争夺小区“公建”这个动辄上千万的不动产，众多业委会负责人为此付出诸多心血，也因此有个美好的愿望：小区的公建设施真正由业主管理、业主收益。但目前，昆明业主维权的官司输的多，赢的少。

　　业委会的愿望：

　　要回会所，让小区受益

　　11月9日，昆明市中级人民法院判令房管部门撤销有关福康花园北区原物管用房的产权登记，这事按理说会让业委会成员感到欣喜。而看到判决的瞬间，业委会主任周先生仍然犹豫了。“这份判决到底是接，还是不接？”周先生顾虑的是：撤销小区会所两本产权证的官司，此时并没有得到昆明市中级人民法院的支持。

　　住在福康花园北区，周先生每次路过一个独立的6层小楼，都感觉不是滋味。周先生说，倘若严格按照规划图纸建房，福康花园北区这个占地1498.36平米、总共6层的独栋小楼为小区会所和管理用房。在规划图纸上，这一部分建筑属于小区公建部分。但早在2006年，这个独立的楼房就已经被开发商以295万元的价格卖给了别人。尤其买卖成交以后，房管部门还给购买6层建筑的3个人办理了产权证书。

　　为了争回这栋6层的会所的使用权，周先生组织业主把昆明市住建局等行政部门告上法庭，请求法院判令撤销这栋6层会所的产权证书。除此之外，为了争取更多的胜算，福康花园北区还同时以业主委员会的名誉，把小区原物管告上法庭。按照《物业管理条例》相关规定，新旧物管交替的时候，原物管应当把物管用房，以及管理小区的相关资料移交给新物管。“但福康花园北区原物管没有做到这一点。”

　　之所以分别打行政官司和民事官司讨要小区公建设施，是因为周先生认为：一旦维权胜利，小区会所收归小区业主共有，福康花园北区就可以成立专门的公司来管理自己的小区不动产，到时候，每个业主都是公司的股东……

　　“这个事情早在两年前就已经考虑过，也和业委会其他成员商讨过了。这也许就是众多业委会成员，以及小区业主能够积极支持小区维权的动力。”周先生仔细算过一笔账：目前，小区500多户人家，每家每年的物管费大概有1000多元，如此一来，福康花园北区每年的物业支出就有七、八十万之多。“但问题是，现在小区只有支出，没有收入，非常不利于小区各方面的管理。”

　　“一旦福康花园北区维权取得胜利，会所和地下停车位等建筑就属于小区业主共有。到时候，小区光不动产部分就有几百万，甚至上千万。业委会可以牵头成立一家公司，专门负责经营小区不动产。”周先生设想，如果这个美好的愿望能够实现，到时候，光这些不动产每年产生的收益，就可以逐步冲抵小区的物管费。而且，小区有专门的资金来源，无疑给小区的管理注入新鲜的血液。周先生甚至梦想着：“这样的资金链一直日积月累地滚着雪球走，甚至等到70年以后，小区产权年限到期，这些不动产产生的收益也许可以帮所有业主新建一个安身的地方。”

　　昆明现状：

　　讨要公建设施官司输多赢少

　　其实，对业委会维权胜利充满希望的不仅仅是业主，还有律师。“一个小区业委会最初开始维权打官司，资金严重匮乏，就连支付律师费都是一个大问题。”周先生说，福康花园北区这几年打了不少官司，付给律师的费用其实一点也不高。“除了每起官司先垫付两到三千元的启动费，余下的部分就等官司打赢才有了。”周先生说，律师也许也和业主一样，因看到了维权胜诉的希望，才会承担这种费时费力的风险代理。

　　遗憾的是，近日，昆明市中级人民法院经过审理，虽然认定了福康花园有争议的这栋6层建筑的性质就是小区的“管理及会所”。但法院以房管部门办理产权证的具体行为发生在2006年，并不适用当时尚未生效的《中华人民共和国物权法》为由，不认定这个有争议的建筑属于小区业主共有财产，驳回了福康花园北区业主的请求。

　　从2008年维权到现在，福康花园北区各种民事官司和行政官司加在一起，数量已经整整10起。“虽然目前没有真正赢过一起官司，大多诉讼以失败而告终，但不管怎么样。业主维权的信心依旧坚定。”周先生相信，“在我国，北京和广州等发达城市的一些小区，已经通过维权取得了小区被侵占的公建设施。在昆明，相信业主维权的胜利只是一个时间问题，也许经过更多小区的共同努力，目前输多赢少的现状就有改观。”

　　广州维权专家支招：

　　众小区团结在一起，才能争取更大的胜利

　　在昆明，福康花园北区的判决结果引起不少小区业委会的关注。“志城家园告昆明市住建局撤销物管用房的官司早就开庭了，判决结果近期就将出来。”作为志城家园小区业委会主任，詹先生在得知福康花园北区判决结果的时候，心里或多或少有些想法。而此时，创意英国、阳光海案等小区的业委会成员，也在仔细研究福康花园北区这个判决结果。

　　然而，“不管是在北京、上海、广州还是昆明……任何城市的业委会，都在搞维权活动，只是，不同城市的发展节奏不同，业委会维权获胜的进度也各不相同而已。”在广东省业委会协会联合会负责人孙威力看来，不管在哪个城市，业委会的维权都从发现问题，成立业委会开始。“这其中，维权道路曲折不言而喻，最终维权胜利的小区更是少之又少。”孙威力说，他和昆明众多的业委会主任一样，也曾经通过司法途径来开展维权活动。但最终官司从基层法院打到高院，绕了一圈还是回到了原点。“走司法途径维权实在不是一个明智的选择，一个小区业委会的力量始终太薄弱了。”孙威力举例说，当自己所在小区的维权官司陷入绝境的时候，他开始“联合10几家情况类似的小区一起找政府、找开发商、甚至是物管公司谈判，最终在政府部门的帮助下赢得收效。”

　　在孙威力看来，不管是打官司还是谈判，都是业委会维权所要经历的一个过程。“在广州，不少小区维权的胜利都是通过谈判获取的。而让人担忧的是，广州目前有一些小区维权胜利以后，并不会经营自己的胜利果实。”目前，孙威力正致力于成立广东省业委会协会，其最大的目的就是以自己获胜的经验帮助更多的小区维权，并给众多的业委会主任提供一个有机会共同交流探讨的平台。 来源 都市时报