昨日，《长春市物业专项维修资金管理办法》新闻发布会召开，新《办法》明年1月1日起施行——

　　本报讯（实习记者程泽）当您拥有自己的新房时，要交纳一笔不菲的维修资金，少则几千，多则数万，您知道怎样使用吗？

　　当您购买了二手房时，是否想到办理维修资金过户手续？是否查询过账户上还剩多少资金？是否还要续交？

　　昨日上午，在《长春市物业专项维修资金管理办法》新闻发布会上，长春市住房保障和房地产管理局局长刘大平说，原有的《办法》不适应当前工作的需要。一方面大量的商品房开始步入维修期，急需资金维修；另一方面，维修资金却因种种原因拨付使用的比例很小，大量资金处于沉淀状态，遭遇尴尬。这与当初建立维修资金制度、保障房屋“方便快捷维修”的初衷不相适应。

　　目前，长春市不少的商品房排水设施堵塞，最先影响到一楼业主的正常生活；楼顶发生渗漏，最受影响的是顶楼住户。另外，还有楼梯间、户外墙面、走廊通道等等，这些都需要维修养护，也就需要使用维修资金。此次出台的新《办法》对《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定做了细化和补充，并在一些规定上有所发展、有所创新。

　　2011年1月1日，新的《长春市物业专项维修资金管理办法》将施行，共6章38条，2005年11月1日起施行的《长春市物业专项维修资金管理办法》同时废止。

　　那么，究竟新《办法》对百姓住房维修有哪些新的帮助？昨日，记者采访了长春市住房保障和房地产管理局的负责同志。

　　怎么交

　　记者：怎样保证交给房地产企业的维修资金，能够存进居民的账户？

　　答：新《办法》取消了“购房人办理房屋产权时交存维修资金”的旧做法，确定了“房地产开发企业先代交，然后由其向购房人收取”。

　　在维修资金制度建立之初，国家规定可以委托房地产开发企业代收维修资金，这一方式对资金的归集起到了一定的推动作用，但随着客观环境的变化，“代收”存在的弊端也显现出来。在某些实际操作中，部分房地产开发企业不能及时、足额地将代收的资金纳入到主管部门管理，甚至出现挪用情况，直接损害了广大相关业主的切身利益，导致一些需要维修的物业因无钱可用而不能及时维修。“取消代收，转由垫付”的模式，确保了业户的维修资金能够及时、足额地存进业户的账户中。

　　交多少

　　记者：购买房子交纳的维修资金，和原来的规定相比，拿钱多了还是少了？

　　答：在新《办法》施行前，商品房维修资金的交存标准是“购房款的2.5%”，而购房款又受到地段、楼层、户型等诸多因素的影响。一栋楼内，相同面积的居民家售价不同，但发生的维修费用是相同的，存在不公平合理的地方。

　　新《办法》调整为“每平方米建筑面积交存维修资金的数额，为本市上一年度公布的物业建筑安装工程每平方米造价的7%”。

　　以面积为100平方米的多层商品住宅和商业营业用房为例，如果是按照原交存标准，业主所需交存的维修资金分别为12300元（2009年商品住宅均价4920元/平方米×100平方米×2.5%）、18160元（2009年商业营业用房均价7264元/平方米×100平方米×2.5%）。按照新办法的交存标准则为8624元（2009年建安成本1232元/平方米×100平方米×7%），相比以前少了3676元、9536元。

　　怎么用

　　记者：每一次使用维修资金，居民应该分摊多少钱？

　　答：举例子可以更加清楚地说明这个问题。例如某小区有A、B、C、D四栋楼共300户居民，其中A栋楼有72户，A栋一单元有24户。

　　假定A栋楼外墙瓷砖脱落，需要动用维修资金，那么所用掉的费用，不是由300户居民承担，而是由A栋楼的72户承担；同样，一单元走廊墙体脱落，需要修补和重新粉刷，只能由24户承担。

　　每户的费用如何分摊呢？假定一单元有4种户型，面积分别是120平方米、100平方米、80平方米和60平方米，各有6套，24户的总面积为2160平方米，假设发生的维修费用为5184元，则每平方米所分摊的费用分别为2.4元（5184÷2160），2.4元再乘以各户型的面积即得出各户所分摊的费用。那么4种户型的业主各承担的费用分别为288元、240 元、192元和144元。如果这当中涉及到未出售的物业，则由房地产开发企业按照尚未出售物业的建筑面积，分摊这些费用。当然，这些事情不是由业主去做，而是由管理机构去做。

　　什么情况需再交？

　　记者：买房子（包括二手房）的时候交存了维修资金，以后还用再交吗？

　　答：长春市房地产主管部门委托本市商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立了商品房屋维修资金专户、已售公有住房维修资金专户。

　　如果房屋质量非常好，可能超过保修期很长的时间内也用不到这笔钱。如果保修期满，出现大项的维修、更新和改造问题，那么这笔钱就用得快。因此，新《办法》规定，业主分户账面维修资金余额不足首付交存款的30%，应当及时续交。续交后的账面余额不得少于规定的首期交存款。

　　房屋进行转让时，交易双方对维修资金有约定的，从其约定；如果没有约定的，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权直接过户给买房人。在此提醒广大业主注意，可以持维修资金交存凭证和房屋所有权过户手续，到维修资金管理机构办理过户更名手续，避免下次房屋交易或者使用资金时，出现户名不符的问题。

　　用在哪

　　记者：哪些共用部位、共用设施设备需要使用维修资金？

　　答：维修资金在物业共用部位、共用设施设备保修期满需要维修和更新、改造，才可以启动使用。使用程序为向主管部门申请，主管部门现场勘查，业主表决，主管部门核实划转资金四个步骤。

　　物业共用部位，一般包括屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、值班保安室、物业服务用房、共用设施设备使用的房屋及道路、绿地等。物业共用设施设备一般包括电梯、下水管道、落水管、避雷装置、单元防盗门、消防设施、安全防范智能系统、小区道路照明设备、非经营性车场等。

　　怎么查

　　记者：怎样查询账户中还有多少金额？

　　答：新《办法》要求主管部门定期公布维修资金账目情况，同时建立维修资金查询制度，为广大业户提供查询服务。

　　长春市房地产主管部门每年向交存维修资金的业户、公有住房售房单位公布下列情况：一是维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；二是发生列支的维修项目、费用以及分摊情况；三是业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；四是其他有关维修资金交存、使用和管理的情况。

　　业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以向市房地产主管部门申请复核，市房地产主管部门在收到申请之日起5个工作日内给与书面答复。

　　市房地产主管部门建立维修资金查询制度，接受交存维修资金的业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　哪些情况可直接用

　　记者：哪些应急事件，政府可以直接使用维修资金？

　　答：新《办法》规定了5种紧急情况可以启动应急程序：一是房屋防水损坏造成大面积渗漏的；二是电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修、更新和改造的；三是下水道严重堵塞，影响业主正常生活的；四是楼体单侧外立面1/5以上有脱落危险的；五是消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的。

　　哪些情况不能用

　　记者：物业在维修时，哪些不能从居民账户中支取？

　　答：下列维修费用不得从维修资金中列支。一、依法应当由物业公司服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；二、依法应当由建设单位或施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用；三、依法应当由经营单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；四、应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备需要的修复费用；五、外檐、屋面等部位有合同约定单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。

　　这房子又漏雨了，可咋办？