住建部自己打败了自己

　　叶 檀

　　住建部承认房地产调控十分艰难，那是因为他们以己之矛攻己之盾。

　　11月26日，住建部副部长仇保兴提出，现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，房地产市场调控面临六个难点：一是中国城镇化发展带来的刚性需求；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大，没有“一刀切”的办法可以调控房地产市场。仇保兴坦言，“我们国家房地产调控十八般武艺都试了”， 1998年是刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年是遏制需求，到了2008年时刺激需求，2010年是增加供给。

　　十八般武艺敌不过六个难点，可见十八般武艺并非真功夫。

　　房地产调控的前提错误，一再混淆了刚性需求与投资性需求，仇先生也不例外。城镇化带来的刚性需求不会大规模助推房价，因为刚性需求与个人收入挂钩，而进入城市的大多数人工资不高，如果市场由刚性需求主导，就不存在上升的基础。我国的房价收入比超过国际警戒线，但房价仍是屡调不止，说明我国的房地产市场主导者并非刚性收入群体，打着刚性需求的幌子行投资性市场之实的花招可以休矣。投资就是投资，不必拿买不起房或者三代供房的刚性需求者说事。

　　投资性需求讲的就是资金多少、资金成本与收益比，而不讲什么刚性需求。2008年到2009年房地产供求关系的大逆转，说明投资者入市加上充足的资金，才是房价上升的主要动力。以往的十年，我国的广义货币的发行量远远超过GDP的增长量，十年扩张了4.5倍，长期维持在低利率，正是极度宽松的货币政策，才使房地产脱离普通商品的队伍，跻身投资品行列。

　　以往20%的首付，房价只要上涨20%，对于投资者来说就是百分之百的收益。通过购房后贷款，投资者甚至可以无本获利。此次加息对20年期的100万元房贷的影响仅是增加27737元，加上第二套房贷款的基准金利率1.1倍以及第三套房贷的1.2倍等等，与将要开征的房产税年税率0.4%-0.8%加在一起，对投资需求购房的年持有成本增加不到10%，如果实际通胀5%，房价再上升5%以上，就能够消化成本。

　　政府看到了这一点，调控房地产的法宝就是收紧银根，目前的紧缩周期首先收紧了开发贷与个人房贷。

　　房地产市场单独加息，可以起到效果，但不能治根。原因很简单，总体货币流动性没有根本性紧缩。明年预计将实行较为紧缩的货币政策，但广义货币增幅可能仍将达到15%，以满足投资、经济发展、资产变现所需。未来数年如果维持目前的货币发放，可以肯定流动性将越来越难控制，加上数万亿元的涌动的地下资金，加上聚集在新兴市场蠢蠢欲动的热钱，房地产投资很难淡出公众的视野。

　　控制房地产投资的前提是要维持经济的平稳发展，维持稳健的货币政策，在居高难下的货币发行与巨大的通胀压力下，不要奢望房地产泡沫能够消减。

　　通过税收调节也是降低投资收益的法宝，我国房地产市场税费林林总总数十种，从未真正压低过房价，这并不能证明税收不能降低投资的法宝，只能反证我国货币的发行力量与长期的通胀压力超过了税收的力量，更能证明房地产投资收益超过税费。

　　房价稳定的国家有两大支撑体系，一是负责任的货币体系，二是正确的税收体系。只要风险预期与成本超过收益，高房价就会迎刃而解。货币体制与税收体制是拆解房地产的两把钥匙，而土地财政则是利益所在。

　　不要以为楼市是股市，只要增加上市公司即可打压股指，房地产市场受到资源的刚性约束。以增加供给缓解流动性压力下的投资需求，如同关公战秦琼，住建部自己打败了自己。▲