现区分、赢得更加可观的利润，便以高档次、精装修、管家式服务等方式，变相提高楼盘销售价格，最终带动周边楼盘集体‘跳涨’。”房产商杨总这样评价自己的一些同行，“品牌营销从另一个角度来讲，的确也是高房价的推手。一些所谓2000元/平方米的豪华装修，成本一般还不到3成。”

　　都市时报 记者 许建龙 赵芳 向星权 吴双红 李鸿睿