在中央第二轮调控之下，紧随着上海调控细则的出台，“限购令”、“房贷收紧”、“限制异地购房”等政策直指别墅市场，开发商的敏感度强于购房者，所以供应大幅下挫而成交小幅下滑，形成了10月别墅市场供不应求的格局，供需比高达1：1.9。并且独立别墅价格再次上涨，形成连续4个月的直线上升趋势。

　　高端市场机会凸显

　　新一轮调控中无论房贷政策还是限购令都直指中高端客户，但是从政策导向分析，未来对于以别墅为代表的高端市场而言，稀缺性将是支撑其上行的最大卖点。

　　此轮调控中，再次强调了保障性住房用地的供应比例将加大，从截止10月全市的用地供应比例来看，今年保障性住宅用地供应比例已达81%，可见未来土地市场中，普通商品房用地仅占到很小比例，而别墅类高端产品的供应则将更少，所以“稀缺”将成为未来别墅的主基调。

　　除此之外，限购令出台，对于“有钱人”而言，其购房的机会仅剩一次，所以对于产品品质都会有更高的要求，别墅产品尤其是品质较高的项目会成为他们的首选。

　　独栋着眼产品力

　　来自华燕的数据显示，本月独立别墅价格为48201元/平方米，环比上涨了15.27%。纵观近一年来的独立别墅价格走势，呈现明显的波动上涨趋势，尤其是近4个月来的价格节节攀升。

　　大部分独立别墅的成交不会呈现延续性，往往在个别月份出现成交后又销售停滞，所以价格的上涨也有结构性的原因。

　　但是独立别墅作为高端别墅，其整体价格的上涨是毋庸置疑的。并且从个案的价格变化不难发现，价格也是呈上升态势。如本月成交了4套的万科翡翠别墅，其成交均价为72290元/平方米，而该项目去年全年的成交均价仅为41677元/平方米。可见，今年独立别墅价格的确呈现上升态势。

　　无疑，新政的出台短期内会对别墅市场的成交量造成影响，但从别墅类用地供应量及比例将进一步减少的趋势分析，中长期别墅市场会由于其稀缺性而依然看好。

　　当然，随着“限购令”的面世，购房者对别墅产品将有更高的追求，所以未来别墅市场将更看重产品力。 （夏芒）