晨报讯 4月7日，南京的邵小姐刚刚拍板，预备购进一处二套房。岂料区区10天后，国务院的房产新政从天而降，将她的买房步伐彻底打乱。邵小姐撂了挑子，可卖方不答应，纠结着6万元的违约金，双方闹到了法院。

　　80后市民拍板购入二套房

　　邵小姐是南京的一名80后，在广告公司工作。市民于先生家正欲出售一套位于长虹路的房产。今年4月7日，于先生作为甲方，邵小姐作为乙方，南京某房地产销售公司作为丙方，三方签订了《房地产买卖中介合同》及其补充协议，由邵小姐向于先生购买这套房产。

　　协议约定：签约时，邵小姐应向于先生交纳定金3万元；于先生应于4月10日前自行办理解押手续，解押后7个工作日内办理产权过户手续；双方于4月20日前办理产权送件手续。三方还商定，如一方违约，向守约方支付6万元违约金。协议签订后，邵小姐支付了3万元定金和1万元部分中介费。于先生则在4月16日办理了解押手续。

　　新政来了，买房的反悔了

　　然而计划赶不上变化。4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基本利率的1.1倍。

　　邵小姐此次买进的，正是名下的第二套房产，她属于新政中“被遏制”的对象。在咨询中介后，邵小姐明确得知，购房贷款已无法保证享受7折优惠，且利息大幅上涨。因无力负担还贷的压力，邵小姐书面通知中介公司———房子不买了。

　　这下，卖方于先生一家就不能答应了，拿着先前白纸黑字签好的协议，来到建邺区法院，以买方违约给本方造成重大经济损失为由，请求法院判令邵小姐支付违约金3万元（已扣除她交纳的定金3万元），此外解除房屋买卖合同。

　　当庭算账：要多还51.5万

　　接到传票，邵小姐向于先生一家提出了反诉。法庭上，邵小姐给所有人算了一笔账，她本次购房需要向银行申请122万元贷款，本金还款期限为25年，采取等额本息还款法，7折的商贷利率为4.158%，每月应付利息2479.85元，本息6546.51元，应还款总额共计196.39万元。而按照新政，基准利率上浮至1.1倍，年利率则为6.534%，每月归还利息4196.79元，本息8263.46元，累计应还款总额为247.9万元。

　　对比政策出台前后，贷款总共将多还51.5万元，大大超出了邵小姐在订立合同时的预期。“而这种政策调控是买房人无法预见的，继续履行合同对买方明显不公平”，邵小姐请求法院根据公平原则并结合案件实际进行评判。

　　与此同时，邵小姐还抓了卖方的“小辫子”。她说，按协议，于先生一家应于4月10日前自行办理解押手续并清空房屋内所有户口，但卖方未履行，其延期不办解押手续才是造成合同不能继续履行的主要原因，故向于先生一家索赔6万元违约金。

　　法院：定金是不能要回来了

　　本案中，《房地产中介买卖合同》是三方真实意思表示，合法有效。协议中，三方约定6万元违约金以及违约的具体情形，其中第一条为“无正当理由不履行合同的”。邵小姐在签订合同后按约支付了3万元定金，此举表明其具有履行合同的诚意；因国务院房产新政对邵小姐的合同义务有重大影响，是其订立合同时所不能预见，故其决定不再购房并非“无正当理由”，于先生一家主张的违约金，法院不予支持。

　　至于邵小姐已支付的3万元定金，是其对履行合同义务进行的担保，如今不能履约，虽非个人主观原因，而系国家政策调整，但仍存在不能履约的事实，故邵小姐无权要求返还。

　　于先生一家在4月16日才解押，未在合同约定的4月10日前履行该义务，此行为系履行瑕疵，如双方有意继续按约履行，安全可以实现合同目的，并不会直接造成合同履行不能的后果，因此，邵小姐的反诉请求法院不予支持。

　　基于此，法院一审判决：解除购房合同，驳回于先生一家的诉讼请求和邵小姐的反诉请求。宣判后，双方均未上诉。（文中当事人系化名）

　　作者：宗苑 束宇/来源：南京晨报