已付首付的老张目前“进退两难”。新民网记者朱正炎 松江泗泾现场回传

　　二手房交易存在风险。新民网记者朱正炎 现场回传

　　【新民网·独家报道】二手房房产交易临近完成，却突然遭遇产证冻结，购房者陷入“进退两难”的尴尬境地：买，逾时两月交易迟迟无法完成；不买，50万首付款难以讨回。

　　今年8月，老张看中了本市松江区泗泾的一套129平米的二手房，考虑到自己女儿长大成人，家中70平米的老房子居住已较为拥挤，他决定卖掉原来的房子，置换改善一下居住条件。

　　“这套房子当时价格是132万元，房型、价格和位置都比较符合我的要求。在中介处看中以后，开始交易进行地非常顺利。在我支付了首付款50万元后，9月3日时到房产交易中心办理了过户手续，只等产证出来。”

　　正当老张满心欢喜等待搬入新房时，却被告知，因该套房的产证已被法院冻结，无法完成交易。

　　        原来，房主孙某另有约80万的欠债未还，债主告上法院要求将其名下的资产冻结，如孙某无法偿还债务，就要拍卖资产抵债。

　　也就是说，孙的债主认为，其对孙名下的房产拥有部分权益，一旦孙出售了房产却将资金用作它途，他就很难再追回债务。所以债主表示，孙要出售房屋就必须先偿还债务。

　　一场债务纠纷让老张陷入了“进退两难”的尴尬境地，一方面房产交易无法继续进行，另一方面若放弃交易，孙某做银行房贷已付的50万首付款，将可能因为卖方的无力偿还而一去无回。新民网记者了解到，首付款无法偿还至今已拖延2月余。

　　21世纪不动产上海锐丰法务及交易服务中心总监尹新民表示，从法律上看，现在老张中止交易，取回自己50万的首付款并要求对方支付违约金是完全合法的。

　　        但在实际操作中可能因为孙某无力偿还很难施行，“一旦房屋因偿还各方债务进入拍卖程序，拍卖所得就只能按照各方债务比例进行分配，这样购房者就有可能面临部分损失”。

　　尹新民指出，在这种情况下购房者要维护自身的权益，最好的办法就是直接联系冻结该房产的法院进行协商。“在这个纠纷中，老张可以向法院提出将82万剩余房款划入法院指定账户，要求房产解冻继续交易。”

　　这样做的好处在于，购房者支付了全额房款，即使卖房人再出现新的债务，也能够完成交易。“根据2005年高级人民法院的一条司法解释，购房者如果作为善意第三人购买房屋，即使再出现房屋冻结，也可以提出抗辩，要求解冻，但前提是购房者已经支付了全额房款。”（新民网记者 朱正炎）